Kanton Zürich · Immobiliensteuern
Immobiliensteuern im Kanton Zürich
Steuerliche Fragen rund um Kauf, Besitz, Vermietung und Verkauf von Immobilien im Kanton Zürich: Grundstückgewinnsteuer, Eigenmietwert und Vermögenssteuer, Immobilien im Geschäftsvermögen, Grundbuchkosten und grenzüberschreitende Sachverhalte.
Immobilien im Steuerrecht
Zürich unterscheidet bei Immobilien zwischen laufender Besteuerung und Grundstückgewinnsteuer
Bei natürlichen Personen werden selbstgenutzte oder vermietete Immobilien über Einkommens- und Vermögenssteuer erfasst. Beim Verkauf greift dagegen die besondere Zürcher Grundstückgewinnsteuer.
Besonders wichtig: Zürich verwendet ein monistisches Grundstückgewinnsteuersystem. Deshalb unterliegen grundsätzlich auch Grundstückgewinne juristischer Personen der separaten Grundstückgewinnsteuer.
Natürliche Personen
Selbstnutzung, Vermietung und Liegenschaftenbewertung 2026
Selbstgenutzte Immobilie
2026 gilt in Zürich weiterhin die Eigenmietwertbesteuerung. Für vor dem 31. Dezember 2025 erstellte Liegenschaften gelten aufgrund der Übergangsregelung weiterhin die bisherigen Eigenmietwerte. Für ab 1. Januar 2026 erstellte Liegenschaften werden die Werte nach der Weisung 2026 bestimmt; auf den so ermittelten Eigenmietwert wird ein Pauschalabzug von 10 % vorgenommen.
Vermietete Immobilie
Miet- und Pachterträge gehören zum steuerbaren Einkommen. Steuerlich zulässige Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie Schuldzinsen können nach den geltenden Regeln berücksichtigt werden.
Vermögenssteuerwert
Seit Steuerperiode 2026 gilt eine neue Zürcher Liegenschaftenbewertung. Die Steuerwerte sollen innerhalb einer Bandbreite von 70 bis 100 % des Verkehrswerts liegen. Die neuen Werte werden den Eigentümern grundsätzlich Anfang 2027 mitgeteilt.
Eigenmietwert endet 2029
Die schweizweite Abschaffung des Eigenmietwerts tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Bis dahin bleibt das heutige System grundsätzlich bestehen; gleichzeitig hat Zürich für die Übergangszeit auf eine generelle Erhöhung bestehender Eigenmietwerte verzichtet.
Grundstückgewinnsteuer
Beim Verkauf gilt das monistische Zürcher System
Im Kanton Zürich unterliegen grundsätzlich sämtliche Grundstückgewinne einer besonderen Grundstückgewinnsteuer – unabhängig davon, ob die Immobilie einer natürlichen oder juristischen Person gehört. Zuständig ist die Gemeinde, in der das Grundstück liegt.
Der Grundtarif steigt progressiv von 10 % bis 40 %. Bei kurzer Besitzesdauer gelten Zuschläge; ab fünf Jahren beginnt eine stufenweise Ermässigung, die bei 20 Jahren und mehr 50 % erreicht.
Gewinnermittlung
Steuerbar ist grundsätzlich die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anlagekosten. Zu den Anlagekosten gehören Erwerbspreis und gesetzlich anrechenbare wertvermehrende Aufwendungen.
Kleine Gewinne
Grundstückgewinne unter CHF 5'000 werden nicht besteuert.
Kurze Besitzesdauer
Bei weniger als einem Jahr Besitzesdauer erhöht sich die nach Grundtarif berechnete Steuer um 50 %, bei weniger als zwei Jahren um 25 %.
Lange Besitzesdauer
Ab fünf vollen Jahren reduziert sich die Steuer schrittweise. Die maximale Ermässigung von 50 % wird bei einer Besitzesdauer von 20 Jahren und mehr erreicht.
