Situation
Immobilienverkauf & DBAVerkauf deutsche Immobilie bei Schweizer Wohnsitz
Wer in der Schweiz wohnt und eine deutsche Immobilie verkauft, muss zunächst die deutsche Besteuerung des Veräußerungsgewinns prüfen. Bei Privatvermögen spielen insbesondere Anschaffungszeitpunkt, Haltedauer und Eigennutzung eine Rolle. Zusätzlich ist der Verkauf in die Schweizer Steuerdeklaration und die DBA-Systematik einzuordnen.
Überblick
Der Schweizer Wohnsitz beseitigt die deutsche Steuerfrage beim Immobilienverkauf nicht
Deutsche Immobilien bleiben auch nach dem Wegzug ein eigenständiger deutscher Steueranknüpfungspunkt.
§ 49 EStG erfasst bei beschränkt Steuerpflichtigen unter anderem private Veräußerungsgeschäfte mit in Deutschland gelegenen Grundstücken. Deshalb muss ein Verkauf auch bei Schweizer Wohnsitz zunächst nach deutschem Steuerrecht geprüft werden.
Bei privat gehaltenen Immobilien ist § 23 EStG zentral: Grundstücksverkäufe können steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Für bestimmte Eigennutzungsfälle enthält die Vorschrift eine Ausnahme.
Deutsche Immobilie bei Schweizer Wohnsitz
Für die laufende Besteuerung während der Haltedauer steht die umfassendere Immobiliensituation zur Verfügung.
Deutsche Besteuerung
Privatvermögen: Haltedauer und Eigennutzung sind die ersten Prüfungen
Anschaffung feststellen
Kaufdatum, unentgeltlicher Erwerb oder frühere Überführung in das Privatvermögen bestimmen den Beginn der maßgeblichen Historie.
Zehnjahreszeitraum prüfen
Bei Grundstücken im Privatvermögen ist zu prüfen, ob zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen.
Eigennutzung prüfen
Selbstgenutzte Immobilien können unter den gesetzlichen Voraussetzungen von der Besteuerung des privaten Veräußerungsgeschäfts ausgenommen sein.
Steuererklärung und DBA abstimmen
Ein steuerpflichtiger deutscher Veräußerungsgewinn wird in Deutschland erklärt und anschließend in die schweizerische DBA-Behandlung eingebunden.
Bei unentgeltlichem Erwerb zählt die Anschaffungshistorie des Rechtsvorgängers mit.
§ 23 EStG ordnet bei unentgeltlichem Erwerb die Anschaffung des Rechtsvorgängers dem Erwerber zu. Das ist besonders bei geerbten oder geschenkten Immobilien wichtig.
Gewinnermittlung
Verkaufspreis minus steuerliche Kostenbasis und Veräußerungskosten
Verkaufspreis
Ausgangspunkt ist der vereinbarte Veräußerungspreis unter Berücksichtigung der steuerlich relevanten Vertragsbestandteile.
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Kaufpreis, steuerlich zugehörige Erwerbsnebenkosten und nachträgliche Herstellungskosten bilden die Ausgangsbasis.
AfA-Korrektur
Soweit während der Vermietung AfA steuerlich abgezogen wurde, mindert sie nach § 23 EStG die für die Gewinnermittlung zu berücksichtigenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Verkaufskosten
Unmittelbar durch den Verkauf verursachte Kosten können für die Ermittlung des steuerlichen Veräußerungsgewinns relevant sein.
Restschuld
Die Rückzahlung einer Hypothek bestimmt nicht unmittelbar den steuerlichen Veräußerungsgewinn, ist aber für den tatsächlich verbleibenden Nettoerlös entscheidend.
Vorfälligkeitsentschädigung
Bei vorzeitiger Darlehensablösung ist die steuerliche Behandlung der Entschädigung gesondert nach ihrem wirtschaftlichen Zusammenhang zu prüfen.
