Situation
Finanzierung & grenzüberschreitende ImmobilieDeutsche Immobilie aus der Schweiz finanzieren
Wer mit Schweizer Wohnsitz eine Immobilie in Deutschland kauft, kann die Finanzierung über eine deutsche oder Schweizer Bank, mit Eigenkapital oder – bei Gesellschaftsstrukturen – über Gesellschafterdarlehen aufbauen. Entscheidend sind Besicherung, Währung, Zinskosten, steuerliche Zuordnung der Schulden und die spätere deutsche und Schweizer Deklaration.
Überblick
Die Finanzierung sollte zur Immobilie, zur Währung und zur Steuerstruktur passen
Nicht nur der Zinssatz entscheidet, sondern auch Besicherung, Währungsrisiko, steuerliche Abzugsfähigkeit und spätere Flexibilität.
Eine deutsche Bank wird häufig eine Absicherung über die deutsche Immobilie verlangen. Typisches Sicherungsmittel ist die Grundschuld, die im deutschen Grundbuch eingetragen wird.
Bei einer Finanzierung aus der Schweiz kann zusätzlich das Verhältnis zwischen CHF-Einkommen beziehungsweise CHF-Vermögen und einem in EUR erworbenen Vermögenswert wichtig werden.
Kaufprozess deutsche Immobilie
Finanzierung, Notartermin, Kaufpreisfälligkeit und Grundbuchvollzug sollten zeitlich miteinander abgestimmt werden.
Finanzierungsmodelle
Vier typische Wege zur Finanzierung
Deutsche Bank
Finanzierung in EUR mit deutscher Immobilie als Sicherheit. Vorteilhaft kann die unmittelbare Abstimmung mit Notar und Grundbuch sein.
Schweizer Bank
Finanzierung über eine Schweizer Bank kann bei bestehender Kundenbeziehung oder Schweizer Vermögenswerten attraktiv sein, ist aber von deren Belehnungs- und Auslandskriterien abhängig.
Eigenkapital
Höheres Eigenkapital reduziert Fremdfinanzierung und Währungsrisiko, bindet aber Liquidität und verändert die Renditestruktur.
Gesellschafterdarlehen
Bei Immobiliengesellschaften kann Finanzierung durch den Schweizer Gesellschafter möglich sein. Konditionen und Fremdvergleich müssen sauber dokumentiert werden.
CHF-Finanzierung einer EUR-Immobilie schafft ein zusätzliches Währungsrisiko.
Sinkt oder steigt der Wechselkurs, verändert sich die wirtschaftliche Belastung unabhängig von der Immobilienrendite. Das sollte getrennt von der reinen Zinsbetrachtung gerechnet werden.
Sicherheiten
Die deutsche Immobilie kann über eine Grundschuld besichert werden
Grundschuld
Eine Grundschuld kann zugunsten der finanzierenden Bank im deutschen Grundbuch eingetragen werden und dient typischerweise der Sicherung der Darlehensforderung.
Rang im Grundbuch
Für die Bank ist relevant, an welcher Rangstelle ihre Sicherheit gegenüber anderen Belastungen eingetragen wird.
Schweizer Vermögen als Sicherheit
Je nach Bank können zusätzlich Schweizer Wertschriften oder andere Vermögenswerte Teil der Finanzierung sein.
Beleihungswert
Banken orientieren sich nicht zwingend am Kaufpreis, sondern an ihrer eigenen Bewertung und internen Beleihungslogik.
Persönliche Haftung
Neben der dinglichen Sicherheit können persönliche Darlehensverpflichtungen bestehen.
Gesellschaft als Käuferin
Bei einer Schweizer AG oder deutschen GmbH hängt die Besicherung zusätzlich von der Gesellschafts- und Finanzierungsstruktur ab.
