Fachartikel
Kaufpreisaufteilung & AfAKaufpreisaufteilung bei deutscher Immobilie: Gebäude und Grund und Boden
Für die deutsche Gebäude-AfA muss der Gesamtkaufpreis einer bebauten Immobilie auf das abschreibungsfähige Gebäude und den nicht abschreibungsfähigen Grund und Boden aufgeteilt werden. Eine sachgerechte Aufteilung ist deshalb für Schweizer Eigentümer einer vermieteten deutschen Immobilie ein zentraler Bestandteil der steuerlichen Anschaffungsdokumentation.
Überblick
Warum muss der Kaufpreis überhaupt aufgeteilt werden?
Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab. Das Gebäude unterliegt dagegen grundsätzlich der Absetzung für Abnutzung. Deshalb darf nicht der gesamte Kaufpreis einer bebauten Immobilie als AfA-Bemessungsgrundlage verwendet werden.
Der Gesamtkaufpreis muss vielmehr in einen Gebäudeanteil und einen Anteil für Grund und Boden zerlegt werden.
Das Verhältnis wirkt anschließend auch auf die unmittelbar mit dem Erwerb verbundenen Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und bestimmte Notar- und Grundbuchkosten.
Besonders relevant ist die Aufteilung deshalb bei vermieteten Immobilien. Bei ausschließlich privater Eigennutzung besteht keine laufende Gebäude-AfA im Rahmen von Vermietungseinkünften.
Steuerlicher Grundsatz
Gebäude- und Bodenwert werden getrennt ermittelt und ins Verhältnis gesetzt
Nach der Rechtsprechung wird ein einheitlicher Kaufpreis für ein bebautes Grundstück grundsätzlich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte beziehungsweise Teilwerte von Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt.
Bodenwert bestimmen
Zunächst wird der Wert des Grund und Bodens anhand der Grundstücksdaten und der für die Bewertung maßgeblichen Bodenwerte ermittelt.
Gebäudewert bestimmen
Separat wird der Wert der baulichen Anlagen nach einem sachgerechten Bewertungsverfahren ermittelt.
Wertverhältnis bilden
Gebäude- und Bodenwert werden zueinander ins Verhältnis gesetzt.
Kaufpreis verteilen
Dieses Wertverhältnis wird anschließend auf den tatsächlich gezahlten Gesamtkaufpreis übertragen.
Keine Restwertmethode.
Es ist nicht sachgerecht, lediglich einen Bodenwert vom Gesamtkaufpreis abzuziehen und den verbleibenden Betrag automatisch dem Gebäude zuzuordnen. Maßgeblich ist grundsätzlich das Verhältnis der Werte beider Wirtschaftsgüter.
Kaufvertrag
Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung kann steuerlich anerkannt werden
Verkäufer und Käufer können bereits im notariellen Kaufvertrag einen Teil des Gesamtkaufpreises dem Gebäude und einen Teil dem Grund und Boden zuordnen.
Eine solche Vereinbarung ist steuerlich grundsätzlich zu berücksichtigen, wenn sie tatsächlich gewollt ist, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und die realen Wertverhältnisse nicht in grundlegender Weise verfehlt.
Eine vertragliche Quote ist deshalb besonders hilfreich, wenn sie vor Vertragsabschluss nachvollziehbar berechnet und dokumentiert wurde.
Ein willkürlich hoher Gebäudeanteil allein zur Erhöhung der AfA ist dagegen angreifbar. Das Finanzamt darf prüfen, ob die vereinbarte Aufteilung wirtschaftlich haltbar ist.
Eine plausible vertragliche Aufteilung ist besser als eine nachträgliche Wunschquote.
Die Kaufpreisaufteilung sollte deshalb möglichst bereits im Rahmen der steuerlichen Prüfung vor Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrags betrachtet werden.
Arbeitshilfe der Finanzverwaltung
Das BMF stellt ein eigenes Tool zur Kaufpreisaufteilung bereit
Das Bundesministerium der Finanzen und die obersten Finanzbehörden der Länder stellen eine Excel-Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück zur Verfügung. Die aktuelle Fassung hat Stand März 2026.
BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung
Das Tool kann verwendet werden, um eine typisierte Kaufpreisaufteilung selbst zu berechnen oder die Plausibilität einer bereits vorhandenen Aufteilung zu prüfen. Auf der BMF-Seite stehen sowohl die Excel-Arbeitshilfe als auch eine ausführliche Anleitung zum Download bereit.
Welche Angaben werden benötigt?
