Situation
Immobilienverkauf & DBAVerkauf einer deutschen Immobilie bei Schweizer Wohnsitz
Wer in der Schweiz wohnt und eine deutsche Immobilie verkauft, muss zunächst die deutsche Besteuerung des Veräusserungsgewinns prüfen. Bei Privatvermögen spielen insbesondere Anschaffungszeitpunkt, Haltedauer und Eigennutzung eine Rolle. Zusätzlich ist der Verkauf in die Schweizer Steuerdeklaration und die DBA-Systematik einzuordnen.
Überblick
Der Schweizer Wohnsitz beseitigt die deutsche Steuerfrage beim Immobilienverkauf nicht
Deutsche Immobilien bleiben auch nach dem Wegzug ein eigenständiger deutscher Steueranknüpfungspunkt.
§ 49 EStG erfasst bei beschränkt Steuerpflichtigen unter anderem private Veräusserungsgeschäfte mit in Deutschland gelegenen Grundstücken. Deshalb muss ein Verkauf auch bei Schweizer Wohnsitz zunächst nach deutschem Steuerrecht geprüft werden.
Bei privat gehaltenen Immobilien ist § 23 EStG zentral: Grundstücksverkäufe können steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräusserung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Für bestimmte Eigennutzungsfälle enthält die Vorschrift eine Ausnahme.
Diese Seite behandelt den direkten Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen. Für Geschäftsvermögen, gewerblichen Grundstückshandel und Immobilien in einer Kapitalgesellschaft gelten andere Regeln.
Deutsche Immobilie bei Schweizer Wohnsitz
Für die laufende Besteuerung während der Haltedauer steht die umfassendere Immobiliensituation zur Verfügung.
Deutsche Besteuerung
Privatvermögen: Haltedauer und Eigennutzung sind die ersten Prüfungen
Anschaffung feststellen
Den verbindlichen Erwerbsvertrag und die Erwerbsart feststellen. Bei Erbschaft oder Schenkung gehört die Vorgeschichte des Rechtsvorgängers dazu; eine frühere Entnahme aus einem Betrieb ist gesondert zu prüfen.
Zehnjahreszeitraum prüfen
Zwischen Anschaffung und Verkauf müssen mehr als zehn Jahre liegen, damit ein privater Grundstücksverkauf ausserhalb der Frist liegt. Massgeblich sind grundsätzlich die bindenden schuldrechtlichen Verträge, meist die notariellen Kaufverträge.
Eigennutzung prüfen
Eine Ausnahme ist möglich, wenn die Wohnung seit Anschaffung oder Fertigstellung bis zum Verkauf ausschliesslich selbst bewohnt wurde oder die Eigennutzung das Verkaufsjahr und die beiden vorangegangenen Kalenderjahre umfasst.
Steuererklärung und DBA abstimmen
Ein steuerpflichtiger Verkaufsgewinn ist in der deutschen Erklärung zu berücksichtigen. Für die Schweizer Erklärung werden Verkauf, laufende Erträge, Schulden und verbleibendes Vermögen anschliessend eigenständig eingeordnet.
Erbschaft und Schenkung: Die bisherige Anschaffungshistorie zählt weiter
Bei einem vollständig unentgeltlichen Erwerb beginnt die Zehnjahresfrist grundsätzlich nicht neu. Für die Gewinnermittlung ist die fortgeführte steuerliche Kostenbasis massgeblich, nicht einfach der Wert aus der Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Teilentgeltliche Übertragungen, etwa mit Ausgleichszahlungen oder Schuldübernahmen, müssen gesondert beurteilt werden.
Welcher Zeitpunkt entscheidet?
Für die Zehnjahresfrist sind Kaufpreiszahlung, Grundbucheintrag und Übergang von Nutzen und Lasten grundsätzlich nicht ausschlaggebend. Besondere Vertragsgestaltungen können den massgeblichen Zeitpunkt verändern. Der Zufluss des Verkaufspreises und die Zuordnung laufender Mieten sind davon getrennte Fragen.
Eigennutzung genau nachweisen
Die beiden gesetzlichen Ausnahmen haben unterschiedliche zeitliche Voraussetzungen. Eine beliebige frühere Eigennutzung reicht nicht aus. Erfassen Sie Einzug, Auszug, Vermietung und Leerstand mit Datum; bei gemischter Nutzung sind die einzelnen Gebäudeteile gesondert zu prüfen.