Steuerliche Zuordnung
Schulden und Schuldzinsen müssen zur richtigen Einkunfts- und Vermögensposition passen
Vermietete Immobilie
Bei Vermietung können Finanzierungskosten für die deutsche Einkünfteermittlung relevant sein, soweit die steuerlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Eigengenutzte Immobilie
Bei privater Eigennutzung gelten andere Abzugsregeln als bei einer vermieteten Immobilie.
Schweizer Steuererklärung
Ausländische Immobilie, Schulden und Schuldzinsen müssen in der Schweizer Deklaration nach den dort geltenden Zuordnungsregeln erfasst werden.
Gesellschafterdarlehen
Bei einer Gesellschaftsstruktur müssen Zinsaufwand, Zinseinkünfte und Verrechnungspreis- beziehungsweise Fremdvergleichsfragen auf beiden Seiten abgestimmt werden.
Fremdwährungsdarlehen
Wechselkursbewegungen können zusätzliche wirtschaftliche und gegebenenfalls steuerliche Effekte erzeugen.
Steuerreform ab 2029
In der Schweiz ändern sich ab 2029 die Regeln zur Wohneigentumsbesteuerung und zum Schuldzinsenabzug. Langfristige Finanzierungsrechnungen sollten diese künftige Systemänderung berücksichtigen.
Typische Fragen
Was bei der Finanzierung aus der Schweiz häufig geklärt werden muss
Kann ich bei einer deutschen Bank finanzieren, obwohl ich in der Schweiz wohne?
Grundsätzlich ist das möglich. Ob und zu welchen Konditionen, entscheidet die Bank anhand ihrer Kredit-, Wohnsitz- und Sicherheitenkriterien.
Kann eine Schweizer Bank eine deutsche Immobilie finanzieren?
Das ist grundsätzlich möglich, hängt aber stark von Bank, Kundenbeziehung, Belehnung und verfügbaren Sicherheiten ab.
Soll ich in CHF oder EUR finanzieren?
Das sollte anhand von Einkommen, Vermögenswährung, Mieterlösen, Zinskosten und Währungsrisiko entschieden werden.
Kann eine Schweizer Bank eine deutsche Grundschuld erhalten?
Eine Grundschuld kann grundsätzlich zugunsten eines Gläubigers bestellt werden; die konkrete bank- und grundbuchrechtliche Umsetzung sollte mit Bank und deutschem Notar abgestimmt werden.
Sind Schuldzinsen in Deutschland abzugsfähig?
Bei einer vermieteten Immobilie können sie grundsätzlich relevant sein, wenn sie wirtschaftlich der Einkunftserzielung zugeordnet sind.
Wie behandle ich die Hypothek in der Schweiz?
Ausländische Immobilie, Schulden und Schuldzinsen müssen in der Schweizer Steuererklärung nach den dort geltenden Regeln deklariert werden.
Kann ich die Immobilie mit einem Gesellschafterdarlehen finanzieren?
Bei Gesellschaftseigentum ist das grundsätzlich eine mögliche Struktur. Zinssatz, Vertrag und Fremdvergleich sollten jedoch vorab dokumentiert werden.
Sollte ich Finanzierung und Kaufstruktur gleichzeitig planen?
Ja. Eigentümer, Darlehensnehmer und Sicherheitengeber sollten möglichst vor dem Notartermin feststehen, damit die Struktur nicht später kostenintensiv geändert werden muss.
Checkliste
Unterlagen für die Finanzierungsplanung
Kaufvertragsentwurf
Kaufpreis, Zahlungsplan und geplanter Eigentümer.
Finanzierungsangebote
Zinssatz, Laufzeit, Währung und Sicherheiten vergleichen.
Einkommensnachweise
Schweizer Einkommen und weitere Einkunftsquellen.
Vermögensübersicht
Eigenkapital, Wertschriften und weitere Sicherheiten.
Mietkalkulation
Bei Vermietung erwartete Einnahmen und laufende Kosten.
Gesellschaftsunterlagen
Bei Gesellschaftseigentum Beteiligungs- und Darlehensstruktur.
Vertiefung
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