Schweiz & DBA
Der deutsche Immobilienverkauf muss auch in der Schweizer Steuerposition abgebildet werden
DBA-Zuweisung
Gewinne aus der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen werden im DBA Deutschland–Schweiz gesondert geregelt. Die deutsche Belegenheit der Immobilie ist dabei der zentrale Anknüpfungspunkt.
Schweizer Steuererklärung
Verkauf, Wegfall des Immobilienvermögens und Veränderungen bei Hypotheken oder sonstigen Schulden müssen in der Schweizer Deklaration konsistent nachvollzogen werden.
Progressionswirkung
Auch wenn Deutschland nach dem DBA ein Besteuerungsrecht hat, kann der Vorgang für die schweizerische Steuerausscheidung oder Satzbestimmung relevant bleiben.
Währungsumrechnung
Deutsche Kauf- und Verkaufswerte liegen regelmäßig in EUR vor. Für die Schweizer Deklaration sind die maßgeblichen Schweizer Umrechnungskurse zu verwenden.
Verkauf unterjährig
Im Verkaufsjahr sind Immobilienbestand, Erträge, Schulden und der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs zeitlich sauber zuzuordnen.
Erlös in die Schweiz transferieren
Der reine Geldtransfer des Verkaufserlöses ist vom steuerlichen Immobilienverkauf zu unterscheiden.
Typische Fragen
Was beim Verkauf aus der Schweiz häufig geklärt werden muss
Ist der Verkauf nach zehn Jahren in Deutschland steuerfrei?
Bei einer privat gehaltenen Immobilie kann § 23 EStG nach Ablauf des Zehnjahreszeitraums nicht mehr greifen. Andere Einkunftsarten oder betriebliche Fälle müssen jedoch getrennt geprüft werden.
Was gilt bei früherer Eigennutzung?
§ 23 EStG enthält eine Ausnahme für bestimmte Eigennutzungsfälle. Die tatsächlichen Nutzungszeiträume müssen exakt geprüft werden.
Was gilt bei einer vermieteten Immobilie?
Vermietung schließt eine Steuerpflicht innerhalb des Zehnjahreszeitraums nicht aus; außerdem sind frühere AfA-Beträge für die Gewinnermittlung relevant.
Was gilt bei einer geerbten Immobilie?
Bei unentgeltlichem Erwerb wird für § 23 EStG grundsätzlich die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet.
Muss ich den Verkauf in Deutschland erklären, obwohl ich in der Schweiz wohne?
Wenn ein steuerpflichtiger deutscher Veräußerungstatbestand vorliegt, bleibt der deutsche Immobilienbezug auch bei Schweizer Wohnsitz relevant.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird bei Verkauf regelmäßig abgelöst oder anderweitig geregelt. Steuerlicher Gewinn und tatsächlich verbleibender Cash-Erlös sind dabei zwei verschiedene Größen.
Was gilt beim Verkauf durch eine GmbH oder AG?
Dann liegt kein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG vor. Der Verkauf erfolgt auf Gesellschaftsebene nach den dort geltenden Regeln.
Was gilt bei mehreren Immobilienverkäufen?
Bei häufiger oder planmäßiger Veräußerung muss zusätzlich geprüft werden, ob die Tätigkeit noch private Vermögensverwaltung ist oder gewerbliche Grundstückshandelsfragen entstehen.
Checkliste
Unterlagen für die Verkaufsteuerprüfung
Ursprünglicher Kaufvertrag
Anschaffungsdatum, Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten.
Verkaufsvertrag
Verkaufspreis, Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten sowie Vertragskosten.
AfA-Historie
Bei Vermietung sämtliche bisher steuerlich berücksichtigten Abschreibungen.
Investitionen
Nachträgliche Herstellungs- und wesentliche Modernisierungskosten.
Verkaufskosten
Makler, Notar und weitere unmittelbar verkaufsbezogene Aufwendungen.
Finanzierung
Restschuld, Ablösebetrag und gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung.
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