Thema Schweiz–USA
Immobilien zwischen der Schweiz und den USA
Eine US-Immobilie bei Schweizer Wohnsitz, eine Schweizer Liegenschaft bei US-Wohnsitz oder ein Eigenheim einer US-Person in der Schweiz: Immobilienstandort, persönlicher Steuerstatus, Nutzung und Eigentumsform bestimmen, welche Fragen in beiden Ländern zu klären sind.
Erste Einordnung
Wo liegt die Immobilie – und wer hält sie?
Bei grenzüberschreitendem Immobilienbesitz sind zunächst der Standort der Liegenschaft und die steuerliche Ansässigkeit des Eigentümers zu bestimmen. Hinzu kommt die Frage, ob unabhängig vom Wohnsitz eine persönliche US-Steuerpflicht fortbesteht.
Danach sind Vermietung, Eigennutzung und ein geplanter Verkauf getrennt zu betrachten. Auch direktes Eigentum und eine Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft können unterschiedlich behandelt werden.
Die folgenden Einstiege führen zu den passenden Informationen für Ihre Ausgangslage. Einzelheiten zu laufender Besteuerung, Gesellschaftsstrukturen und Nachlassplanung finden Sie in den weiterführenden Artikeln.
Ihre Ausgangslage
Zwei Richtungen des grenzüberschreitenden Immobilienbesitzes
US-Immobilie bei Schweizer Wohnsitz
Sie leben in der Schweiz und besitzen ein Haus, eine Wohnung oder eine vermietete Liegenschaft in den USA. Die Situationsübersicht verbindet US-Besteuerung, Schweizer Deklaration, Verkauf, Eigentumsstruktur und Nachlassfragen.
Zur SituationsübersichtSchweizer Immobilie bei US-Wohnsitz
Sie behalten nach dem Wegzug in die USA eine Schweizer Liegenschaft. Der Leitfaden behandelt die fortbestehende Schweizer Steuerpflicht, Vermietung, Vermögen, Hypotheken und einen späteren Verkauf sowie die Abstimmung mit der US-Erklärung.
Zum Leitfaden nach dem WegzugZusätzlicher US-Steuerstatus
US-Person mit einer Immobilie in der Schweiz
Auch ohne Immobilienbesitz in den USA kann eine grenzüberschreitende Prüfung erforderlich sein. Das betrifft insbesondere US-Staatsbürger und andere weiterhin US-steuerpflichtige Personen, die in der Schweiz leben und hier eine Liegenschaft besitzen.
Bei einer vermieteten Schweizer Immobilie sind die Erträge und Aufwendungen nach beiden Steuerordnungen zu prüfen. Auch ein späterer Verkauf kann unterschiedliche Gewinnberechnungen und Fragen zur Anrechnung Schweizer Steuern auslösen. Bei Eigennutzung sind die jeweiligen Regeln gesondert einzuordnen.
Schweizer Wohnsitz und Schweizer Immobilienstandort allein beenden eine fortbestehende persönliche US-Steuerpflicht nicht. Der allgemeine Überblick erläutert, wie der US-Status und die Erklärungspflichten in beiden Ländern zusammenhängen.
Zur Situation US-Person in der SchweizBeide Steuersysteme
Dieselbe Immobilie kann unterschiedliche Steuerberechnungen erfordern
Die Richtung des Immobilienbesitzes entscheidet darüber, welche Deklarations-, Ausscheidungs- und Anrechnungsfragen im Vordergrund stehen.
Immobilie in den USA
Eigentümer mit Schweizer Wohnsitz
- US-Steuerstatus und Besteuerung der Mieteinnahmen bestimmen
- US-Kosten, Abschreibungen und steuerliche Anschaffungskosten fortführen
- Bundesstaatliche und lokale Steuerfolgen prüfen
- Immobilienwert, Erträge, Kosten und Finanzierung in der Schweizer Erklärung erfassen
- Internationale Steuerausscheidung, Satzbestimmung sowie Schulden- und Schuldzinsverteilung berücksichtigen
- Bei Verkauf US-Gewinnberechnung und gegebenenfalls FIRPTA prüfen
Immobilie in der Schweiz
Eigentümer mit US-Wohnsitz
- Fortbestehende Schweizer Steuerpflicht aufgrund der Liegenschaft bestimmen
- Mieterträge oder Eigennutzung nach Schweizer und kantonalen Regeln erfassen
- Steuerwert, Vermögenssteuer und internationale Schuldenverteilung berücksichtigen
- Immobilienerträge für die US-Erklärung gesondert berechnen
- Bei Verkauf Schweizer Grundstückgewinnsteuer und US-Gewinnberechnung koordinieren
- Anrechenbarkeit Schweizer Steuern und Grenzen des Foreign Tax Credit prüfen
In beiden Richtungen sollten historische Anschaffungskosten, Investitionen, Abschreibungen, Wechselkurse und Finanzierungsunterlagen nachvollziehbar dokumentiert werden. Eine einzige Gewinn- oder Wertberechnung lässt sich nicht ohne Prüfung für beide Länder verwenden.
Vertiefung
Fachartikel zu Besteuerung, Struktur und Nachfolge
Die folgenden Beiträge vertiefen die laufende Immobilienbesteuerung und besondere Fragen bei US-Immobilien. Den Leitfaden zur Schweizer Immobilie nach dem Wegzug finden Sie direkt bei den Ausgangslagen.
US-Immobilie nach Zuzug in die Schweiz
Schweizer Deklaration, US-Vermietung, Section 871(d), Abschreibung, Finanzierung, Eigennutzung und Verkauf einschliesslich FIRPTA.
Artikel lesenUS-Immobilie über eine LLC
Einordnung der LLC in beiden Ländern, laufende Steuerfolgen, Erklärungspflichten und Abgrenzung zum direkten Immobilienbesitz.
Artikel lesenUS-Immobilie vererben oder verschenken
US Estate und Gift Tax, Nachlassabkommen, Schweizer Behandlung und Vorbereitung der Vermögensübertragung.
Artikel lesenUS State Tax bei Schweizer Wohnsitz
Bundesstaatliche Steuerpflichten neben der US-Bundessteuer und die Bedeutung fortbestehender Einkünfte und Anknüpfungspunkte.
Artikel lesenImmobilien im Schweizer Privatvermögen
Grundlagen zu Eigenheim, Mieterträgen, Steuerwert, Unterhalt, Finanzierung und Grundstückgewinnsteuer.
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