Fachartikel
Kaufnebenkosten & AnschaffungskostenKaufnebenkosten einer deutschen Immobilie bei Schweizer Wohnsitz
Beim Kauf einer deutschen Immobilie entstehen neben dem Kaufpreis regelmäßig Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, gegebenenfalls Maklerkosten und Finanzierungskosten. Steuerlich ist entscheidend, welche Aufwendungen zu den Anschaffungskosten gehören, welche der Finanzierung zuzuordnen sind und ob die Immobilie vermietet oder privat genutzt wird.
Überblick
Wirtschaftlich sind es Kaufnebenkosten – steuerlich sind es unterschiedliche Kategorien
Für die Investitionsrechnung sollten alle Nebenkosten berücksichtigt werden. Für die deutsche Einkommensteuer müssen sie anschließend jedoch nach ihrer wirtschaftlichen Ursache getrennt werden.
Anschaffungsnebenkosten stehen unmittelbar mit dem Erwerb der Immobilie in Zusammenhang. Sie erhöhen die steuerlichen Anschaffungskosten des Grundstücks.
Finanzierungskosten entstehen dagegen durch die Beschaffung des Kaufpreises. Bei einer vermieteten Immobilie können sie unter Voraussetzungen als Werbungskosten relevant sein.
Renovierungs- und Modernisierungskosten nach dem Kauf bilden eine dritte Kategorie. Sie können sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand, Herstellungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten sein.
Kaufprozess einer deutschen Immobilie
Notarvertrag, Grunderwerbsteuer, Kaufpreisfälligkeit und Grundbuchumschreibung werden auf der übergeordneten Kaufsituation zusammengeführt.
Kostenarten
Welche Kosten beim deutschen Immobilienkauf typischerweise entstehen
Grunderwerbsteuer
Der Kauf eines in Deutschland gelegenen Grundstücks unterliegt grundsätzlich deutscher Grunderwerbsteuer. Der Steuersatz hängt vom Bundesland ab, in dem die Immobilie liegt.
Notar & Grundbuch
Kosten für Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung gehören steuerlich nicht in dieselbe Kategorie wie Kosten für eine Grundschuld.
Makler
Eine unmittelbar durch den Erwerb veranlasste Maklerprovision gehört regelmäßig zu den Anschaffungsnebenkosten der Immobilie.
Finanzierung
Grundschuld, Darlehenskosten und laufende Zinsen gehören zur Finanzierungsebene und müssen von den unmittelbaren Eigentumserwerbskosten getrennt werden.
Entscheidend ist nicht die Bezeichnung auf der Rechnung, sondern wofür die Leistung erbracht wurde.
Gerade Notar und Grundbuch können gleichzeitig Eigentumserwerbs- und Finanzierungsleistungen abrechnen. Diese Positionen sollten deshalb getrennt erfasst werden.
Nutzung
Vermietung und private Eigennutzung führen zu unterschiedlichen Steuerfolgen
Vermietete Immobilie
Der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten wirkt grundsätzlich über die Gebäude-AfA. Schuldzinsen und weitere Finanzierungskosten können als Werbungskosten relevant sein, soweit sie wirtschaftlich mit der Vermietung zusammenhängen.
Private Eigennutzung
Wird die Immobilie ausschließlich privat genutzt, besteht grundsätzlich keine Einkunftsquelle aus Vermietung. Ein allgemeiner Werbungskostenabzug für private Schuldzinsen oder andere Kaufkosten entsteht dadurch nicht.
Teilweise Vermietung
Bei gemischter Nutzung müssen Kaufpreis, Finanzierung und laufende Kosten entsprechend der steuerlich maßgeblichen Nutzung aufgeteilt werden.
Spätere Nutzungsänderung
Wird eine zunächst selbst genutzte Immobilie später vermietet oder umgekehrt, verändern sich insbesondere Werbungskosten- und Finanzierungsthemen. Die ursprünglichen Anschaffungsdaten bleiben dennoch relevant.
Deutsche Mieteinkünfte bei Schweizer Wohnsitz
Einnahmen, AfA, Werbungskosten und laufende Kosten einer vermieteten deutschen Immobilie werden dort zusammengeführt.