Je nach Grundstücksart werden insbesondere Kaufpreis, Kaufdatum, Baujahr, Wohn- beziehungsweise Nutzfläche, Grundstücksgröße, Bodenrichtwert und weitere Gebäude- und Grundstücksdaten benötigt.
Regional- und Sachwertfaktoren
Die aktuelle Arbeitshilfe kann bei der typisierten Bewertung auch Regionalfaktoren und – soweit bekannt – Sachwertfaktoren des örtlichen Gutachterausschusses berücksichtigen.
Eigentumswohnung
Bei Wohnungseigentum sind zusätzlich der Miteigentumsanteil und die zugehörigen Grundstücksdaten für die Bodenwertzuordnung relevant.
Garagen und Stellplätze
Auch Garagen- und Tiefgaragenstellplätze können in der typisierten Berechnung berücksichtigt werden und sollten deshalb vollständig dokumentiert werden.
Das BMF-Tool ist eine Arbeitshilfe – kein verbindliches Verkehrswertgutachten.
Die Finanzverwaltung bezeichnet die Berechnung ausdrücklich als typisiertes Verfahren. Bei atypischen Immobilien, erheblichen Abweichungen oder einer streitigen Aufteilung kann deshalb eine weitergehende Bewertung erforderlich sein.
Die BFH-Rechtsprechung setzt der pauschalen Anwendung einer Arbeitshilfe Grenzen.
Der BFH hat bereits 2020 entschieden, dass eine wirtschaftlich nicht haltbare vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht einfach durch das damalige BMF-Berechnungsschema ersetzt werden durfte. Die heutige Arbeitshilfe ist überarbeitet; dennoch bleibt die tatsächliche Wertrelation im konkreten Objekt maßgeblich.
Berechnungslogik
Ein Beispiel zeigt, warum der Gebäudeanteil nicht einfach geschätzt werden sollte
Ermittelter Bodenwert
Angenommen, für den Grund und Boden wird ein Verkehrswert von 300.000 Euro ermittelt.
Ermittelter Gebäudewert
Für das Gebäude ergibt die sachgerechte Bewertung einen Wert von 700.000 Euro.
Wertverhältnis
Grund und Boden entsprechen damit 30 Prozent und das Gebäude 70 Prozent des zusammen ermittelten Werts.
Tatsächlicher Kaufpreis
Beträgt der tatsächlich vereinbarte Gesamtkaufpreis beispielsweise 900.000 Euro, werden davon nach diesem Verhältnis 630.000 Euro dem Gebäude und 270.000 Euro dem Grund und Boden zugeordnet.
Entscheidend ist das Verhältnis der Werte – nicht die absolute Summe der zunächst ermittelten Einzelwerte.
Deshalb können die für Gebäude und Boden ermittelten Werte zusammen über oder unter dem tatsächlichen Kaufpreis liegen. Das Verhältnis wird anschließend auf den tatsächlich gezahlten Gesamtkaufpreis übertragen.
Anschaffungsnebenkosten
Auch Kaufnebenkosten müssen auf Gebäude und Grund und Boden verteilt werden
Die Kaufpreisaufteilung betrifft bei einer vermieteten Immobilie nicht nur den reinen Grundstückskaufpreis. Auch unmittelbare Anschaffungsnebenkosten müssen steuerlich sachgerecht zugeordnet werden.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer gehört grundsätzlich zu den Anschaffungsnebenkosten und wird entsprechend dem maßgeblichen Verhältnis auf Gebäude und Grund und Boden verteilt.
Maklerkosten
Erwerbsbezogene Maklerkosten erhöhen ebenfalls die Anschaffungskosten und folgen grundsätzlich der Aufteilung zwischen Gebäude und Boden.
Notar & Grundbuch
Kosten, die unmittelbar dem Eigentumserwerb dienen, gehören zur Anschaffungsseite. Finanzierungskosten für eine Grundschuld werden dagegen separat behandelt.
Finanzierung
Schuldzinsen und Finanzierungskosten werden nicht einfach über den Gebäudeanteil aktiviert. Bei einer Vermietungsimmobilie ist ihre wirtschaftliche Zuordnung zur Vermietung gesondert zu prüfen.
Kaufnebenkosten im Gesamtüberblick
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler, Finanzierung und Renovierung werden im übergeordneten Fachartikel systematisch getrennt.
Schweizer Wohnsitz
Die deutsche Kaufpreisaufteilung bleibt auch bei Schweizer Wohnsitz eine deutsche Steuerfrage
Wohnt der Eigentümer in der Schweiz und vermietet er die deutsche Immobilie, werden die deutschen Vermietungseinkünfte weiterhin nach deutschem Steuerrecht ermittelt.