Gewinnermittlung
Verkaufspreis minus steuerliche Kostenbasis und Veräusserungskosten
Verkaufspreis
Ausgangspunkt ist der vereinbarte Veräusserungspreis unter Berücksichtigung der steuerlich relevanten Vertragsbestandteile.
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Kaufpreis, steuerlich zugehörige Erwerbsnebenkosten und nachträgliche Herstellungskosten bilden die Ausgangsbasis.
AfA-Korrektur
Soweit während der Vermietung AfA steuerlich abgezogen wurde, mindert sie nach § 23 EStG die für die Gewinnermittlung zu berücksichtigenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Verkaufskosten
Unmittelbar durch den Verkauf verursachte Kosten können für die Ermittlung des steuerlichen Veräusserungsgewinns relevant sein.
Darlehensrückzahlung
Die Tilgung des noch offenen Darlehens ist kein Abzug bei der Berechnung des Veräusserungsgewinns. Sie reduziert aber den Betrag, der Ihnen nach dem Verkauf tatsächlich zur Verfügung steht.
Vorfälligkeitsentschädigung
Bei vorzeitiger Darlehensablösung ist die steuerliche Behandlung der Entschädigung gesondert nach ihrem wirtschaftlichen Zusammenhang zu prüfen.
Vereinfachtes Beispiel: Gewinn und verfügbarer Erlös
Angenommen, eine vermietete Privatimmobilie wird innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtig verkauft. Der Verkaufspreis beträgt 500.000 EUR, die Anschaffungs- und Herstellungskosten einschliesslich Erwerbsnebenkosten 350.000 EUR. Bisher wurden 40.000 EUR AfA abgezogen; die abziehbaren Verkaufskosten betragen 20.000 EUR.
| Berechnung | Betrag |
|---|---|
| Steuerliche Kostenbasis: 350.000 − 40.000 EUR | 310.000 EUR |
| Veräusserungsgewinn: 500.000 − 310.000 − 20.000 EUR | 170.000 EUR |
| Geldbetrag nach Verkaufskosten und Tilgung einer Restschuld von 180.000 EUR | 300.000 EUR |
Der verbleibende Geldbetrag ist vor Einkommensteuer und ohne weitere Bankkosten berechnet. Die AfA erhöht in diesem Beispiel den steuerlichen Gewinn; die Darlehenstilgung vermindert ausschliesslich den verfügbaren Erlös.
Schweiz & DBA
Der deutsche Immobilienverkauf muss auch in der Schweizer Steuerposition abgebildet werden
Besteuerungsrecht Deutschlands
Art. 13 Abs. 1 DBA Deutschland–Schweiz erlaubt Deutschland die Besteuerung des Gewinns aus dem Verkauf einer dort gelegenen Immobilie. Ob tatsächlich Steuer entsteht, richtet sich zunächst nach deutschem Recht. Das DBA begründet für sich allein keine Steuerpflicht.
Schweizer Steuererklärung
Verkauf, Wegfall des Immobilienvermögens und Veränderungen bei Hypotheken oder sonstigen Schulden müssen in der Schweizer Deklaration konsistent nachvollzogen werden.
Schweizer Einordnung des Gewinns
Der deutsche Gewinn nach § 23 EStG darf nicht automatisch als satzbestimmendes Einkommen in die Schweizer Erklärung übernommen werden. Die Schweizer Qualifikation, insbesondere Privat- oder Geschäftsvermögen, und die anwendbare Entlastung nach dem DBA sind eigenständig zu prüfen.
Währungsumrechnung
Deutsche Kauf- und Verkaufswerte liegen regelmässig in EUR vor. Für die Schweizer Deklaration sind die massgeblichen Schweizer Umrechnungskurse zu verwenden.
Laufende Erträge im Verkaufsjahr
Mieten bis zum Übergang von Nutzen und Lasten, zugehörige Aufwendungen und Veränderungen der Finanzierung sind zeitlich zuzuordnen. Vertragsdatum, Übergang der laufenden Erträge und Zahlungseingang können auseinanderfallen.
