Typische Situation
US-Immobilie bei Wohnsitz in der Schweiz
Wer in der Schweiz lebt und eine Immobilie in den USA besitzt, muss die US-amerikanische Besteuerung von Mieteinkünften, Verkauf und Nachlass mit der Schweizer Steuerdeklaration koordinieren. Dabei unterscheiden sich die Folgen erheblich danach, ob der Eigentümer US-steuerpflichtig ist oder nicht.
Grenzüberschreitendes Immobilieneigentum
Eine US-Immobilie bleibt auch bei Schweizer Wohnsitz steuerlich in den USA relevant
Eine Immobilie in den USA begründet regelmäßig eine unmittelbare steuerliche Verbindung zu den Vereinigten Staaten. Das gilt auch, wenn der Eigentümer weder US-Staatsbürger noch Green-Card-Inhaber ist und dauerhaft in der Schweiz lebt.
Bei vermieteten Immobilien stehen insbesondere US-Mieteinkünfte, abzugsfähige Kosten, Abschreibung und mögliche State-Tax-Pflichten im Mittelpunkt. Beim späteren Verkauf können zusätzlich US-Kapitalgewinnsteuer und FIRPTA-Withholding relevant werden.
Gleichzeitig muss die Immobilie aus Schweizer Sicht eingeordnet werden. Einkommen und Vermögenswert können in der Schweizer Steuererklärung relevant sein, auch wenn das Besteuerungsrecht für die Immobilieneinkünfte vorrangig den USA zugeordnet ist.
Erste Einordnung
Zwei unterschiedliche Eigentümersituationen
Vor jeder Detailprüfung sollte geklärt werden, ob der Eigentümer persönlich US-steuerpflichtig ist oder ausschließlich aufgrund der Immobilie eine US-Steuerpflicht entsteht.
Schweizer oder anderer ausländischer Eigentümer
Eine Person mit Wohnsitz in der Schweiz, die weder US-Staatsbürger noch anderweitig US-steueransässig ist, kann dennoch für Mieteinkünfte und Veräußerungsgewinne aus einer US-Immobilie in den USA steuerpflichtig sein.
- US Federal Income Tax auf Immobilieneinkünfte
- Form 1040-NR
- Mögliche Section-871(d)-Wahl
- US State Income Tax
- US-Abschreibung und Kosten
- FIRPTA beim Verkauf
- US Estate Tax berücksichtigen
- Schweizer Deklaration der Immobilie
US-Person mit Wohnsitz in der Schweiz
Bei US-Staatsbürgern, Green-Card-Inhabern und anderen US-steuerpflichtigen Personen ist die Immobilie Teil der umfassenderen US-Steuererklärung. Gleichzeitig muss sie in die Schweizer Steuerposition eingeordnet werden.
- US-Welteinkommensbesteuerung
- Schedule E bei Vermietung
- US Federal und State Tax
- US-Abschreibung
- Schweizer Einkommenssteuerliche Einordnung
- Schweizer Vermögensdeklaration
- Doppelbesteuerung koordinieren
- Verkauf und spätere Nachlassplanung
Zentrale Themen
Welche Fragen müssen typischerweise geprüft werden?
Die steuerlichen Folgen hängen davon ab, ob die Immobilie vermietet, selbst genutzt, verkauft oder über eine Gesellschaft gehalten wird.
US-Steuer auf Mieteinkünfte
Mieteinkünfte aus US-Immobilien sind in den USA steuerlich relevant. Für Nicht-US-Personen muss insbesondere entschieden werden, nach welchem US-Regime die Einkünfte besteuert werden.
Mehr erfahrenSection 871(d)
Nicht-US-Personen können bei vermieteten US-Immobilien unter bestimmten Voraussetzungen wählen, die Einkünfte als effectively connected income zu behandeln und damit Kosten und Abschreibung steuerlich zu berücksichtigen.
Mehr erfahrenUS-Abschreibung
Die steuerliche Abschreibung der Immobilie wird nach US-amerikanischen Regeln ermittelt. Anschaffungskosten, Gebäudeanteil und bisherige Abschreibung müssen sauber dokumentiert werden.
Mehr erfahrenSchweizer Steuererklärung
Die US-Immobilie und ihre Einkünfte können auch in der Schweizer Steuererklärung relevant sein. Die genaue Behandlung richtet sich nach Schweizer Recht und dem Doppelbesteuerungsabkommen.
Mehr erfahrenUS State Tax
Zusätzlich zur Federal Income Tax kann der Bundesstaat, in dem die Immobilie liegt, eigene Einkommensteuer- oder Deklarationspflichten vorsehen.
