Immobilienbesteuerung
Besteuerung von Immobilien im Privatvermögen
Schweizer Immobilien können Einkommens-, Vermögens- und Grundstückgewinnsteuern auslösen. Zusätzlich sind Unterhaltskosten, Schuldzinsen, Handänderungen, Ersatzbeschaffungen und die kantonalen Bewertungsregeln zu beachten.
Mehrere Steuerarten
Immobilien wirken sich auf Einkommen und Vermögen aus
Selbstgenutzte und vermietete Liegenschaften gehören grundsätzlich zum steuerbaren Vermögen. Mieterträge und – nach dem bis Ende 2028 geltenden System – der Eigenmietwert selbstgenutzter Immobilien gehören grundsätzlich zum steuerbaren Einkommen.
Bei einer Veräusserung kann zusätzlich eine kantonale Grundstückgewinnsteuer entstehen. Je nach Kanton und Gemeinde können ausserdem Handänderungssteuern, Liegenschaftssteuern oder weitere grundstücksbezogene Abgaben anfallen.
Mieterträge und bis Ende 2028 grundsätzlich auch der Eigenmietwert abzüglich der jeweils zulässigen Kosten.
Kantonaler Steuerwert der Liegenschaft unter Berücksichtigung der steuerlich zugeordneten Schulden.
Kantonale beziehungsweise kommunale Steuer auf dem Gewinn aus der Veräusserung einer Schweizer Liegenschaft.
Selbstgenutztes Wohneigentum
Eigenmietwert und Steuerwert
Wer eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus selbst nutzt, versteuert nach dem bis Ende 2028 geltenden System grundsätzlich einen Eigenmietwert. Dieser bildet den wirtschaftlichen Wert der Eigennutzung ab und wird nach kantonalen Bewertungsregeln festgesetzt.
Eigenmietwert als Einkommen
Der Eigenmietwert wird dem steuerbaren Einkommen zugerechnet. Im Gegenzug können nach geltendem Recht insbesondere bestimmte Unterhaltskosten sowie private Schuldzinsen innerhalb der gesetzlichen Grenzen abgezogen werden.
Steuerwert als Vermögen
Für die Vermögenssteuer wird nicht zwingend der aktuelle Marktpreis einer Liegenschaft angesetzt. Massgebend ist der nach kantonalem Recht bestimmte Steuerwert.
Bewertungsmethoden, Bewertungsniveau und Zeitpunkte einer Neubewertung unterscheiden sich zwischen den Kantonen.
Vermietete Immobilien nach dem Systemwechsel
Der Systemwechsel betrifft selbstgenutztes Wohneigentum anders als vermietete oder verpachtete Liegenschaften. Bei vermietetem oder verpachtetem Wohneigentum bleibt der Abzug der Liegenschaftsunterhaltskosten grundsätzlich erhalten.
Zweitwohnungen
Bis Ende 2028 wird auch bei selbstgenutzten Zweitwohnungen grundsätzlich ein Eigenmietwert erfasst.
Mit dem Systemwechsel entfällt auch bei Zweitliegenschaften der Eigenmietwert. Die Kantone erhalten jedoch die Möglichkeit, auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften eine besondere Liegenschaftssteuer einzuführen.
Vermietete Liegenschaften
Mieterträge und Nebeneinnahmen
Bruttomieterträge aus Wohnungen, Häusern, Geschäftsräumen, Parkplätzen und anderen Immobiliennutzungen gehören grundsätzlich zum steuerbaren Einkommen.
Ebenfalls steuerlich relevant können Entschädigungen für Baurechte, Dienstbarkeiten, Mobilfunkanlagen oder andere Nutzungsüberlassungen sein.
Bruttoertrag
Zu deklarieren sind grundsätzlich die wirtschaftlich erzielten Miet- und Nutzungserträge. Vom Mieter lediglich zurückerstattete, effektiv weiterverrechnete Nebenkosten sind von echten Mieterträgen und pauschalen Vergütungen abzugrenzen.
Leerstand und Mietausfälle
Tatsächlich nicht erzielte Mieten stellen grundsätzlich kein Einkommen dar. Bei Forderungsausfällen, Mietzinsreduktionen oder längeren Leerständen sollte die tatsächliche Situation nachvollziehbar dokumentiert werden.
