Situation
Schweizer AG/GmbH · deutsche ImmobilieDeutsche Immobilie über eine Schweizer Kapitalgesellschaft
Hält eine Schweizer AG oder GmbH unmittelbar eine deutsche Immobilie, entsteht eine eigenständige grenzüberschreitende Unternehmensstruktur. Deutschland darf die inländischen Immobilienerträge grundsätzlich besteuern, obwohl die Eigentümergesellschaft in der Schweiz ansässig ist. Gleichzeitig sind Schweizer Rechnungslegung und Steuerausscheidung, Finanzierung, Geschäftsleitung sowie der spätere Asset- oder Share-Deal mitzudenken.
Überblick
Die Schweizer Gesellschaft bleibt ausländische Gesellschaft – die deutsche Immobilie bleibt in Deutschland steuerlich verankert
Sitz der Eigentümergesellschaft und Belegenheit der Immobilie sind zwei unterschiedliche steuerliche Anknüpfungspunkte.
Hat die Schweizer AG oder GmbH weder Sitz noch Geschäftsleitung in Deutschland, unterliegt sie grundsätzlich nur mit ihren inländischen Einkünften der deutschen Körperschaftsteuer.
Vermietung und Veräußerung deutschen unbeweglichen Vermögens gehören bei einer mit einer Kapitalgesellschaft vergleichbaren ausländischen Körperschaft grundsätzlich zu diesen deutschen Einkünften.
Gleichzeitig bleibt die Gesellschaft in der Schweiz in ihre handelsrechtliche und steuerliche Rechnungslegung eingebunden. Die deutsche Immobilienaktivität muss deshalb in beiden Staaten konsistent dokumentiert und abgegrenzt werden.
Eine Schweizer Gesellschaft macht deutschen Grundbesitz nicht zu einem rein Schweizer Steuerfall.
Der deutsche Belegenheitsstaat behält eigenständige Besteuerungsrechte. Umgekehrt wird die Schweizer Gesellschaft aber auch nicht allein durch den Immobilienbesitz automatisch zu einer vollständig in Deutschland steuerpflichtigen Gesellschaft.
Alternative: deutsche Gesellschaft mit Schweizer Gesellschafter
Wird die Immobilie stattdessen über eine deutsche GmbH gehalten, verschiebt sich die Struktur auf eine deutsche Gesellschaftsebene mit anschließender Schweizer Gesellschafterebene.
Erwerb
Eine Schweizer AG oder GmbH kann unmittelbar deutsche Immobilieneigentümerin sein
Gesellschaft
Rechtsform, Vertretungsberechtigung und Schweizer Handelsregisterunterlagen müssen für den deutschen Erwerb eindeutig dokumentiert sein.
Notar & Grundbuch
Die Schweizer Gesellschaft tritt selbst als Käuferin auf und kann bei erfüllten Nachweisen als Eigentümerin im deutschen Grundbuch eingetragen werden.
Grunderwerbsteuer
Der unmittelbare Erwerb eines in Deutschland gelegenen Grundstücks unterliegt grundsätzlich deutscher Grunderwerbsteuer.
Finanzierung
Eigenkapital, Bankdarlehen, Grundschuld und gegebenenfalls Gesellschafterdarlehen sollten bereits vor Erwerb strukturiert und dokumentiert werden.
Die Ansässigkeit des Käufers ändert nichts an der deutschen Grunderwerbsteuer auf den Grundstückskauf.
Maßgeblich ist der Erwerb eines inländischen Grundstücks. Ob Käuferin eine deutsche GmbH oder eine Schweizer AG/GmbH ist, ändert diesen Grundtatbestand nicht.
Schweizer Gesellschaft im deutschen Grundbuch
Rechtsfähigkeit, Registerunterlagen, Vertretung und praktische Anforderungen des deutschen Notar- und Grundbuchverfahrens werden dort vertieft.
Deutsche Ertragsteuer
Die Schweizer Gesellschaft ist mit ihren deutschen Immobilienerträgen grundsätzlich beschränkt körperschaftsteuerpflichtig
Hat die Gesellschaft weder Sitz noch Geschäftsleitung in Deutschland, unterliegt sie grundsätzlich nur mit ihren deutschen Einkünften der deutschen Körperschaftsteuer.
Vermietung
Einkünfte aus der Vermietung deutschen unbeweglichen Vermögens sind auf Ebene einer vergleichbaren ausländischen Kapitalgesellschaft grundsätzlich deutsche gewerbliche Einkünfte.
Körperschaftsteuer
Für Veranlagungszeiträume bis einschließlich 2027 beträgt der deutsche Körperschaftsteuersatz 15 %. Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag auf die Körperschaftsteuer.
