Situation
ImmobilienDeutsche Immobilie bei Wohnsitz in der Schweiz
Wer in der Schweiz wohnt und eine Immobilie in Deutschland besitzt, bleibt mit dieser Immobilie regelmäßig in Deutschland steuerlich verbunden. Mieteinkünfte, Werbungskosten, Abschreibung und ein späterer Verkauf müssen mit der Schweizer Steuerdeklaration und der internationalen Steuerausscheidung abgestimmt werden.
Überblick
Welcher Staat besteuert eine deutsche Immobilie?
Bei Immobilien ist der Belegenheitsstaat besonders wichtig. Eine in Deutschland gelegene Immobilie bleibt deshalb auch nach dem Umzug in die Schweiz ein zentraler deutscher Steueranknüpfungspunkt.
Bei Vermietung entstehen regelmäßig deutsche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Nach Aufgabe des deutschen Wohnsitzes ist zu prüfen, in welcher Form die deutsche Einkommensteuerpflicht fortbesteht und welche Erklärung abzugeben ist.
Gleichzeitig wird die Immobilie in der Schweizer Steuerdeklaration berücksichtigt. Dabei geht es nicht um eine zweite volle Besteuerung desselben Mietertrags, sondern um die korrekte internationale Steuerausscheidung und die Schweizer Deklarationsfolgen.
Dieser Fall aus deutscher Sicht
TaxRep Deutschland behandelt insbesondere die deutsche beschränkte Steuerpflicht, Ermittlung der Vermietungseinkünfte, AfA, Werbungskosten und spätere Veräußerung der Immobilie.
Deutsche Besteuerung
Vermietungseinkünfte bleiben in Deutschland steuerlich relevant
Mieteinnahmen
Die vereinnahmten Mieten und umlagefähigen Nebenkosten bilden die Ausgangsbasis der deutschen Einkünfteermittlung.
Werbungskosten
Laufende Kosten, Finanzierung, Verwaltung, Reparaturen und sonstige objektbezogene Aufwendungen sind zu prüfen.
AfA
Für das Gebäude ist die steuerliche Abschreibungsbasis nach deutschen Regeln fortzuführen oder neu zu bestimmen.
Deutsche Erklärung
Auch ohne deutschen Wohnsitz kann für die Immobilie weiterhin eine deutsche Einkommensteuererklärung erforderlich sein.
Der Umzug in die Schweiz beendet die deutsche Besteuerung der Immobilie nicht.
Die Immobilie bleibt in Deutschland belegen. Deshalb müssen die deutschen Vermietungsergebnisse auch nach dem Wegzug fortlaufend nach deutschen Steuerregeln ermittelt werden.
Schweizer Deklaration
Wie wird die deutsche Immobilie in der Schweiz behandelt?
Bei Schweizer Steueransässigkeit gehört auch ausländisches Immobilienvermögen in die steuerliche Gesamtbetrachtung. Die konkrete Wirkung erfolgt über die Regeln der internationalen Steuerausscheidung.
Immobilienwert
Für die Schweizer Deklaration wird ein steuerlich relevanter Wert der deutschen Immobilie benötigt.
Mietertrag
Auch die deutschen Immobilienerträge müssen für die Schweizer Steuerausscheidung aufbereitet werden.
Schulden
Hypotheken und andere Schulden können im Rahmen der schweizerischen Schulden- und Schuldzinsverlegung relevant sein.
Deutsche Steuer
Die in Deutschland erhobene Steuer und die DBA-Zuordnung müssen mit der Schweizer Deklaration konsistent abgestimmt werden.
Typische Fragen
Vermietung, Verkauf, Finanzierung und Nachfolge
Brauche ich weiterhin eine deutsche Steuererklärung?
Bei steuerpflichtigen deutschen Vermietungseinkünften ist regelmäßig eine deutsche Einkommensteuererklärung zu prüfen.
Kann ich Reparaturen weiterhin abziehen?
Grundsätzlich gelten auch nach dem Wegzug die deutschen Regeln zur Abziehbarkeit von Werbungskosten und Erhaltungsaufwendungen.
Was passiert mit der bisherigen AfA?
Die deutsche Abschreibung wird durch den Schweizer Wohnsitz nicht automatisch neu gestartet. Historische Anschaffungs- und Herstellungskosten bleiben deshalb wichtig.
Sind deutsche Schuldzinsen abziehbar?
Die Zuordnung zur vermieteten Immobilie ist nach deutschen Regeln zu prüfen; zusätzlich kann die Finanzierung für die Schweizer Steuerausscheidung relevant sein.
Was gilt bei Eigennutzung?
Eine selbst genutzte deutsche Immobilie wirft andere Einkünftefragen auf als ein vermietetes Objekt, bleibt aber für Ansässigkeit und Schweizer Deklaration potenziell relevant.
Was gilt beim Verkauf?
Deutschland kann bei einer deutschen Immobilie ein Besteuerungsrecht am Veräußerungsgewinn haben. Haltedauer, Eigennutzung und konkrete Erwerbshistorie sind zu prüfen.
Was gilt bei Erbschaft?
Eine deutsche Immobilie kann auch bei Schweizer Wohnsitz deutsche Erbschaftsteuer- und später Einkommensteuerfragen auslösen.
Was gilt bei Schenkung?
Bei lebzeitiger Übertragung sind deutsche Schenkungsteuer, Bewertung, vorbehaltene Rechte und künftige Einkünfte zu koordinieren.
Checkliste
Unterlagen für die grenzüberschreitende Immobilienbesteuerung
Erwerb
Kaufvertrag, Kaufpreisaufteilung, Anschaffungsnebenkosten und frühere AfA-Unterlagen.
Vermietung
Mietverträge, Mietzahlungen, Nebenkostenabrechnungen und Angaben zu Leerstand oder Eigennutzung.
Kosten
Reparaturen, Verwaltung, Versicherung, Grundsteuer und sonstige objektbezogene Aufwendungen.
Finanzierung
Darlehensverträge, Zinsabrechnungen, Tilgungen und aktuelle Restschuld.
Deutschland
Frühere deutsche Steuererklärungen, Anlage V, Steuerbescheide und AfA-Verzeichnisse.
Schweiz
Schweizer Steuererklärung, kantonale Vorgaben und Unterlagen für die internationale Steuerausscheidung.
Vertiefung
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