Ferienvermietung und Buchungsplattformen
Einnahmen aus kurzfristiger Vermietung über Plattformen sind ebenfalls steuerbar. Bei umfangreichen Zusatzleistungen, häufigen Transaktionen oder einer planmässigen betrieblichen Organisation kann zu prüfen sein, ob die Tätigkeit über eine private Vermögensverwaltung hinausgeht.
Miteigentum und Gesamteigentum
Erträge, Kosten, Vermögenswert und Schulden sind grundsätzlich nach den rechtlichen und wirtschaftlichen Beteiligungsverhältnissen auf die Eigentümer aufzuteilen.
Kosten und Investitionen
Unterhalt, Verwaltung und Schuldzinsen
Nach dem bis Ende 2028 geltenden Recht können bei Immobilien im Privatvermögen insbesondere werterhaltende Unterhaltskosten, bestimmte Betriebskosten, Verwaltungskosten durch Dritte sowie private Schuldzinsen innerhalb der gesetzlichen Grenzen steuerlich berücksichtigt werden.
| Kostenart | Grundsätzliche Behandlung | Beispiele |
|---|---|---|
| Werterhaltender Unterhalt | Bis Ende 2028 grundsätzlich abzugsfähig | Reparaturen, Ersatz bestehender Einrichtungen, Instandsetzung |
| Wertvermehrende Investitionen | Nicht sofort vom Einkommen abzugsfähig | Anbauten, Erweiterungen, erstmaliger Einbau zusätzlicher Ausstattung |
| Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen | Nach geltendem Recht unter bestimmten Voraussetzungen abzugsfähig | Energetische Sanierung und bestimmte Rückbaukosten |
| Verwaltung durch Dritte | Grundsätzlich abzugsfähig | Externe Verwaltungshonorare und bestimmte Inkassokosten |
| Hypothekar- und andere private Schuldzinsen | Bis Ende 2028 innerhalb der gesetzlichen Begrenzung abzugsfähig | Hypothekarzinsen und Zinsen auf private Darlehen |
| Eigene Arbeitsleistung | Grundsätzlich nicht abzugsfähig | Eigene Renovierungs- oder Unterhaltsarbeit |
Pauschal- oder Effektivabzug
Bei privaten Liegenschaften kann nach geltendem Recht regelmässig zwischen einem pauschalen Unterhaltsabzug und dem Abzug der tatsächlich nachgewiesenen Kosten gewählt werden. Höhe und Detailvoraussetzungen unterscheiden sich teilweise zwischen direkter Bundessteuer und Kantonen.
Abgrenzung von Unterhalt und Wertvermehrung
Entscheidend ist nicht allein die Bezeichnung auf einer Rechnung. Massgebend ist, ob der bisherige Zustand erhalten oder wiederhergestellt wird oder ob ein zusätzlicher wirtschaftlicher Mehrwert geschaffen wird.
Enthält eine Rechnung sowohl werterhaltende als auch wertvermehrende Komponenten, sollte sie sachgerecht aufgeteilt und dokumentiert werden.
Wertvermehrende Kosten beim späteren Verkauf
Nicht als laufender Unterhalt abzugsfähige wertvermehrende Investitionen können bei einem späteren Verkauf grundsätzlich als Anlagekosten für die Berechnung des Grundstückgewinns relevant werden.
Rechnungen und Zahlungsnachweise sollten deshalb auch dann langfristig aufbewahrt werden, wenn sie bei der laufenden Einkommenssteuer nicht abzugsfähig waren.
Veräusserung
Grundstückgewinnsteuer beim Immobilienverkauf
Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen in der Schweiz grundsätzlich der kantonalen Grundstückgewinnbesteuerung. Der Bund erhebt auf privaten Grundstückgewinnen keine eigene direkte Bundessteuer.
Berechnung des Grundstückgewinns
Ausgangspunkt ist grundsätzlich der Veräusserungserlös abzüglich der steuerlich massgebenden Anlagekosten.
Zu den Anlagekosten können insbesondere Erwerbspreis, bestimmte Erwerbs- und Verkaufskosten sowie nachgewiesene wertvermehrende Investitionen gehören. Die konkrete Berechnung richtet sich nach kantonalem Recht.
Besitzdauer
Die Steuerbelastung hängt in vielen Kantonen auch von der Besitzdauer ab. Kurzfristige Grundstückgewinne werden häufig stärker belastet, während bei langer Besitzdauer Ermässigungen vorgesehen sein können.