AfA & Objektkosten
Abschreibung, Finanzierungskosten und laufende Objektkosten müssen der deutschen Immobilienaktivität sachgerecht zugeordnet und nach deutschem Steuerrecht beurteilt werden.
Verkauf
Auch der direkte Verkauf des deutschen Grundstücks führt grundsätzlich zu deutschen Einkünften auf Gesellschaftsebene.
Für eine Kapitalgesellschaft gibt es keine private Zehnjahresfrist.
Die bekannte Steuerfreiheit bestimmter privater Immobilienverkäufe nach Ablauf einer Haltedauer ist auf die Schweizer AG oder GmbH nicht übertragbar. Die Immobilie wird von einer Gesellschaft gehalten.
Auch das DBA Deutschland–Schweiz lässt Deutschland die Immobilienbesteuerung.
Einkünfte aus in Deutschland belegenem unbeweglichem Vermögen dürfen grundsätzlich in Deutschland besteuert werden. Dies gilt auch dann, wenn Eigentümerin eine in der Schweiz ansässige Gesellschaft ist.
Gewerbesteuer & Geschäftsleitung
Deutscher Immobilienbesitz führt nicht automatisch zu deutscher Gewerbesteuer
Körperschaftsteuerpflicht für deutsche Immobilienerträge und deutsche Gewerbesteuerpflicht sind zwei unterschiedliche Fragen.
Keine automatische Betriebsstätte
Das bloße Halten und Vermieten eines deutschen Grundstücks begründet für eine ausländische Gesellschaft grundsätzlich nicht allein deshalb eine deutsche Betriebsstätte.
Gewerbesteuer
Ein ausländisches Unternehmen unterliegt grundsätzlich nur insoweit deutscher Gewerbesteuer, als es seinen Gewerbebetrieb über eine inländische Betriebsstätte ausübt.
Deutsche Managementstruktur
Eigene Räume, eigenes Personal oder eine hinreichende tatsächliche Verfügungsmacht über deutsche Einrichtungen können eine Betriebsstättenprüfung erforderlich machen.
Externe Hausverwaltung
Die bloße Beauftragung einer deutschen Haus- oder Managementgesellschaft macht deren Räume nicht automatisch zur Betriebsstätte der Schweizer Gesellschaft.
Die tatsächliche Organisation entscheidet.
Unter besonderen Umständen können auch Einrichtungen eines eingeschalteten Dienstleisters der ausländischen Gesellschaft zugerechnet werden. Relevant sind insbesondere Verfügungsmacht, eigene unternehmerische Tätigkeit vor Ort und die tatsächliche organisatorische Verwurzelung in Deutschland.
Noch wichtiger: Wo befindet sich die tatsächliche Geschäftsleitung?
Wird die Schweizer Gesellschaft tatsächlich dauerhaft aus Deutschland geleitet, kann daraus eine wesentlich weitergehende deutsche Steuerpflicht entstehen. Schweizer Registereintrag und formeller Sitz ersetzen deshalb keine tatsächlich in der Schweiz ausgeübte Geschäftsleitung.
Schweizer Ebene
Die Immobilie steht in der Schweizer Rechnungslegung – ihre Besteuerung wird international ausgeschieden
Eine Schweizer AG oder GmbH muss auch ihre ausländischen Vermögenswerte, Finanzierungen und Ergebnisse ordnungsgemäß in ihrer Rechnungslegung abbilden.
Steuerlich ist jedoch zwischen der Schweizer Gesellschaft als solcher und dem in Deutschland belegenen Grundstück zu unterscheiden.
Bei persönlicher Steuerzugehörigkeit einer Schweizer Gesellschaft erstreckt sich die direkte Bundessteuer grundsätzlich nicht auf im Ausland gelegene Grundstücke. Das deutsche Immobilienergebnis ist deshalb gegenüber der übrigen Schweizer Geschäftstätigkeit auszuscheiden.
Die konkrete kantonale und internationale Ausscheidung, Schuldzuordnung und Behandlung von Finanzierungskosten sollte mit der deutschen Steuerrechnung abgestimmt werden.
Schweizer Rechnungslegung bedeutet nicht doppelte Gewinnbesteuerung des deutschen Grundstücks.
Die deutsche Immobilie muss zwar in der Schweizer Gesellschaft bilanziell nachvollziehbar bleiben. Der Belegenheitsstaat Deutschland behält aber das maßgebliche Besteuerungsrecht für die Immobilienerträge.
Finanzierung
Bankdarlehen und Gesellschafterdarlehen müssen der deutschen Immobilienaktivität sauber zugeordnet werden
Bankfinanzierung
Das Darlehen kann grundsätzlich von einer deutschen oder Schweizer Bank stammen. Zins, Besicherung und Verwendung sollten eindeutig mit dem Immobilienerwerb verknüpft sein.
