Immobilien · Eigentumsstruktur · Schweiz–USA
US-Immobilie über eine LLC bei Schweizer Wohnsitz
Eine US-LLC kann als Eigentümerin einer amerikanischen Immobilie eingesetzt werden. Für einen Gesellschafter mit Schweizer Wohnsitz hängt die steuerliche Wirkung jedoch davon ab, wie beide Staaten die Gesellschaft einordnen. US-Transparenz bedeutet nicht automatisch Schweizer Transparenz.
Drei Ebenen vor dem Immobilienkauf klären
Unterscheiden Sie das zivilrechtliche Eigentum am Grundstück, die US-Steuerklassifikation der LLC und die Schweizer Behandlung ihrer Gesellschafter. Der Eintrag der LLC im Deed beantwortet nur einen Teil dieser Fragen.
Wer hält die Immobilie?
Deed, Darlehensvertrag und Operating Agreement müssen zu Eigentumsquoten, Finanzierung und tatsächlicher Nutzung passen.
Wer versteuert den Ertrag?
Je nach Mitgliederzahl und Steuerwahl wird der Ertrag dem Eigentümer, den Gesellschaftern oder der Gesellschaft zugerechnet.
Was hält der Anleger steuerlich?
Die Schweizer Qualifikation entscheidet mit darüber, ob Immobilienerträge oder Beteiligungserträge zu beurteilen sind.
Eine Struktur sollte anhand von laufender Vermietung, Geldentnahmen, späterem Verkauf und Nachfolge beurteilt werden. Eine günstige Gründung allein sagt wenig über ihre Gesamtkosten aus.
Single-Member LLC, Partnership oder Corporation?
Für eine in den USA gegründete LLC gelten grundsätzlich die folgenden Einordnungen. Sonderfälle und wirksame Steuerwahlen sind gesondert zu prüfen.
| US-Einordnung | Laufende Besteuerung | Immobilienbezogene Folge |
|---|---|---|
| Single-Member LLC ohne Corporation-Wahl | Für die Bundeseinkommensteuer grundsätzlich disregarded; Zurechnung zum Eigentümer. | Dessen US-Steuerstatus bestimmt die persönliche Erklärung und mögliche Nonresident-Regeln. |
| LLC mit mehreren Gesellschaftern ohne Corporation-Wahl | Grundsätzlich Partnership mit Gewinnzurechnung an die Partner. | Erklärung auf Gesellschaftsebene und zusätzliche Pflichten der Gesellschafter prüfen. |
| LLC mit Corporation-Wahl | Eigenständige Körperschaftsbesteuerung. | Steuer auf Gesellschaftsebene und eine mögliche weitere Besteuerung von Ausschüttungen unterscheiden. |
Die allgemeine Qualifikation, Vertragsgestaltung und Geschäftsleitung behandelt US LLC bei Schweizer Wohnsitz. Hier steht die Wirkung auf die Immobilie im Vordergrund.
Eine disregarded LLC ersetzt keine Vermietungssteuererklärung
Bei einer steuerlich unbeachteten Single-Member LLC eines Nonresident Alien ist zu prüfen, ob die US-Immobilieneinkünfte bereits effectively connected income sind oder eine Wahl nach IRC § 871(d) in Betracht kommt. Nicht entsprechend verbundene Einkünfte können grundsätzlich einer US-Bruttobesteuerung von 30 % unterliegen, vorbehaltlich anwendbarer Entlastung.
Eine wirksame §-871(d)-Wahl ermöglicht unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Behandlung auf Nettobasis. Sie wird nicht allein durch die LLC-Gründung ausgeübt. Der Eigentümer muss insbesondere die Erklärung auf Form 1040-NR und die erforderliche Dokumentation sicherstellen.
Ein US Citizen mit Schweizer Wohnsitz fällt dagegen nicht allein wegen seines ausländischen Wohnsitzes unter diese Nonresident-Regeln.
Mieten, laufende Kosten, Verbesserungen und Abschreibungen müssen nachvollziehbar aufgezeichnet werden. Grundstück und Gebäude sind zu unterscheiden. Eigennutzung und gemischte Nutzung können Abzüge begrenzen; die LLC macht private Aufwendungen nicht automatisch abzugsfähig.
Die Schweizer Einordnung kann vom US-Ergebnis abweichen
Die Schweiz übernimmt die US-Klassifikation nicht automatisch. Gesellschaftsrecht, Operating Agreement und tatsächliche Organisation sind zu untersuchen. Die Behandlung als eigenständige Gesellschaft oder transparente Struktur darf nicht allein aus der Bezeichnung „LLC“ abgeleitet werden.
Bei einer als Kapitalgesellschaft eingeordneten LLC stehen auf Ebene des Schweizer Privatgesellschafters grundsätzlich die Beteiligung und deren Erträge im Vordergrund. Die Behandlung einer direkt gehaltenen ausländischen Immobilie lässt sich darauf nicht einfach übertragen. Bei transparenter Einordnung sind die zurechenbaren Einkünfte und Vermögenswerte gesondert zu prüfen.
Werden die Mieten in den USA beim Eigentümer besteuert, während die Schweiz eine spätere Zahlung als Beteiligungsertrag behandelt, können Steuerpflichtiger, Einkunftsart und Besteuerungszeitpunkt auseinanderfallen. Eine vollständige Entlastung ist dann nicht automatisch sichergestellt.
Auch die tatsächliche Verwaltung der Gesellschaft aus der Schweiz kann zusätzliche Fragen auslösen. Bei einer wesentlichen Investition kann eine vorgängige Abstimmung der konkreten Struktur mit der zuständigen kantonalen Steuerbehörde sinnvoll sein.
