Situation
Indirekte ImmobilienanlagenDeutsche Immobilienfonds & REITs bei Schweizer Wohnsitz
Wer in der Schweiz wohnt und in deutsche Immobilienfonds oder REITs investiert, hält steuerlich nicht unmittelbar die zugrunde liegenden Immobilien. Maßgeblich sind die konkrete Fonds- oder Beteiligungsstruktur, der steuerbare Ertrag, der Vermögenswert, mögliche deutsche Quellensteuern und die Schweizer Deklaration des jeweiligen Wertpapiers.
Überblick
Immobilienfonds und REITs sind keine direkte deutsche Immobilie
Steuerlich ist zuerst zu bestimmen, welches Wertpapier oder welche Fondsstruktur tatsächlich gehalten wird.
Ein Anteil an einem Immobilienfonds oder REIT vermittelt typischerweise eine indirekte Immobilienanlage. Der Anleger hält Anteile an einem Fonds oder einer Gesellschaft und nicht unmittelbar ein einzelnes Grundstück.
Deshalb richtet sich die Schweizer Deklaration grundsätzlich nach der steuerlichen Behandlung des konkreten Fonds- oder Beteiligungsprodukts.
Deutsche Fonds & ETFs in der Schweiz
Für die allgemeine Fondsbesteuerung bei Schweizer Wohnsitz steht eine eigene Seite zur Verfügung.
Abgrenzung
Offener Fonds, geschlossener Fonds und REIT können steuerlich unterschiedlich funktionieren
Produkt identifizieren
Zunächst werden Rechtsform, ISIN, Anteilsklasse und Sitz beziehungsweise Domizil des Produkts bestimmt.
Ertragsart bestimmen
Ausschüttungen, thesaurierte Erträge und gegebenenfalls andere Ausschüttungsbestandteile werden getrennt analysiert.
Quellensteuer prüfen
Ein ausländischer Steuerabzug hängt von Produktstruktur und Ausschüttungsart ab und ist gesondert vom Schweizer Ertrag zu beurteilen.
Schweizer Steuerdaten übernehmen
Für Vermögenssteuer und Einkommen werden die in der Schweiz maßgeblichen Steuerwerte und Ertragsdaten verwendet.
Die Immobilien im Fonds machen den Anleger nicht automatisch zum Grundstückseigentümer.
Direkter Immobilienbesitz und ein börsen- oder fondsgehandelter Anteil folgen unterschiedlichen steuerlichen und DBA-Systematiken.
Schweizer Besteuerung
Steuerwert, laufender Ertrag und ausländische Quellensteuer werden getrennt erfasst
Vermögenssteuer
Fonds- und REIT-Anteile werden grundsätzlich mit ihrem für Schweizer Steuerzwecke maßgeblichen Wert im Vermögen erfasst.
Ausschüttungen
Ausschüttungen werden nach der Schweizer steuerlichen Qualifikation des konkreten Produkts als Einkommen beurteilt.
Thesaurierung
Auch nicht ausgeschüttete Erträge können bei Fonds in der Schweiz steuerlich relevant sein.
Quellensteuer
Einbehaltene ausländische Quellensteuer wird separat dokumentiert und nach DBA- und Schweizer Anrechnungsregeln geprüft.
Verkauf
Der Verkauf des Fonds- oder REIT-Anteils ist vom laufenden Ertrag zu unterscheiden und nach dem Schweizer Anlegerstatus zu beurteilen.
Depot
Liegt die Position in einem deutschen Depot, muss der deutsche Jahresreport in die Schweizer Steuerlogik übertragen werden.
Typische Fragen
Was bei deutschen Immobilienfonds und REITs häufig unklar ist
Ist ein deutscher REIT steuerlich wie eine deutsche Immobilie?
Nein. Der Anleger hält eine Beteiligung an einem Rechtsträger beziehungsweise Wertpapier und nicht unmittelbar das Grundstück.
Muss ich den Fonds in der Schweiz angeben?
Ja, bei Schweizer Steuerpflicht gehört die Position grundsätzlich in die Vermögensdeklaration.
Wie werden Ausschüttungen besteuert?
Maßgeblich ist die Schweizer steuerliche Qualifikation des konkreten Fonds- oder REIT-Ertrags.
Was gilt bei thesaurierenden Immobilienfonds?
Auch ohne Auszahlung können steuerbare Erträge entstehen. Die Schweizer Fondssteuerdaten sind maßgeblich.
Fällt deutsche Quellensteuer an?
Das hängt von der konkreten Produkt- und Ausschüttungsstruktur ab. Ein Steuerabzug ist deshalb nicht pauschal für alle Immobilienfonds identisch.
Kann ich deutsche Quellensteuer in der Schweiz anrechnen?
Soweit nach DBA ein endgültiger ausländischer Quellensteueranteil verbleibt, kommt eine Schweizer Anrechnung nach den dortigen Regeln in Betracht.
Was gilt beim Verkauf der Fondsanteile?
Verkaufsergebnis und laufender Fondsertrag werden getrennt beurteilt. Der Schweizer Anlegerstatus kann für die Kapitalgewinnbehandlung relevant sein.
Was gilt bei einem geschlossenen Immobilienfonds?
Geschlossene Strukturen sollten individuell analysiert werden, da Rechtsform und steuerliche Transparenz vom klassischen Wertpapierfonds abweichen können.
Checkliste
Unterlagen für die Fonds- und REIT-Prüfung
ISIN / Anteilsklasse
Eindeutige Identifikation des Fonds oder REITs.
Jahresdepotauszug
Bestand, Stückzahl und Wert zum Jahresende.
Ausschüttungsabrechnungen
Bruttoerträge und ausländische Steuerabzüge.
Fondsunterlagen
Rechtsform, Domizil und steuerlich relevante Fondsangaben.
Transaktionsliste
Käufe, Verkäufe und Umschichtungen im Steuerjahr.
Schweizer Vorjahresdaten
Abgleich mit bisherigem Steuerwert und steuerbarem Ertrag.
Vertiefung
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