Grundschuld
Eine Finanzierung der deutschen Immobilie kann durch eine deutsche Grundschuld abgesichert werden. Finanzierung und Grundbuchstruktur müssen auf die Schweizer Eigentümerin abgestimmt sein.
Gesellschafterdarlehen
Darlehen von Gesellschaftern oder verbundenen Gesellschaften sollten schriftlich vereinbart und insbesondere bei grenzüberschreitenden Beziehungen fremdüblich ausgestaltet werden.
Zinsabzug
Für die deutsche Steuerberechnung sind wirtschaftliche Zuordnung, Fremdvergleich und mögliche deutsche Abzugsbeschränkungen gesondert zu prüfen.
EUR oder CHF
Eine CHF-Finanzierung einer EUR-Immobilie kann zusätzliche Währungsrisiken und bilanzielle Wechselkurseffekte verursachen.
Zinszahlungen über die Grenze
Bei konzerninternen oder gesellschafterbezogenen Finanzierungen müssen neben dem deutschen Betriebsausgabenabzug auch die Behandlung der Zinseinnahmen beim Gläubiger und das DBA berücksichtigt werden.
Gesellschafterebene
Deutscher Immobiliengewinn und spätere Schweizer Ausschüttung sind zwei getrennte Ebenen
Ebene 1: Immobilie
Die Schweizer Gesellschaft erzielt Mietertrag oder Veräußerungsgewinn aus der deutschen Immobilie. Dieser Gewinn wird zunächst auf Gesellschaftsebene steuerlich behandelt.
Ebene 2: Ausschüttung
Eine spätere Gewinnausschüttung erfolgt durch eine Schweizer Gesellschaft an ihre Gesellschafter. Sie ist deshalb von der ursprünglichen deutschen Immobilienbesteuerung zu trennen.
Keine deutsche Dividende allein wegen Immobiliengewinn
Dass der ausgeschüttete Gewinn wirtschaftlich aus einer deutschen Immobilie stammt, macht die Ausschüttung der Schweizer AG oder GmbH nicht allein deshalb zu einer Dividende einer deutschen Gesellschaft.
Vergleich deutsche GmbH
Hält dagegen eine deutsche GmbH die Immobilie, liegt zwischen Gesellschaft und Schweizer Gesellschafter eine deutsche Ausschüttungsebene mit eigener Quellensteuer- und DBA-Prüfung.
Schweizer AG oder deutsche GmbH?
Erwerbsbesteuerung, laufende Steuer, Ausschüttung und Exit müssen über den gesamten Investitionszyklus verglichen werden.
Exit
Asset Deal und Share Deal müssen vollständig getrennt analysiert werden
Asset Deal: Verkauf der Immobilie
Verkauft die Schweizer Gesellschaft unmittelbar das deutsche Grundstück, entsteht ein Veräußerungsgewinn auf Ebene der Gesellschaft. Deutschland darf diesen Gewinn grundsätzlich besteuern.
Eine private Zehnjahresfrist ist nicht anwendbar. Auch ein langfristig gehaltenes Grundstück bleibt damit auf Gesellschaftsebene steuerlich relevant.
Share Deal: Verkauf der Schweizer Gesellschaft
Beim Verkauf der Anteile wird nicht das Grundstück selbst, sondern die Beteiligung an der Schweizer Gesellschaft übertragen. Die ertragsteuerliche Behandlung ist deshalb separat zu prüfen.
Deutsches innerstaatliches Steuerrecht, DBA Deutschland–Schweiz und deutsche Grunderwerbsteuer können dabei zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen.
Ein Share Deal vermeidet nicht automatisch deutsche Grunderwerbsteuer.
Gehört einer Kapitalgesellschaft deutscher Grundbesitz, können insbesondere Veränderungen von mindestens 90 % des Gesellschafterbestands innerhalb des gesetzlichen Beobachtungszeitraums oder bestimmte Anteilsvereinigungen deutsche Grunderwerbsteuer auslösen.
Ertragsteuer und Grunderwerbsteuer getrennt prüfen.
Dass ein Share Deal grunderwerbsteuerlich erfasst werden kann, bedeutet nicht automatisch, dass der Veräußerungsgewinn des Gesellschafters in Deutschland ebenfalls wie ein direkter Grundstücksverkauf besteuert wird. Hier sind innerstaatliches Recht und DBA gesondert zu analysieren.
Typische Fragen
Häufige Fragen zur Schweizer Gesellschaft mit deutscher Immobilie
Kann eine Schweizer AG oder GmbH eine deutsche Immobilie unmittelbar kaufen?
Ja, grundsätzlich kann die Schweizer Gesellschaft selbst Erwerberin und Grundbucheigentümerin sein. Handelsregister- und Vertretungsnachweise müssen dem deutschen Notar beziehungsweise Grundbuchamt vorgelegt werden.
