Typische Situation
US-Immobilie bei Wohnsitz in der Schweiz
Wer in der Schweiz lebt und eine Immobilie in den USA besitzt, muss die US-amerikanische Besteuerung von Mieteinkünften, Verkauf und Nachlass mit der Schweizer Steuerdeklaration koordinieren. Dabei unterscheiden sich die Folgen erheblich danach, ob der Eigentümer US-steuerpflichtig ist oder nicht.
Grenzüberschreitendes Immobilieneigentum
Eine US-Immobilie bleibt auch bei Schweizer Wohnsitz steuerlich in den USA relevant
Eine Immobilie in den USA begründet regelmässig eine unmittelbare steuerliche Verbindung zu den Vereinigten Staaten. Das gilt auch, wenn der Eigentümer weder US-Staatsbürger noch Green-Card-Inhaber ist und dauerhaft in der Schweiz lebt.
Bei vermieteten Immobilien stehen insbesondere US-Mieteinkünfte, abzugsfähige Kosten, Abschreibung und mögliche State-Tax-Pflichten im Mittelpunkt. Beim späteren Verkauf können zusätzlich US-Kapitalgewinnsteuer und FIRPTA-Withholding relevant werden.
Gleichzeitig muss die Immobilie aus Schweizer Sicht eingeordnet werden. Einkommen und Vermögenswert können in der Schweizer Steuererklärung relevant sein, auch wenn das Besteuerungsrecht für die Immobilieneinkünfte vorrangig den USA zugeordnet ist.
Erste Einordnung
Zwei unterschiedliche Eigentümersituationen
Vor jeder Detailprüfung sollte geklärt werden, ob eine umfassende persönliche US-Steuerpflicht besteht oder die US-Besteuerung auf die Immobilie und allfällige weitere US-Einkünfte begrenzt ist.
Schweizer oder anderer ausländischer Eigentümer
Eine Person mit Wohnsitz in der Schweiz, die weder US-Staatsbürger noch anderweitig US-steueransässig ist, kann dennoch für Mieteinkünfte und Veräusserungsgewinne aus einer US-Immobilie in den USA steuerpflichtig sein.
- US Federal Income Tax auf Immobilieneinkünfte
- Form 1040-NR
- Mögliche Section-871(d)-Wahl
- US State Income Tax
- US-Abschreibung und Kosten
- FIRPTA beim Verkauf
- US Estate Tax berücksichtigen
- Schweizer Deklaration der Immobilie
US-Person mit Wohnsitz in der Schweiz
Bei US-Staatsbürgern, Green-Card-Inhabern und anderen US-steuerpflichtigen Personen ist die Immobilie Teil der umfassenderen US-Steuererklärung. Gleichzeitig muss sie in die Schweizer Steuerposition eingeordnet werden.
- US-Welteinkommensbesteuerung
- Schedule E bei Vermietung
- US Federal und State Tax
- US-Abschreibung
- Schweizer einkommenssteuerliche Einordnung
- Schweizer Vermögensdeklaration
- Doppelbesteuerung koordinieren
- Verkauf und spätere Nachlassplanung
Themen und passende Vertiefung
Die Immobilie als Ganzes prüfen
Zunächst sind Nutzung, Einkünfte und Deklaration abzustimmen. Ergänzend werden die Besteuerung im US-Bundesstaat, eine mögliche Gesellschaftsstruktur und die spätere Vermögensübertragung geprüft.
Besteuerung und Schweizer Deklaration
Vermietung, Section 871(d), Abschreibung, Eigennutzung, Finanzierung und Verkauf gehören zu einer zusammenhängenden Prüfung. Der bestehende Fachartikel erläutert diese Fragen anhand einer US-Immobilie nach dem Zuzug in die Schweiz.
Besteuerung und Deklaration vertiefenUS State Tax
Neben der US-Bundessteuer sind die Regeln des Immobilienstaates zu prüfen. Der allgemeine State-Tax-Artikel erklärt insbesondere, weshalb auch ohne Wohnsitz in einem US-Bundesstaat dort steuerpflichtige Einkünfte bestehen können.
Grundlagen der State Tax lesenUS-Immobilie über eine LLC
Wird die Immobilie über eine Gesellschaft gehalten, sind deren Einordnung in beiden Ländern, laufende Einkünfte, Verkauf und zusätzliche Erklärungspflichten gesondert zu untersuchen.
Immobilienbesitz über eine LLCVererben und Verschenken
Die spätere Übertragung der Immobilie sollte bereits bei Erwerb und Strukturierung berücksichtigt werden. Zu prüfen sind US Estate und Gift Tax, das Nachlassabkommen sowie die Schweizer Einordnung.
US-Immobilie im Nachlass und bei SchenkungBeide Steuerordnungen
US-Immobilienbesteuerung und Schweizer Deklaration koordinieren
Dieselbe Immobilie kann in beiden Steuererklärungen erscheinen, obwohl Einkommen, Abschreibung, Vermögenswert und Steueranrechnung nach unterschiedlichen Regeln ermittelt werden.
US-Perspektive
Was ist in den USA zu prüfen?
- Eigentümerstatus und US-Steuerstatus
- Federal Income Tax auf Vermietung
- Form 1040 oder 1040-NR
- Section-871(d)-Wahl bei Nicht-US-Personen
- Abzugsfähige Aufwendungen
- US-Abschreibung
- State Income Tax
- Capital Gain beim Verkauf
- FIRPTA-Withholding
- Estate-Tax-Risiko
Schweizer Perspektive
Was ist in der Schweiz zu prüfen?
