Immobilienbesteuerung
Besteuerung von Immobilien im Privatvermögen
Schweizer Immobilien können Einkommens-, Vermögens- und Grundstückgewinnsteuern auslösen. Zusätzlich sind Unterhaltskosten, Schuldzinsen, Handänderungen, Ersatzbeschaffungen und die kantonalen Bewertungsregeln zu beachten.
Mehrere Steuerarten
Immobilien wirken sich auf Einkommen und Vermögen aus
Selbstgenutzte und vermietete Liegenschaften gehören grundsätzlich zum steuerbaren Vermögen. Mieterträge und – nach derzeit geltendem Recht – der Eigenmietwert selbstgenutzter Immobilien gehören grundsätzlich zum steuerbaren Einkommen.
Bei einer Veräusserung kann zusätzlich eine kantonale Grundstückgewinnsteuer entstehen. Je nach Kanton können ausserdem Handänderungssteuern, Grundsteuern oder weitere liegenschaftsbezogene Abgaben anfallen.
Mieterträge, Eigenmietwert und weitere Nutzungsentschädigungen abzüglich zulässiger Kosten.
Kantonaler Steuerwert der Liegenschaft unter Berücksichtigung der zugeteilten Schulden.
Kantonale Sondersteuer auf dem Gewinn aus der Veräusserung einer Schweizer Liegenschaft.
Selbstgenutztes Wohneigentum
Eigenmietwert und Steuerwert
Wer eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus selbst nutzt, versteuert nach dem derzeit geltenden System einen Eigenmietwert. Dieser entspricht einem behördlich festgelegten Wert der Eigennutzung und liegt regelmässig unter einer vollen Marktmiete.
Eigenmietwert als Einkommen
Der Eigenmietwert wird dem steuerbaren Einkommen zugerechnet. Dafür können nach geltendem Recht insbesondere zulässige Unterhaltskosten und private Schuldzinsen abgezogen werden.
Steuerwert als Vermögen
Für die Vermögenssteuer wird nicht zwingend der aktuelle Marktpreis angesetzt. Massgebend ist der nach kantonalem Recht ermittelte Steuerwert. Die Bewertungsmethoden und Aktualisierungsintervalle unterscheiden sich zwischen den Kantonen.
Zweitwohnungen
Nach geltendem Recht wird auch bei selbstgenutzten Zweitwohnungen grundsätzlich ein Eigenmietwert erfasst. Bis zum Systemwechsel gelten hierfür die heutigen Regeln. Danach können Kantone für überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften eine besondere Liegenschaftssteuer vorsehen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Vermietete Liegenschaften
Mieterträge und Nebeneinnahmen
Bruttomieterträge aus Wohnungen, Häusern, Geschäftsräumen, Parkplätzen und anderen Immobiliennutzungen gehören grundsätzlich zum steuerbaren Einkommen. Ebenfalls relevant können Entschädigungen für Baurechte, Dienstbarkeiten, Mobilfunkanlagen oder andere Nutzungsüberlassungen sein.
Bruttoertrag
Zu deklarieren sind grundsätzlich die vertraglich geschuldeten Erträge. Vom Mieter bloss zurückerstattete, effektiv weiterverrechnete Nebenkosten sind von echten Mieterträgen und pauschalen Vergütungen abzugrenzen.
Leerstand und Mietausfälle
Tatsächlich nicht erzielte Mieten sind grundsätzlich kein Einkommen. Bei Forderungsausfällen, Mietzinsreduktionen oder längeren Leerständen sollte die tatsächliche Situation dokumentiert werden.
Ferienvermietung und Plattformen
Einnahmen aus kurzfristiger Vermietung über Buchungsplattformen sind ebenfalls steuerbar. Bei umfangreichen Zusatzleistungen oder einer planmässigen betrieblichen Organisation kann neben privater Vermögensverwaltung eine selbständige Erwerbstätigkeit vorliegen.
Miteigentum und Gesamteigentum
Erträge, Kosten, Vermögenswert und Schulden sind grundsätzlich nach den zivilrechtlichen beziehungsweise wirtschaftlichen Beteiligungsverhältnissen auf die Eigentümer zu verteilen.
Kosten und Investitionen
Unterhalt, Verwaltung und Schuldzinsen
Nach derzeit geltendem Recht können bei Immobilien im Privatvermögen insbesondere werterhaltende Unterhaltskosten, bestimmte Betriebskosten, Verwaltungskosten durch Dritte und private Schuldzinsen berücksichtigt werden.
| Kostenart | Grundsätzliche Behandlung | Beispiele |
|---|---|---|
| Werterhaltender Unterhalt | Grundsätzlich abzugsfähig | Reparaturen, Ersatz bestehender Einrichtungen, Instandsetzung |
| Wertvermehrende Investitionen | Nicht sofort vom Einkommen abzugsfähig | Anbauten, Erweiterungen, erstmaliger Einbau zusätzlicher Ausstattung |
| Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen | Nach geltendem Recht teilweise wie Unterhalt abzugsfähig | Energetische Sanierung, bestimmte Rückbaukosten |
| Verwaltung durch Dritte | Grundsätzlich abzugsfähig | Externe Verwaltungshonorare und Inkassokosten |
| Hypothekar- und andere private Schuldzinsen | Im Rahmen der gesetzlichen Begrenzung abzugsfähig | Hypothekarzinsen und Zinsen auf privaten Darlehen |
| Lebenshaltung und eigene Arbeitsleistung | Grundsätzlich nicht abzugsfähig | Eigene Arbeit, private Nutzungskosten, persönliche Anschaffungen |
Pauschal- oder Effektivabzug
Bei privaten Liegenschaften kann regelmässig zwischen einem pauschalen Unterhaltsabzug und dem Abzug der nachgewiesenen tatsächlichen Kosten gewählt werden. Pauschalsätze und Detailvoraussetzungen können zwischen Bund und Kantonen abweichen.
