Schweiz–Deutschland
Thema 05Immobilien zwischen der Schweiz und Deutschland
Schweizer Privatpersonen und Schweizer Gesellschaften können direkt oder indirekt in deutsche Immobilien investieren. Entscheidend sind Erwerbsstruktur, Nutzung, Vermietung, Finanzierung und die Frage, ob die Immobilie privat, über eine deutsche Gesellschaft oder über eine Schweizer Kapitalgesellschaft gehalten wird.
Überblick
Wie sollten Schweizer Investoren deutsche Immobilien strukturieren?
Immobilien werden im internationalen Steuerrecht regelmäßig besonders behandelt. Der Belegenheitsstaat der Immobilie behält typischerweise ein eigenes Besteuerungsrecht.
Bei einer deutschen Immobilie und Schweizer Wohnsitz oder Schweizer Gesellschaft sind zunächst Eigentümerstruktur, Nutzung und Finanzierung zu bestimmen. Daraus ergeben sich die deutschen Steuerfolgen und die Schweizer Deklarations- oder Beteiligungsfragen.
Gleichzeitig muss die Immobilie in der Schweiz nach den dort geltenden Deklarations- und Ausscheidungsregeln berücksichtigt werden. Das Doppelbesteuerungsabkommen koordiniert die Besteuerungsrechte und soll eine doppelte Besteuerung desselben Einkommens vermeiden.
Dieser Themenbereich aus deutscher Sicht
TaxRep Deutschland behandelt Schweizer Immobilien mit Schwerpunkt auf deutscher Einkommensteuer, DBA-Freistellung, Progressionswirkung und deutschen Deklarationspflichten.
Systematik
Vier Ebenen der Immobilienprüfung
Bei grenzüberschreitendem Immobilienbesitz sollten Belegenheitsstaat, Einkunftsart, DBA und Schweizer Deklaration in einer festen Reihenfolge geprüft werden.
Immobilie & Nutzung
Wo liegt die Immobilie und wird sie selbst genutzt, vermietet oder veräußert?
Deutsche Besteuerung
Welche Einkünfte unterliegen in Deutschland der Steuer und welche deutsche Steuererklärung ist erforderlich?
DBA-Zuordnung
Welchem Staat weist das Doppelbesteuerungsabkommen das Besteuerungsrecht für die konkrete Immobilieneinkunft zu?
Schweizer Deklaration
Wie werden Immobilie, Einkünfte, Schulden und Schuldzinsen in der Schweizer Steuerdeklaration und Steuerausscheidung berücksichtigt?
Ein Schweizer Wohnsitz beendet die deutsche Immobilienbesteuerung nicht.
Eine in Deutschland belegene Immobilie kann auch nach dem Wegzug weiterhin eine deutsche beschränkte Steuerpflicht auslösen. Deutsche Steuererklärung und Schweizer Deklaration müssen dann miteinander koordiniert werden.
Schwerpunkt
Deutsche Vermietungsimmobilie bei Schweizer Wohnsitz
Die Vermietung einer deutschen Immobilie ist einer der häufigsten Schweiz–Deutschland-Fälle. Die Einkünfte werden in Deutschland ermittelt, während sie gleichzeitig für die Schweizer Steuerdeklaration relevant bleiben.
Wo werden die Mieteinkünfte besteuert?
Deutschland darf Einkünfte aus in Deutschland belegenen Immobilien grundsätzlich besteuern.
Braucht man eine deutsche Steuererklärung?
Bei steuerpflichtigen deutschen Vermietungseinkünften ist regelmäßig eine deutsche Einkommensteuererklärung erforderlich.
Welche Kosten sind in Deutschland abzugsfähig?
Unter anderem Finanzierungskosten, laufende Aufwendungen, Instandhaltung und Abschreibung können nach deutschem Recht relevant sein.
Wie wird die AfA bestimmt?
Bemessungsgrundlage, Gebäudewert und Beginn der Abschreibung richten sich nach deutschem Steuerrecht.
Wie wird die Immobilie in der Schweiz erklärt?
Ausländische Immobilien werden in der Schweizer Steuerdeklaration erfasst und im Rahmen der internationalen Steuerausscheidung berücksichtigt.
Wie werden Schulden und Schuldzinsen behandelt?
Hypotheken und andere Schulden müssen für die Schweizer Steuerausscheidung nach den dort geltenden Regeln zugeordnet werden.
Typische Fragen
Kauf, Verkauf und grenzüberschreitender Immobilienbesitz
Was passiert mit der deutschen Immobilie beim Umzug in die Schweiz?
Die Immobilie bleibt in Deutschland steuerlich relevant, während sie ab Schweizer Zuzug auch in die Schweizer Steuerdeklaration einbezogen wird.
Was gilt beim Verkauf einer deutschen Immobilie?
Deutschland kann bei steuerpflichtigen Veräußerungen ein Besteuerungsrecht haben. Haltedauer und Nutzung sind dabei wichtig.
Was gilt bei selbst genutztem Wohneigentum?
Eigennutzung kann sowohl für deutsche Veräußerungsregeln als auch für die Schweizer Deklaration relevant sein.
Wie wird ein deutsches Ferienhaus behandelt?
Eigennutzung, gelegentliche Vermietung und Vermögenswert müssen getrennt beurteilt werden.
Was gilt beim Kauf einer Immobilie in Deutschland?
Neben laufender Besteuerung sind Grunderwerbsteuer, Finanzierung und spätere Vermietungs- oder Verkaufsfolgen zu prüfen.
Wie werden Immobilien über eine Gesellschaft gehalten?
Bei GmbH-, AG- oder anderen Strukturen treten neben der Immobilienbesteuerung zusätzliche Unternehmens- und Beteiligungsfragen hinzu.
Was gilt bei geerbten oder geschenkten Immobilien?
Zusätzlich zur laufenden Immobilienbesteuerung können deutsche Erbschaft- oder Schenkungsteuer und Schweizer kantonale Fragen relevant werden.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Kaufvertrag, Finanzierung, AfA-Unterlagen, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Steuerbescheide und Verkaufsunterlagen sind regelmäßig zentral.
Situationen
Typische Immobilienstrukturen aus Schweizer Sicht
Deutsche Immobilie bei Schweizer Wohnsitz
Selbst genutzte Wohnung, Zweitwohnsitz, deutsche Steueranknüpfung, Schweizer Deklaration und DBA-Ansässigkeit.
Situation öffnenDeutsche Vermietungsimmobilie bei Schweizer Wohnsitz
Mieteinkünfte, deutsche Einkommensteuer, AfA, Finanzierung, Schuldzinsen und Schweizer Steuerausscheidung.
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