Steuererklärung und zusätzliche Meldungen getrennt planen
| Struktur oder Vorgang | Zu prüfende Erklärungspflicht |
|---|---|
| US-Single-Member LLC mit ausländischem Eigentümer | Bei meldepflichtigen Transaktionen: Form 5472 mit Pro-forma-Form 1120, zusätzlich zur einschlägigen Einkommensteuererklärung. |
| Kaufpreisfinanzierung durch den Gesellschafter | Einlagen, Darlehen, Auszahlungen und bestimmte Zahlungen für die LLC können für das Related-Party-Reporting relevant sein. |
| Als Partnership besteuerte LLC | Grundsätzlich Form 1065 und Schedule K-1; bei ausländischen Partnern und entsprechendem ECTI zusätzlich §-1446-Withholding und zugehörige Meldungen prüfen. |
| Als Corporation besteuerte LLC | Grundsätzlich Form 1120; bei ausländischer Beteiligung und relevanten Transaktionen gegebenenfalls Form 5472 sowie Ausschüttungs-Reporting. |
| US-Bundesstaat und lokale Ebene | Erklärungen, Registrierungen und laufende Abgaben am Immobilienstandort sowie im Gründungsstaat gesondert prüfen. |
„Ausländischer Eigentümer“ richtet sich nach den jeweiligen US-Regeln. Ein US Citizen wird durch seinen Schweizer Wohnsitz nicht allein zum Foreign Owner.
Die Einzelheiten finden Sie unter Form 5472 für US-LLCs mit Schweizer Owner und US Partnership mit Schweizer Gesellschafter.
Immobilienverkauf und Verkauf der LLC-Anteile unterscheiden
Beim Verkauf durch eine disregarded LLC gilt für FIRPTA grundsätzlich ihr Eigentümer als Veräusserer. Ein US-Gründungsstaat oder eine EIN macht einen ausländischen Eigentümer für diese Prüfung nicht zu einem US-Verkäufer.
Bei einer inländischen, nicht börsengehandelten Partnership greifen für einen Immobiliengewinn mit ausländischen Partnern grundsätzlich die einschlägigen Partnership-Withholding-Regeln. Das Verfahren einer Single-Member LLC darf deshalb nicht unverändert übernommen werden.
Wird statt des Grundstücks die Beteiligung verkauft, ist ein neuer Prüfungsschritt nötig. Insbesondere bei Partnership-Anteilen können eigene Besteuerungs- und Einbehaltungsregeln gelten. „Share Deal“ bedeutet nicht automatisch steuerfreier Immobilienausstieg.
Verkäuferstatus, Steuerbasis, Abschreibungsverlauf und das anwendbare Einbehaltungsverfahren sollten vor Unterzeichnung mit den beteiligten Beratern und der Closing-Stelle geklärt werden. Einbehaltung und endgültige Steuer sind getrennte Grössen.
Bestehende Immobilie in eine LLC übertragen?
Vor einer nachträglichen Übertragung sind die konkrete US-Einordnung, bestehende Darlehen, erforderliche Zustimmungen, Eigentumsdokumente sowie mögliche bundesstaatliche und lokale Übertragungsfolgen zu prüfen. Eine zusätzliche Person als Gesellschafter oder eine Corporation-Wahl kann die Ausgangslage verändern.
Auch die Schweizer Behandlung und die spätere Entnahme oder Liquidation gehören in die Prüfung. Eine in einem Staat einkommensteuerlich unbeachtete Übertragung ist nicht automatisch für alle Steuern, Rechtsverhältnisse und beide Staaten folgenlos.
Die LLC ist zudem kein pauschaler Nachlasssteuerschutz. Die spätere Übertragung von Grundstück oder Gesellschaftsanteilen muss eigenständig beurteilt werden; eine Nachlasslösung lässt sich nicht allein aus der laufenden US-Einkommensteuerklassifikation ableiten.
Die Struktur vor Erwerb und Finanzierung prüfen
US-Status, Schweizer Ansässigkeit, Beteiligte und Nutzungsziel bestimmen.
US-Steuerwahl und Schweizer Gesellschaftsqualifikation dokumentieren.
Mieten, Entnahmen, Verkauf und Nachfolge gegenüber direktem Eigentum betrachten.
Finanzierung, Buchhaltung, Erklärungen und Verantwortlichkeiten organisieren.
Benötigte Unterlagen
- Articles of Organization, Operating Agreement und Mitgliederübersicht
- EIN, vorhandene Steuerwahlen und bisherige US-Erklärungen
- Deed, Kaufvertrag, Closing Statement und Hypothekenunterlagen
- Mietverträge, Nutzungsaufzeichnungen und Immobilienabrechnungen
- Abschreibungsverzeichnis und Nachweise zu Verbesserungen
- Gesellschafterdarlehen, Einlagen und bisherige Auszahlungen
- Schweizer Steuererklärungen und vorhandene behördliche Auskünfte zur LLC
Passende Vertiefungen
Rechtsgrundlagen und weiterführende Quellen
- IRS: US-Klassifikation einer LLC
- IRS: US-Immobilien eines Nonresident Alien und § 871(d)
- IRS: Instructions for Form 5472
- IRS: Partnership Withholding nach § 1446
- IRS: FIRPTA und disregarded entities
- IRS: Publication 527 – Residential Rental Property
- ESTV: Abkommen und Länderinformationen USA
Die konkrete Schweizer Einordnung ist anhand der Gesellschaftsunterlagen, des Schweizer Rechts und der anwendbaren Praxis zu bestimmen. Die Übersicht ersetzt keine Beurteilung der individuellen Eigentumsstruktur.
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