Bankguthaben nach dem Verkauf
Soweit der Erlös am massgeblichen Vermögensstichtag als Bankguthaben vorhanden ist, gehört er grundsätzlich zum in der Schweiz steuerbaren beweglichen Vermögen. Das gilt auch für ein deutsches Konto. Die Überweisung in die Schweiz ist ein separater Vorgang und nicht nochmals der Immobilienverkauf.
Typische Fragen
Was beim Verkauf aus der Schweiz häufig geklärt werden muss
Ist der Verkauf nach zehn Jahren in Deutschland steuerfrei?
Liegt der Verkauf einer Privatimmobilie ausserhalb des Zehnjahreszeitraums, fällt er grundsätzlich nicht unter § 23 EStG. Der genaue Fristablauf muss anhand der massgeblichen Verträge geprüft werden. Für Betriebsvermögen und gewerblichen Grundstückshandel gilt diese Entlastung nicht.
Reicht eine frühere Eigennutzung?
Nicht jede frühere Eigennutzung erfüllt die Ausnahme. Entscheidend ist, ob einer der beiden gesetzlichen Nutzungszeiträume eingehalten wurde. Ein Wegzug in die Schweiz mit anschliessender Vermietung macht deshalb eine genaue Prüfung des Verkaufszeitpunkts erforderlich.
Was gilt bei einer vermieteten Immobilie?
Innerhalb des Zehnjahreszeitraums ist der Verkauf grundsätzlich steuerpflichtig, sofern keine Ausnahme greift. Die bisher berücksichtigten Abschreibungen vermindern die Kostenbasis und erhöhen damit den Gewinn. Ausserhalb der Frist löst die frühere AfA für sich allein keine Besteuerung nach § 23 EStG aus.
Was gilt bei einer geerbten Immobilie?
Bei unentgeltlichem Erwerb wird für § 23 EStG grundsätzlich die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet.
Ist eine deutsche Steuererklärung erforderlich?
Ein steuerpflichtiger Gewinn aus dem Verkauf einer deutschen Immobilie kann auch bei Schweizer Wohnsitz eine deutsche Erklärungspflicht auslösen. Eine Aufforderung des Finanzamts ist auch dann zu beachten, wenn Sie von einem steuerfreien Verkauf ausgehen.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird bei Verkauf regelmässig abgelöst oder anderweitig geregelt. Steuerlicher Gewinn und tatsächlich verbleibender Cash-Erlös sind dabei zwei verschiedene Grössen.
Was gilt beim Verkauf durch eine GmbH oder AG?
Dann liegt kein privates Veräusserungsgeschäft nach § 23 EStG vor. Der Verkauf erfolgt auf Gesellschaftsebene nach den dort geltenden Regeln.
Was gilt bei mehreren Immobilienverkäufen?
Bei häufiger oder planmässiger Veräusserung muss zusätzlich geprüft werden, ob die Tätigkeit noch private Vermögensverwaltung ist oder gewerbliche Grundstückshandelsfragen entstehen.
Checkliste
Unterlagen für die steuerliche Prüfung des Verkaufs
Ursprünglicher Kaufvertrag
Anschaffungsdatum, Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten; bei Erbschaft oder Schenkung zusätzlich Übertragungsunterlagen und ursprünglicher Erwerbsvertrag des Rechtsvorgängers.
Verkaufsvertrag
Notarieller Vertragsabschluss, Verkaufspreis, Zahlungsnachweise sowie Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.
AfA-Historie
Bei Vermietung sämtliche bisher steuerlich berücksichtigten Abschreibungen.
Investitionen
Rechnungen über Herstellung und Modernisierung sowie die bisherige steuerliche Behandlung. Bereits als Erhaltungsaufwand abgezogene Beträge dürfen nicht nochmals die Kostenbasis erhöhen.
Verkaufskosten
Makler, Notar und weitere unmittelbar verkaufsbezogene Aufwendungen.
Finanzierung
Restschuld, Ablösebetrag und gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung.
Nutzungsverlauf
Einzugs- und Auszugsdaten, Mietverträge, Leerstandszeiten und Nachweise zur tatsächlichen Eigennutzung.
Schweizer Steuerunterlagen
Letzte Deklaration der Immobilie, Schuldenstände, Verkaufsabrechnung und Bankguthaben am massgeblichen Stichtag.
Vertiefung
Weiterführendes Fachwissen
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