Ersatzbeschaffung
Bei der Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft kann die Grundstückgewinnsteuer unter den gesetzlichen Voraussetzungen aufgeschoben werden, soweit der Erlös innerhalb angemessener Frist für eine gleichgenutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.
Der Steueraufschub ist keine endgültige Steuerbefreiung. Die latente Besteuerung wird grundsätzlich auf das Ersatzobjekt übertragen.
Erbgang, Schenkung und güterrechtliche Übertragung
Bestimmte unentgeltliche oder familienrechtliche Übertragungen können einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer auslösen. Die latente Steuerbelastung wird dann grundsätzlich von der übernehmenden Person fortgeführt.
Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel
Wird eine Immobilienaktivität steuerlich als selbständige Erwerbstätigkeit beziehungsweise gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel qualifiziert, gelten andere Regeln als für den Verkauf einer gewöhnlichen privaten Liegenschaft.
Relevante Kriterien können unter anderem Häufigkeit, Planmässigkeit, Finanzierung, Fachkenntnisse und der Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit sein.
Grenzüberschreitende Immobilien
Immobilien in einem anderen Kanton oder im Ausland
Immobilien in einem anderen Schweizer Kanton
Liegt eine Immobilie ausserhalb des Wohnkantons, besteht am Belegenheitsort eine wirtschaftliche Steuerzugehörigkeit. Einkommen und Vermögen werden deshalb zwischen den beteiligten Kantonen ausgeschieden.
Auch Schulden und Schuldzinsen müssen im Rahmen der interkantonalen Steuerausscheidung sachgerecht verteilt werden.
Ausländische Immobilien
Ausländische Liegenschaften unterliegen grundsätzlich dem Besteuerungsrecht des Belegenheitsstaates. In der Schweizer Steuererklärung müssen Wert, Erträge, Kosten und weitere relevante Angaben dennoch deklariert werden.
Die ausländische Immobilie und die darauf entfallenden Einkünfte werden in der Schweiz regelmässig im Rahmen der internationalen Steuerausscheidung berücksichtigt und können insbesondere den Steuersatz auf das übrige Einkommen und Vermögen beeinflussen.
Fremdwährungen und ausländische Bewertungen
Kaufpreis, Immobilienwert, Mieteinnahmen, Kosten und Schulden müssen für die Schweizer Steuerdeklaration grundsätzlich in Schweizer Franken umgerechnet werden.
Ausländische Steuer- oder Marktwerte werden nicht zwingend unverändert für die schweizerische steuerliche Bewertung übernommen.
Verkauf einer ausländischen Immobilie
Die Besteuerung eines Verkaufs richtet sich zunächst nach dem Recht des Belegenheitsstaates und einem allenfalls anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen.
Für die Schweizer Steuerdeklaration und die internationale Ausscheidung können dennoch Anschaffungskosten, wertvermehrende Investitionen, Verkaufskosten und ausländische Steuerunterlagen benötigt werden.
Unterlagen
Was wird für die Steuererklärung oder einen Verkauf benötigt?
- Kaufvertrag und damalige Erwerbsabrechnung
- Aktueller kantonaler Steuerwert
- Eigenmietwert- oder Mietwertverfügung
- Mietverträge und Jahresabrechnungen
- Aufstellung der Nebenkosten
- Unterhalts- und Reparaturrechnungen
- Nachweise energetischer Massnahmen
- Belege wertvermehrender Investitionen
- Hypothekar- und Darlehensbescheinigungen
- Verwaltungskosten und Versicherungsbelege
- Verkaufsvertrag und Verkaufskosten
- Ausländische Steuerunterlagen bei Auslandsimmobilien
Kantonale Immobilienbesteuerung
Steuerwert, Grundstückgewinnsteuer und weitere Immobiliensteuern sind kantonal geprägt
Bewertung, Pauschalabzüge, Besitzdauerermässigungen, Handänderungsabgaben, Grundstückgewinnsteuertarife und Verfahrensfragen unterscheiden sich teilweise erheblich zwischen den Kantonen und Gemeinden.
Beratung
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Wir unterstützen bei der Deklaration von Eigenheimen und Mietobjekten, der Abgrenzung von Unterhalt und Wertvermehrung, interkantonalen und internationalen Steuerausscheidungen sowie bei grenzüberschreitenden Immobilienfällen und der Vorbereitung eines Immobilienverkaufs.
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