Situation
Kaufnebenkosten & steuerliche ZuordnungKaufnebenkosten deutsche Immobilie bei Schweizer Käufer
Beim Kauf einer deutschen Immobilie entstehen neben dem Kaufpreis regelmäßig Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, gegebenenfalls Maklerkosten und Finanzierungskosten. Für einen Käufer mit Schweizer Wohnsitz ist zusätzlich wichtig, welche Aufwendungen zu den steuerlichen Anschaffungskosten gehören, welche sofort abzugsfähig sein können und wie die Immobilie anschließend in Deutschland und der Schweiz behandelt wird.
Überblick
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der tatsächlichen Investition
Für die wirtschaftliche Kalkulation müssen sämtliche Erwerbs- und Finanzierungskosten berücksichtigt werden.
Der Kaufvertrag über ein in Deutschland gelegenes Grundstück löst grundsätzlich deutsche Grunderwerbsteuer aus. Hinzu kommen typischerweise Notar- und Grundbuchkosten sowie – falls ein Makler beteiligt ist – Maklervergütung.
Bei einer vermieteten Immobilie ist anschließend entscheidend, welche Nebenkosten in die Anschaffungskosten eingehen und damit über die Gebäude-AfA wirken und welche Finanzierungsaufwendungen gegebenenfalls laufend berücksichtigt werden können.
Kaufprozess deutsche Immobilie
Für Notarvertrag, Kaufpreisfälligkeit, Grunderwerbsteuer und Eigentumsumschreibung steht eine eigene Prozessseite zur Verfügung.
Kostenarten
Welche Nebenkosten beim deutschen Immobilienkauf typischerweise entstehen
Grunderwerbsteuer
Der Erwerb eines in Deutschland gelegenen Grundstücks unterliegt grundsätzlich der Grunderwerbsteuer. Der konkrete Steuersatz hängt vom Bundesland ab.
Notar und Grundbuch
Für Beurkundung, Vollzug, Auflassung, Vormerkung und Grundbucheintrag fallen Gebühren an.
Makler
Falls ein Makler eingebunden ist, gehört die Maklervergütung zur wirtschaftlichen Gesamtkalkulation des Erwerbs.
Finanzierung
Darlehensgebühren, Grundschuldkosten, Bewertungskosten und laufende Zinsen sollten von den eigentlichen Erwerbsnebenkosten steuerlich getrennt betrachtet werden.
Nicht alle Kaufnebenkosten werden steuerlich gleich behandelt.
Für eine vermietete Immobilie ist insbesondere zu unterscheiden, ob ein Aufwand die Anschaffung des Grundstücks betrifft oder der Geldbeschaffung und laufenden Finanzierung zuzuordnen ist.
Steuerliche Zuordnung
Anschaffungskosten müssen zwischen Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt werden
Gebäude
Soweit Anschaffungskosten auf das Gebäude entfallen, bilden sie grundsätzlich die Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA.
Grund und Boden
Der auf Grund und Boden entfallende Teil ist von den abschreibungsfähigen Gebäudekosten zu trennen.
Kaufnebenkosten
Erwerbsbezogene Nebenkosten werden grundsätzlich entsprechend der Kaufpreisaufteilung dem Gebäude und dem Grund und Boden zugeordnet.
Finanzierungskosten
Kosten der Geldbeschaffung können bei einer vermieteten Immobilie anders behandelt werden als unmittelbare Erwerbsnebenkosten.
Kaufpreisaufteilung
Für die AfA muss ein Gesamtkaufpreis auf Gebäude und nicht abschreibbaren Grund und Boden aufgeteilt werden.
Renovierung
Arbeiten unmittelbar nach dem Kauf sind gesondert zu prüfen. Sie sind nicht automatisch laufender Erhaltungsaufwand.
Die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung wurde zuletzt im März 2026 aktualisiert.
Sie dient zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf das abschreibungsfähige Gebäude und den nicht abschreibbaren Grund und Boden. Eine vertragliche Aufteilung kann steuerlich berücksichtigt werden, wenn sie die tatsächlichen Wertverhältnisse wirtschaftlich plausibel abbildet.
Typische Fragen
Was Schweizer Käufer bei den deutschen Kaufnebenkosten häufig wissen möchten
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Der Steuersatz hängt vom Bundesland ab, in dem die Immobilie liegt.
Sind Notarkosten sofort abziehbar?
Erwerbsbezogene Notarkosten gehören bei einer vermieteten Immobilie regelmäßig zur steuerlichen Anschaffungsseite und sind von laufenden Werbungskosten zu unterscheiden.
Was gilt für Grundbuchkosten?
Auch hier ist zu unterscheiden, ob die Kosten dem Eigentumserwerb oder beispielsweise einer Finanzierungsgrundschuld dienen.
Sind Maklerkosten Teil der Anschaffungskosten?
Soweit sie unmittelbar durch den Immobilienerwerb veranlasst sind, gehören sie grundsätzlich zur Anschaffungsseite.
Was gilt für Kosten der Grundschuld?
Finanzierungskosten und Kosten der Darlehensbesicherung sind gesondert von den eigentlichen Eigentumserwerbskosten zu prüfen.
Kann ich Kaufnebenkosten abschreiben?
Der auf das Gebäude entfallende Teil der steuerlichen Anschaffungskosten wirkt grundsätzlich über die Gebäude-AfA.
Wie behandle ich die Kosten in der Schweiz?
Die deutsche Immobilie ist in der Schweizer Steuerdeklaration ebenfalls relevant. Die schweizerische Bewertung und Steuerausscheidung folgt jedoch eigenen Regeln.
Sollte der Kaufvertrag den Gebäudeanteil ausweisen?
Eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung kann die spätere AfA-Berechnung erleichtern, muss aber wirtschaftlich plausibel sein.
Checkliste
Unterlagen für die steuerliche Erfassung der Kaufnebenkosten
Kaufvertrag
Kaufpreis, Inventar, Grundstück und gegebenenfalls vertragliche Kaufpreisaufteilung.
Grunderwerbsteuerbescheid
Festgesetzte Steuer und Bemessungsgrundlage dokumentieren.
Notarrechnungen
Erwerbs- und Finanzierungsleistungen getrennt nachvollziehen.
Grundbuchrechnungen
Eigentumseintragung und Grundschuld getrennt erfassen.
Maklerrechnung
Vermittlungsleistung und unmittelbaren Erwerbsbezug dokumentieren.
Finanzierungsunterlagen
Darlehen, Gebühren, Zinsen und Sicherheiten getrennt erfassen.
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