Dazu gehört auch die Bestimmung der deutschen AfA-Bemessungsgrundlage. Der nach deutschen Regeln ermittelte Gebäudeanteil bleibt deshalb für die deutsche Steuererklärung relevant.
In der Schweizer Steuerdeklaration können dagegen andere Immobilienwerte und Ausscheidungsregeln gelten. Der deutsche Gebäudeanteil und die deutsche AfA werden nicht automatisch eins zu eins als Schweizer Steuerwert übernommen.
Deutsche Vermietungsimmobilie bei Schweizer Wohnsitz
Mieteinnahmen, Werbungskosten, AfA und Finanzierung werden dort im laufenden Besteuerungsfall zusammengeführt.
Typische Fragen
Häufige Fragen zur Kaufpreisaufteilung
Warum ist ein hoher Gebäudeanteil steuerlich interessant?
Nur der Gebäudeanteil ist grundsätzlich über die Gebäude-AfA abschreibbar. Ein höherer sachgerecht ermittelter Gebäudeanteil erhöht deshalb die AfA-Bemessungsgrundlage.
Kann ich den Gebäudeanteil frei im Kaufvertrag festlegen?
Nein. Eine vertragliche Aufteilung kann steuerlich anerkannt werden, muss aber die tatsächlichen Wertverhältnisse wirtschaftlich vertretbar abbilden.
Muss ich das BMF-Tool verwenden?
Die Arbeitshilfe ist ein praktisches Instrument der Finanzverwaltung zur typisierten Berechnung und Plausibilitätsprüfung. Sie ist jedoch kein gesetzlich vorgeschriebenes Verkehrswertgutachten.
Ist das Ergebnis des BMF-Tools verbindlich?
Nein. Die tatsächlichen Wertverhältnisse bleiben entscheidend. Bei atypischen Immobilien oder erheblichen Abweichungen kann eine individuellere Bewertung erforderlich werden.
Welche Version des Tools sollte ich verwenden?
Es sollte die für den aktuellen Berechnungsstand vorgesehene Fassung verwendet werden. Die derzeit veröffentlichte BMF-Arbeitshilfe hat Stand März 2026.
Was ist die Restwertmethode?
Dabei würde zunächst ein Bodenwert vom Gesamtkaufpreis abgezogen und der Rest vollständig dem Gebäude zugeordnet. Eine solche reine Restwertmethode entspricht nicht der maßgeblichen Aufteilung nach den Wertverhältnissen.
Werden Kaufnebenkosten ebenfalls aufgeteilt?
Unmittelbare Anschaffungsnebenkosten werden grundsätzlich entsprechend der steuerlichen Zuordnung ebenfalls auf Gebäude und Grund und Boden verteilt.
Was passiert bei einer Eigentumswohnung?
Auch bei Wohnungseigentum entfällt ein Teil des Kaufpreises auf den anteiligen Grund und Boden. Maßgeblich ist insbesondere der mit der Wohnung verbundene Miteigentumsanteil.
Was passiert, wenn das Finanzamt meine Quote nicht akzeptiert?
Dann sollte geprüft werden, worauf die Abweichung beruht und ob Kaufvertrag, BMF-Berechnung oder eine individuellere Verkehrswertermittlung die tatsächlichen Wertverhältnisse besser dokumentieren.
Ist die Aufteilung auch bei Eigennutzung wichtig?
Für eine ausschließlich privat selbst genutzte Immobilie entsteht grundsätzlich keine laufende Vermietungs-AfA. Die Aufteilung ist deshalb vor allem bei vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien steuerlich relevant.
Checkliste
Unterlagen für eine belastbare Kaufpreisaufteilung
Kaufvertrag
Gesamtkaufpreis, Erwerbsdatum, Inventar und vorhandene Kaufpreisaufteilung.
Grundstück
Grundstücksfläche, Flurstück, Miteigentumsanteil und Bodenrichtwert.
Gebäude
Baujahr, Gebäudeart, Wohn- und Nutzfläche sowie bauliche Besonderheiten.
Stellplätze
Garagen, Tiefgaragenplätze und sonstige mitübertragene bauliche Anlagen.
Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer, Makler, Notar und Grundbuchkosten.
Bewertungen
Vorhandene Gutachten, Verkehrswerte, BMF-Berechnung und sonstige Bewertungsunterlagen.
Vertiefung
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