Situation
Deutsche Gesellschaft & Schweizer GesellschafterDeutsche Immobiliengesellschaft bei Schweizer Gesellschafter
Wird eine deutsche Immobilie durch eine deutsche GmbH oder eine andere deutsche Gesellschaft gehalten und lebt der Gesellschafter in der Schweiz, liegen Immobilien- und Unternehmensbesteuerung zunächst in Deutschland. Zusätzlich müssen Ausschüttungen, Beteiligungswert, Finanzierung und ein späterer Verkauf auf Schweizer Gesellschafterebene eingeordnet werden.
Überblick
Die Immobilie und Gesellschaft sitzen in Deutschland – der Gesellschafter in der Schweiz
Diese Struktur trennt die operative Immobilienebene von der privaten Schweizer Gesellschafterebene.
Die deutsche Gesellschaft erzielt die Immobilienerträge und trägt Finanzierung, Abschreibungen, laufende Kosten und Veräußerungsfolgen. Der Schweizer Anteilseigner hält dagegen eine Beteiligung an der deutschen Gesellschaft, nicht unmittelbar die Immobilie.
Dadurch verschiebt sich die grenzüberschreitende Koordination insbesondere auf Dividenden, Beteiligungswert, Gesellschafterdarlehen und den späteren Verkauf der Gesellschaftsanteile.
Abgrenzung zur Schweizer Gesellschaft
Gehört die deutsche Immobilie unmittelbar einer Schweizer AG oder GmbH, liegt die Eigentümergesellschaft selbst in der Schweiz. Das führt zu einer anderen Unternehmens- und Steuerstruktur.
Deutsche Gesellschaft
Vermietung, Finanzierung und Verkauf werden zunächst auf Gesellschaftsebene besteuert
Erwerb
Die deutsche Gesellschaft wird Käuferin und grundbuchliche Eigentümerin der Immobilie.
Laufende Vermietung
Mieterträge, Abschreibung, Verwaltung und Objektkosten werden auf Gesellschaftsebene erfasst.
Finanzierung
Bankdarlehen und Gesellschafterfinanzierung müssen zur Gesellschafts- und Immobilienstruktur passen.
Gewinnverwendung
Gewinne können in der Gesellschaft verbleiben oder später an den Schweizer Gesellschafter ausgeschüttet werden.
Die Immobilie und die Beteiligung sind steuerlich zwei verschiedene Ebenen.
Ein Schweizer Gesellschafter hält regelmäßig nicht die deutsche Immobilie selbst, sondern Gesellschaftsanteile. Deshalb dürfen Immobilienbesteuerung, Gesellschaftssteuer und persönliche Gesellschafterbesteuerung nicht miteinander vermischt werden.
Schweizer Gesellschafter
Auf Schweizer Ebene stehen Beteiligung, Dividende und Finanzierung im Vordergrund
Beteiligungswert
Die deutsche Gesellschaft wird als Beteiligung in der Schweizer Steuerdeklaration berücksichtigt.
Dividenden
Ausschüttungen der deutschen Gesellschaft müssen mit deutscher Quellenbesteuerung und Schweizer Besteuerung koordiniert werden.
Gesellschafterdarlehen
Darlehen des Schweizer Gesellschafters an die deutsche Gesellschaft sind von der Eigenkapitalbeteiligung getrennt zu behandeln.
Anteilsverkauf
Beim Verkauf der deutschen Immobiliengesellschaft ist nicht nur der Immobilienwert, sondern die Beteiligung selbst Gegenstand des Exits.
Typische Fragen
Was Schweizer Gesellschafter deutscher Immobiliengesellschaften häufig klären müssen
Warum eine deutsche GmbH statt direktem Immobilienbesitz?
Haftung, Finanzierung, Ergebnisthesaurierung, Investorenstruktur und Exit können für die Gesellschaftslösung sprechen.
Wie werden Gewinne der Immobiliengesellschaft besteuert?
Die laufende Immobilien- und Unternehmensbesteuerung findet zunächst auf Ebene der deutschen Gesellschaft statt.
Was passiert bei einer Dividende in die Schweiz?
Deutsche Quellensteuer, DBA-Entlastung und die Schweizer Besteuerung des Gesellschafters müssen koordiniert werden.
Kann der Schweizer Gesellschafter ein Darlehen geben?
Ja, die Finanzierung muss jedoch als eigenständiges Schuldverhältnis mit angemessenen Konditionen strukturiert werden.
Ist eine GmbH & Co. KG eine Alternative?
Personengesellschaftliche Immobilienstrukturen können steuerlich anders wirken und sollten separat mit der GmbH-Struktur verglichen werden.
Was ist beim Verkauf der Immobilie zu beachten?
Beim Asset Deal verkauft die deutsche Gesellschaft das Grundstück und realisiert den Immobiliengewinn selbst.
Was ist beim Verkauf der Gesellschaft zu beachten?
Beim Share Deal verkauft der Schweizer Gesellschafter seine Beteiligung; dadurch entsteht eine andere steuerliche Ebene.
Wann ist eine Schweizer AG als Eigentümerin besser?
Das hängt von Investorenstruktur, Finanzierung, laufender Besteuerung, Ausschüttungen und dem geplanten Exit ab.
Checkliste
Unterlagen für die Strukturprüfung
Gesellschaft
Gesellschaftsvertrag, Handelsregisterauszug, Beteiligungsquoten und Organstruktur.
Immobilien
Kaufverträge, Grundbuchdaten, Objektwerte und Nutzungsstruktur.
Finanzierung
Bankdarlehen, Sicherheiten, Zinsen und Tilgungspläne.
Gesellschafterfinanzierung
Darlehensverträge, Zinssätze und Zahlungsströme Schweiz–Deutschland.
Jahresabschlüsse
Bilanz, GuV, Steuererklärungen und bisherige Ergebnisverwendung.
Exit-Plan
Bestandshaltung, Immobilienverkauf, Anteilsverkauf oder Nachfolge.
Vertiefung
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