Steuerliche Zuordnung
Anschaffungskosten, Finanzierung und AfA müssen getrennt aufgebaut werden
Anschaffungsnebenkosten
Grunderwerbsteuer, erwerbsbezogene Notar- und Grundbuchkosten sowie unmittelbar durch den Kauf veranlasste Maklerkosten erhöhen grundsätzlich die Anschaffungskosten.
Gebäude
Nur der auf das Gebäude entfallende Teil der steuerlichen Anschaffungskosten bildet grundsätzlich die Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA.
Grund und Boden
Der auf Grund und Boden entfallende Teil der Anschaffungskosten ist nicht über die Gebäude-AfA abschreibbar.
Nebenkosten aufteilen
Erwerbsbezogene Kaufnebenkosten werden grundsätzlich ebenfalls dem Gebäude und dem Grund und Boden nach der maßgeblichen Wertaufteilung zugeordnet.
Finanzierungskosten
Kosten der Geldbeschaffung sind von den Anschaffungskosten zu unterscheiden. Bei Vermietung kann ein laufender Werbungskostenabzug in Betracht kommen.
Grundschuldkosten
Notar- und Grundbuchkosten, die der Bestellung einer Finanzierungsgrundschuld dienen, sind deshalb von den Kosten des Eigentumserwerbs getrennt zu erfassen.
Der Gesamtkaufpreis muss für die AfA auf Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt werden.
Das BMF stellt hierfür eine Arbeitshilfe zur Verfügung. Die aktuelle Arbeitshilfe hat Stand März 2026 und dient sowohl der eigenen Berechnung als auch der Plausibilitätsprüfung einer bereits vorgenommenen Kaufpreisaufteilung.
Eine Kaufpreisaufteilung im Vertrag kann sinnvoll sein – sie muss aber wirtschaftlich plausibel sein.
Eine bloß steuerlich gewünschte Quote ersetzt keine sachgerechte Bewertung. Gebäude und Grund und Boden sollten in einem Verhältnis angesetzt werden, das die tatsächlichen Wertverhältnisse nachvollziehbar abbildet.
Renovierung nach Kauf
Die ersten drei Jahre nach dem Erwerb brauchen besondere Aufmerksamkeit
Renovierungs- und Modernisierungskosten unmittelbar nach dem Kauf einer vermieteten Immobilie sind nicht automatisch sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand.
Drei Jahre prüfen
Erfasst werden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden.
15-%-Grenze
Übersteigen die maßgeblichen Nettoaufwendungen 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, können anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen.
Gebäudeanteil zählt
Die 15-%-Grenze bezieht sich auf die Anschaffungskosten des Gebäudes – nicht auf den gesamten Kaufpreis einschließlich Grund und Boden.
AfA statt Sofortabzug
Liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor, werden sie grundsätzlich aktiviert und wirken erst über die Gebäude-AfA.
Die Grenze wird ohne Umsatzsteuer berechnet.
§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG stellt ausdrücklich auf die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer ab. Erweiterungen und jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten werden gesondert behandelt.
Renovierungsplanung kann die steuerliche Wirkung des Immobilienkaufs stark verändern.
Wer größere Maßnahmen unmittelbar nach Erwerb plant, sollte Kaufpreisaufteilung, Gebäudeanteil und Renovierungsbudget bereits vor beziehungsweise unmittelbar nach dem Kauf gemeinsam prüfen.
Schweizer Steuerdeklaration
Die deutsche Kostenlogik wird nicht einfach in die Schweizer Steuererklärung übernommen
Eine deutsche Immobilie muss bei Schweizer Steueransässigkeit grundsätzlich auch in der Schweizer Steuerdeklaration und internationalen Steuerausscheidung berücksichtigt werden.
Deutscher Kaufpreis, deutsche AfA-Bemessungsgrundlage und deutscher Grundbesitzwert erfüllen jedoch andere Zwecke als der für den Schweizer Wohnkanton maßgebliche Immobilienwert.