- Deklaration der ausländischen Immobilie
- Brutto- und Nettoeinkünfte aus Vermietung
- Schweizer Bewertung der Immobilie
- Hypothek und Schuldzinsen
- Berücksichtigung für Satzbestimmung und Vermögen
- Abkommensrechtliche Freistellung beziehungsweise Zuordnung
- Umrechnung von USD in CHF
- Unterschiede bei Abschreibung und Kosten
- Veräusserungsgewinn aus Schweizer Sicht
- Kantonale Besonderheiten
Vermietete Immobilien
US- und Schweizer Ergebnis können deutlich voneinander abweichen
Eine gemeinsame Buchhaltung reicht nicht automatisch für beide Steuererklärungen
Einnahmen und tatsächliche Ausgaben können häufig aus derselben Dokumentation abgeleitet werden. Steuerliche Abschreibung, Kostenabgrenzung, Wechselkurse und weitere Positionen folgen jedoch unterschiedlichen nationalen Regeln.
Deshalb sollte eine vermietete US-Immobilie in einem grenzüberschreitenden Prozess geführt werden, bei dem die US-Berechnung und die Schweizer Deklaration aus denselben Ausgangsdaten, aber nach den jeweiligen nationalen Regeln erstellt werden.
- Kaufvertrag und Closing Statement erfassen
- Grund und Gebäude aufteilen
- US Tax Basis dokumentieren
- US-Abschreibungsplan führen
- Mieteinnahmen vollständig erfassen
- Property Tax und Versicherungen dokumentieren
- Repairs und Improvements unterscheiden
- Mortgage Interest erfassen
- Property Management Fees berücksichtigen
- State-Tax-Pflichten prüfen
- Schweizer Steuerwerte separat bestimmen
- USD/CHF-Umrechnung dokumentieren
Eigennutzung und zeitweise Vermietung
Dokumentieren Sie, wann die Immobilie selbst genutzt, vermietet oder leer stehend war. Bei gemischter Nutzung müssen Einnahmen und Kosten anhand der konkreten Nutzung eingeordnet werden; die Behandlung einer reinen Vermietungsimmobilie lässt sich nicht unverändert übernehmen.
Für die Schweizer Deklaration sind zusätzlich die kantonale Bewertung und die Behandlung der Eigennutzung zu prüfen.
Verkauf frühzeitig vorbereiten
Vor dem Verkauf sind US-Steuerstatus, angepasste Anschaffungskosten, bisherige Abschreibungen und mögliche FIRPTA-Fragen zu klären. Bei einem früheren Eigenheim ist auch dessen Nutzungsgeschichte relevant.
Eine Einbehaltung beim Verkauf ist von der endgültigen Steuerberechnung zu unterscheiden. Verkauf und Wegfall des Immobilienvermögens müssen auch für die Schweizer Deklaration nachvollziehbar sein.
Vorgehensweise
Wie sollte eine US-Immobilie steuerlich bearbeitet werden?
Eigentümer und Struktur erfassen
Direkte Beteiligung, LLC, Partnership, Miteigentum, Staatsangehörigkeit und persönlicher US-Steuerstatus bestimmen.
US-Steuerbasis ermitteln
Kaufpreis, Closing Costs, Gebäudeanteil, Improvements und bisherige Abschreibung nachvollziehbar dokumentieren.
Laufendes Ergebnis berechnen
Mieten, Kosten, Abschreibung und State-Tax-Folgen nach US-Regeln ermitteln und die Schweizer Deklarationswerte separat ableiten.
Verkauf und Nachlass einplanen
FIRPTA, Kapitalgewinnsteuer, Estate Tax und mögliche Strukturmassnahmen bereits vor Verkauf oder Erbfall prüfen.
Vorbereitung
Welche Unterlagen werden für die US-Immobilie benötigt?
Eine gemeinsame Dokumentation bildet die Grundlage für die US-Berechnung und die Schweizer Deklaration. Die steuerlichen Werte werden anschliessend nach den jeweiligen Regeln abgeleitet.
Eigentum, Erwerb und Finanzierung
- Adresse der Immobilie, Bundesstaat und Eigentumsquoten
- Kaufvertrag, Deed und Closing Statement
- Kaufpreisaufteilung auf Grundstück und Gebäude
- Unterlagen zu Umbauten und wertvermehrenden Massnahmen
- Hypothekenverträge, Jahresendstände und Zinsabrechnungen
- Vorhandene Bewertungen und Schweizer Deklarationswerte
- Bei Gesellschaftsbesitz: Gründungsunterlagen, Operating Agreement und US-Steuerklassifikation
Nutzung, Steuern und Planung
- Mietverträge und vollständige Mieteinnahmen
- Abrechnungen der Hausverwaltung und laufende Kosten
- Aufzeichnung von Vermietung, Eigennutzung und Leerstand
- US-Abschreibungsverzeichnisse und bisherige Steuererklärungen
- Nachweise einer bereits ausgeübten Section-871(d)-Wahl
- Letzte Schweizer Steuererklärung mit ausländischer Immobilie
- Persönlicher US-Steuerstatus, Zuzugsdatum und geplante Übertragungen
- Bei Verkauf: geplanter Termin, Kaufpreis und Closing-Unterlagen
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Erstgespräch
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