Abgrenzung von Unterhalt und Wertvermehrung
Entscheidend ist nicht nur die Bezeichnung auf der Rechnung. Massgebend ist, ob der bisherige Zustand erhalten oder wiederhergestellt wird oder ob ein zusätzlicher Mehrwert geschaffen wird. Gemischte Rechnungen sollten sachgerecht aufgeteilt werden.
Wertvermehrende Kosten beim späteren Verkauf
Nicht sofort abzugsfähige wertvermehrende Investitionen können bei einem späteren Verkauf grundsätzlich als Anlagekosten den steuerbaren Grundstückgewinn reduzieren. Rechnungen und Zahlungsnachweise sollten deshalb langfristig aufbewahrt werden.
Veräusserung
Grundstückgewinnsteuer beim Immobilienverkauf
Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen in allen Kantonen einer Grundstückgewinnsteuer. Der Bund erhebt auf privaten Grundstückgewinnen keine eigene Einkommenssteuer.
Berechnung des Grundstückgewinns
Ausgangspunkt ist grundsätzlich der Veräusserungserlös abzüglich der massgebenden Anlagekosten. Zu den Anlagekosten können insbesondere Erwerbspreis, bestimmte Erwerbs- und Verkaufskosten sowie nachgewiesene wertvermehrende Investitionen gehören.
Besitzdauer
Die Steuerbelastung hängt in vielen Kantonen von der Besitzdauer ab. Kurzfristige Gewinne werden häufig stärker belastet; bei langer Besitzdauer können Ermässigungen vorgesehen sein. Die genaue Systematik ist kantonal.
Ersatzbeschaffung
Bei der Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft kann die Besteuerung aufgeschoben werden, soweit der Erlös innerhalb angemessener Frist in eine gleichgenutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz reinvestiert wird. Der Aufschub ist keine endgültige Steuerbefreiung.
Erbgang, Schenkung und güterrechtliche Übertragung
Bestimmte unentgeltliche oder familienrechtliche Übertragungen können einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer auslösen. Die latente Steuerlast geht dann grundsätzlich auf die übernehmende Person über. Erbschafts- und Schenkungssteuerfragen werden im gesonderten Nachfolge-Guide behandelt.
Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel
Wird der Immobilienhandel als selbständige Erwerbstätigkeit qualifiziert, können Gewinne zusätzlich oder statt der privaten Behandlung als Erwerbseinkommen erfasst werden. Dabei sind insbesondere Planmässigkeit, Häufigkeit, Finanzierung, Fachkenntnisse und Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit relevant.
Grenzüberschreitende Immobilien
Immobilien in einem anderen Kanton oder im Ausland
Immobilien in einem anderen Schweizer Kanton
Liegt eine Immobilie ausserhalb des Wohnkantons, besteht am Belegenheitsort eine wirtschaftliche Zugehörigkeit. Einkommen, Vermögen, Schulden und Schuldzinsen müssen zwischen den Kantonen ausgeschieden werden.
Ausländische Immobilien
Ausländische Liegenschaften werden grundsätzlich im Belegenheitsstaat besteuert. In der Schweizer Steuererklärung müssen Wert, Erträge, Unterhaltskosten und zugehörige Angaben dennoch deklariert werden. Sie werden regelmässig für die Bestimmung des auf das übrige Einkommen und Vermögen anwendbaren Steuersatzes berücksichtigt.
Fremdwährungen und ausländische Bewertungen
Kaufpreis, Markt- oder Steuerwert, Mieteinnahmen, Kosten und Schulden sind nach den für die Schweizer Steuererklärung anerkannten Kursen in Schweizer Franken umzurechnen. Ausländische Steuerwerte werden nicht in jedem Fall unverändert übernommen.
Verkauf einer ausländischen Immobilie
Der Gewinn wird grundsätzlich im ausländischen Belegenheitsstaat besteuert. Für die Schweizer Satzbestimmung und Ausscheidung können dennoch Anschaffungskosten, wertvermehrende Investitionen, Verkaufskosten und ausländische Steuerunterlagen benötigt werden.
Unterlagen
Was wird für die Steuererklärung oder einen Verkauf benötigt?
- Kaufvertrag und damalige Erwerbsabrechnung
- Aktueller kantonaler Steuerwert
- Eigenmietwert- oder Mietwertverfügung
- Mietverträge und Jahresabrechnungen
- Aufstellung der Nebenkosten
- Unterhalts- und Reparaturrechnungen
- Nachweise energetischer Massnahmen
- Belege wertvermehrender Investitionen
- Hypothekar- und Darlehensbescheinigungen
- Verwaltungskosten und Versicherungsbelege
- Verkaufsvertrag und Maklerkosten
- Ausländische Steuerunterlagen bei Auslandsimmobilien
Kantonale Immobilienbesteuerung
Steuerwert, Eigenmietwert und Grundstückgewinnsteuer sind kantonal
Bewertung, Pauschalabzüge, Besitzdauerermässigungen, Handänderungsabgaben und Verfahrensfragen unterscheiden sich erheblich. Die kantonalen Hubs verbinden diese Regeln mit den jeweiligen Einkommens- und Vermögenssteuer-Guides sowie den passenden Leistungen.
Beratung
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