Wo werden die deutschen Mieteinnahmen besteuert?
Deutschland darf die Einkünfte aus der in Deutschland belegenen Immobilie grundsätzlich besteuern. Bei der Schweizer Gesellschaft liegt insoweit deutsche beschränkte Körperschaftsteuerpflicht vor.
Fällt automatisch deutsche Gewerbesteuer an?
Nein. Bei einer ausländischen Gesellschaft setzt deutsche Gewerbesteuer grundsätzlich voraus, dass im Inland eine Betriebsstätte unterhalten wird. Der bloße Immobilienbesitz genügt dafür nicht automatisch.
Kann eine deutsche Hausverwaltung eine Betriebsstätte auslösen?
Nicht allein durch ihre Beauftragung. Die tatsächliche Organisation, eigene Tätigkeit vor Ort und mögliche Verfügungsmacht über deutsche Einrichtungen müssen jedoch geprüft werden.
Was passiert, wenn die Gesellschaft faktisch aus Deutschland geleitet wird?
Dann kann eine weitergehende deutsche Körperschaftsteuerpflicht entstehen. Ort der Geschäftsleitung und tatsächliche Entscheidungsprozesse sollten deshalb zur Schweizer Struktur passen.
Kann die Gesellschaft deutsche Finanzierungskosten abziehen?
Grundsätzlich können objektbezogene Finanzierungskosten steuerlich relevant sein. Wirtschaftliche Zuordnung, Fremdvergleich und mögliche Abzugsbeschränkungen sind gesondert zu prüfen.
Was gilt bei Gesellschafterdarlehen?
Vertragsbedingungen, Zinssatz, Laufzeit, Besicherung und grenzüberschreitende Zinszahlungen sollten fremdüblich und nachvollziehbar dokumentiert werden.
Ist die deutsche Immobilie auch in der Schweiz steuerpflichtig?
Sie wird in der Schweizer Gesellschaft bilanziell erfasst, das ausländische Grundstück wird steuerlich jedoch international ausgeschieden. Die konkrete schweizerische Ausscheidung sollte mit der deutschen Berechnung abgestimmt werden.
Kann die Immobilie nach zehn Jahren steuerfrei verkauft werden?
Nicht nach der privaten deutschen Zehnjahresregel. Die Immobilie gehört einer Kapitalgesellschaft, sodass der Veräußerungsgewinn grundsätzlich auf Gesellschaftsebene relevant bleibt.
Ist ein Share Deal automatisch steuerlich günstiger?
Nein. Ertragsteuer, DBA, Grunderwerbsteuer, Kaufpreisabschläge und rechtliche Risiken unterscheiden sich erheblich vom direkten Grundstücksverkauf.
Kann auch der Share Deal deutsche Grunderwerbsteuer auslösen?
Ja. Bei grundbesitzenden Gesellschaften enthalten die deutschen Grunderwerbsteuerregeln besondere Tatbestände für umfangreiche Anteilsübertragungen und Anteilsvereinigungen.
Schweizer AG oder deutsche GmbH – was ist besser?
Das lässt sich nicht allein anhand des laufenden Steuersatzes beantworten. Erwerb, Gewerbesteuerrisiko, Finanzierung, Ausschüttung, Administration und Exit müssen gemeinsam verglichen werden.
Checkliste
Unterlagen für die Strukturprüfung
Schweizer Gesellschaft
Handelsregisterauszug, Statuten, Verwaltungsrat beziehungsweise Geschäftsführung und Gesellschafterstruktur.
Geschäftsleitung
Entscheidungsprozesse, Sitzungen, Zeichnungsberechtigungen und tatsächlicher Ort der unternehmerischen Leitung.
Immobilie
Kaufvertrag, Grundbuchdaten, Kaufpreisaufteilung, Nutzung und Mietverträge.
Finanzierung
Bankdarlehen, Gesellschafterdarlehen, Grundschuld, Zinskonditionen und Mittelverwendung.
Deutsche Organisation
Hausverwaltung, Dienstleister, Personal, Räume und sonstige dauerhafte deutsche Einrichtungen.
Vermietung
Mietverträge, Einnahmen, Betriebskosten, Verwaltung und sonstige objektbezogene Aufwendungen.
Rechnungslegung
Schweizer Jahresabschluss, deutsche Steuerrechnung und Abstimmung der Buch- und Steuerwerte.
Gesellschafter
Wohnsitz der Gesellschafter, Beteiligungsquoten, Finanzierung und geplante Ausschüttungspolitik.
Exit-Plan
Geplanter Immobilienverkauf, Share Deal, Haltedauer und langfristige Bestandshaltung.
Vertiefung
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