Ebenso werden Schulden und Schuldzinsen in der Schweiz nach den dort geltenden Ausscheidungsregeln behandelt. Ein deutscher Werbungskostenabzug kann deshalb nicht unverändert in die Schweizer Deklaration übernommen werden.
Deutsche Immobilie in der Schweizer Steuererklärung
Immobilienwert, Mieteinnahmen, Schulden, Schuldzinsen und internationale Steuerausscheidung werden dort im Detail behandelt.
Typische Fragen
Was Schweizer Käufer bei deutschen Kaufnebenkosten häufig klären müssen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Der Steuersatz richtet sich nach dem Bundesland, in dem die deutsche Immobilie liegt. Für die Investitionsrechnung sollte deshalb der konkrete Belegenheitsort berücksichtigt werden.
Kann ich die Grunderwerbsteuer sofort abziehen?
Beim Erwerb einer Vermietungsimmobilie gehört sie grundsätzlich zu den Anschaffungsnebenkosten und wirkt damit nicht sofort, sondern anteilig über die Gebäude-AfA.
Sind Notarkosten sofort abzugsfähig?
Das hängt vom Zweck ab. Kosten des Eigentumserwerbs gehören grundsätzlich zur Anschaffungsseite; Kosten einer Finanzierungsgrundschuld sind separat als Finanzierungskosten zu prüfen.
Was gilt für Grundbuchkosten?
Eigentumseintragung und Auflassungsvormerkung sind vom Grundbucheintrag einer Grundschuld für die Finanzierung zu trennen.
Sind Maklerkosten Anschaffungskosten?
Soweit die Maklerleistung unmittelbar den Immobilienerwerb betrifft, gehören die Kosten grundsätzlich zur Anschaffungsseite.
Kann ich Schuldzinsen sofort abziehen?
Bei einer vermieteten Immobilie können Schuldzinsen als Werbungskosten abzugsfähig sein, soweit das Darlehen wirtschaftlich mit der Vermietung zusammenhängt. Bei privater Eigennutzung besteht dieser Werbungskostenabzug grundsätzlich nicht.
Kann ich alle Kaufnebenkosten abschreiben?
Nur der Teil der Anschaffungskosten, der dem abschreibungsfähigen Gebäude zugeordnet wird, wirkt über die Gebäude-AfA. Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibbar.
Was gilt für Renovierungen direkt nach dem Kauf?
Bei einer vermieteten Immobilie ist insbesondere die Drei-Jahres- und 15-%-Regel für anschaffungsnahe Herstellungskosten zu prüfen.
Sollte der Kaufvertrag einen Gebäudeanteil ausweisen?
Eine sachgerechte vertragliche Kaufpreisaufteilung kann hilfreich sein, muss aber die tatsächlichen Wertverhältnisse wirtschaftlich plausibel abbilden.
Wie behandle ich die Kosten in der Schweiz?
Die Schweizer Steuerdeklaration folgt eigenen Bewertungs- und Ausscheidungsregeln. Die deutschen Anschaffungskosten werden deshalb nicht einfach unverändert übernommen.
Checkliste
Unterlagen für Kaufnebenkosten und steuerliche Anschaffungskosten
Kaufvertrag
Gesamtkaufpreis, Inventar, Grundstücksdaten und gegebenenfalls Kaufpreisaufteilung.
Grunderwerbsteuer
Grunderwerbsteuerbescheid mit Steuerbetrag und Bemessungsgrundlage.
Notar
Notarrechnungen mit Trennung von Kaufvertrag, Vollzug und Finanzierungsleistungen.
Grundbuch
Gebühren für Eigentumsumschreibung, Vormerkung und Grundschuld getrennt erfassen.
Makler
Maklervertrag und Rechnung zur Dokumentation des unmittelbaren Erwerbsbezugs.
Finanzierung
Darlehensvertrag, Auszahlung, Gebühren, Grundschuld und Zinsabrechnungen.
Gebäude & Grundstück
Flächen, Bodenrichtwert, Baujahr und sonstige Daten für die Kaufpreisaufteilung.
Renovierung
Rechnungen und Leistungsdaten aller Maßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung.
Nutzung
Mietvertrag, Eigennutzung oder Aufteilung bei gemischt genutzten Immobilien.
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