Geschäftsvermögen und juristische Personen
Auch Unternehmen unterliegen beim Grundstückverkauf der Grundstückgewinnsteuer
Juristische Personen
Anders als in dualistischen Kantonen wird der Grundstückgewinn in Zürich grundsätzlich nicht nochmals der ordentlichen Gewinnsteuer unterworfen. Der Wertzuwachs auf Zürcher Grundstücken fällt in die besondere Grundstückgewinnsteuer.
Abschreibungswiedereinbringungen
Bei Grundstücken im Geschäftsvermögen ist zwischen Wertzuwachsgewinn und allfälligen wieder eingebrachten Abschreibungen zu unterscheiden. Diese Abgrenzung sollte bei Verkäufen von Geschäftsimmobilien separat geprüft werden.
Immobiliengesellschaften
Bei Immobiliengesellschaften sind neben Grundstückgewinnsteuer auch laufende Gewinn- und Kapitalsteuer, Finanzierung und verdecktes Eigenkapital relevant.
Mehrere Kantone
Zürcher Liegenschaften begründen ein besonderes Steuerdomizil. Bei Unternehmen mit weiteren Steuerdomizilen ist deshalb regelmässig eine interkantonale Steuerausscheidung erforderlich.
Kauf und Eigentumsübertragung
Keine Handänderungssteuer – aber Grundbuch- und Strukturfragen bleiben
Keine Handänderungssteuer
Der Kanton Zürich hat die Handänderungssteuer per 1. Januar 2005 abgeschafft. Der Kauf einer Zürcher Immobilie löst daher keine separate Handänderungssteuer mehr aus.
Grundbuch- und Notariatskosten
Für öffentliche Beurkundung, Eigentumsübertragung und Grundpfandrechte können weiterhin Gebühren und Kosten entstehen. Diese sind von einer Handänderungssteuer zu unterscheiden.
Lex Koller
Bei Erwerb durch Personen im Ausland oder ausländisch beherrschte Gesellschaften kann das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland relevant sein.
Struktur vor Erwerb prüfen
Privater Erwerb, Erwerb über eine Gesellschaft oder grenzüberschreitende Eigentumsstrukturen können laufend und bei einem späteren Verkauf sehr unterschiedliche Steuerfolgen haben.
Typische Fragestellungen
Wann eine Immobiliensteueranalyse sinnvoll ist
Kauf vor Zuzug
Bei einem geplanten Zuzug nach Zürich können Erwerbszeitpunkt, Finanzierung und Eigentumsstruktur steuerliche Folgen in mehreren Staaten oder Kantonen auslösen.
Privat oder Gesellschaft?
Bei Renditeimmobilien oder Familienvermögen kann die Eigentumsstruktur die laufende Besteuerung und den späteren Verkauf wesentlich beeinflussen.
Verkauf oder Übertragung
Vor Verkauf, Schenkung, Erbvorbezug oder Umstrukturierung sollten Grundstückgewinnsteuer und mögliche Steueraufschübe geprüft werden.
Grenzüberschreitende Eigentümer
Bei Eigentümern mit Wohnsitz in Deutschland, den USA oder anderen Staaten müssen Zürcher Immobiliensteuern mit dem ausländischen Steuerrecht koordiniert werden.
Weiterführendes Fachwissen
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Häufige Fragen
Immobiliensteuern Zürich
Wie wird der Verkauf einer privaten Immobilie in Zürich besteuert?
Gilt die Grundstückgewinnsteuer auch für AG und GmbH?
Gilt 2026 noch der Eigenmietwert?
Gibt es im Kanton Zürich eine Handänderungssteuer?
Wie lange muss man eine Immobilie halten, um die maximale Besitzesdauerermässigung zu erhalten?
Steuerberatung
Immobiliensteuern vor Kauf, Strukturierung oder Verkauf prüfen
Bei Immobilien im Privat- oder Geschäftsvermögen, Gesellschaftsstrukturen, Zuzug oder Wegzug, interkantonalen Sachverhalten sowie Eigentümern mit Bezug zu Deutschland oder den USA unterstützen wir bei der steuerlichen Einordnung.