Mehr erfahrenVerkauf und FIRPTA
Beim Verkauf einer US-Immobilie durch eine ausländische Person kann FIRPTA-Withholding entstehen. Diese Vorauszahlung ist von der endgültigen Steuer auf den tatsächlichen Gewinn zu unterscheiden.
Mehr erfahrenPrivate Nutzung und Ferienimmobilien
Eigennutzung, zeitweise Vermietung und Ferienvermietung können die steuerliche Behandlung von Aufwendungen, Abschreibung und Verlusten beeinflussen.
Mehr erfahrenHalten über LLC oder Gesellschaft
Wird die Immobilie nicht direkt, sondern über eine LLC, Partnership oder Corporation gehalten, entstehen zusätzliche Struktur-, Reporting- und Qualifikationsfragen in beiden Ländern.
Mehr erfahrenUS Estate Tax
US-Immobilien gehören für nicht in den USA ansässige Nicht-US-Staatsbürger grundsätzlich zu den in den USA belegenen Vermögenswerten. Deshalb sollte die Nachlasssteuer bereits bei Erwerb und Strukturierung berücksichtigt werden.
Mehr erfahrenBeide Steuerordnungen
US-Immobilienbesteuerung und Schweizer Deklaration koordinieren
Dieselbe Immobilie kann in beiden Steuererklärungen erscheinen, obwohl Einkommen, Abschreibung, Vermögenswert und Steueranrechnung nach unterschiedlichen Regeln ermittelt werden.
US-Perspektive
Was ist in den USA zu prüfen?
- Eigentümerstatus und US-Steuerstatus
- Federal Income Tax auf Vermietung
- Form 1040 oder 1040-NR
- Section-871(d)-Wahl bei Nicht-US-Personen
- Abzugsfähige Aufwendungen
- US-Abschreibung
- State Income Tax
- Capital Gain beim Verkauf
- FIRPTA-Withholding
- Estate-Tax-Risiko
Schweizer Perspektive
Was ist in der Schweiz zu prüfen?
- Deklaration der ausländischen Immobilie
- Brutto- und Nettoeinkünfte aus Vermietung
- Schweizer Bewertung der Immobilie
- Hypothek und Schuldzinsen
- Berücksichtigung für Satzbestimmung und Vermögen
- Abkommensrechtliche Freistellung beziehungsweise Zuordnung
- Umrechnung von USD in CHF
- Unterschiede bei Abschreibung und Kosten
- Veräußerungsgewinn aus Schweizer Sicht
- Kantonale Besonderheiten
Vermietete Immobilien
US- und Schweizer Ergebnis können deutlich voneinander abweichen
Eine gemeinsame Buchhaltung reicht nicht automatisch für beide Steuererklärungen
Einnahmen und tatsächliche Ausgaben können häufig aus derselben Dokumentation abgeleitet werden. Steuerliche Abschreibung, Kostenabgrenzung, Wechselkurse und weitere Positionen folgen jedoch unterschiedlichen nationalen Regeln.
Deshalb sollte eine vermietete US-Immobilie in einem grenzüberschreitenden Prozess geführt werden, bei dem die US-Berechnung und die Schweizer Deklaration aus denselben Ausgangsdaten, aber nach den jeweiligen nationalen Regeln erstellt werden.
- Kaufvertrag und Closing Statement erfassen
- Grund und Gebäude aufteilen
- US Tax Basis dokumentieren
- US-Abschreibungsplan führen
- Mieteinnahmen vollständig erfassen
- Property Tax und Versicherungen dokumentieren
- Repairs und Improvements unterscheiden
- Mortgage Interest erfassen
- Property Management Fees berücksichtigen
- State-Tax-Pflichten prüfen
- Schweizer Steuerwerte separat bestimmen
- USD/CHF-Umrechnung dokumentieren
Vorgehensweise
Wie sollte eine US-Immobilie steuerlich bearbeitet werden?
Eigentümer und Struktur erfassen
Direkte Beteiligung, LLC, Partnership, Miteigentum, Staatsangehörigkeit und persönlicher US-Steuerstatus bestimmen.
US-Steuerbasis ermitteln
Kaufpreis, Closing Costs, Gebäudeanteil, Improvements und bisherige Abschreibung nachvollziehbar dokumentieren.
Laufendes Ergebnis berechnen
Mieten, Kosten, Abschreibung und State-Tax-Folgen nach US-Regeln ermitteln und die Schweizer Deklarationswerte separat ableiten.
Verkauf und Nachlass einplanen
FIRPTA, Kapitalgewinnsteuer, Estate Tax und mögliche Strukturmaßnahmen bereits vor Verkauf oder Erbfall prüfen.
Vertiefung
Fachartikel zu US-Immobilien bei Schweizer Wohnsitz
Die folgenden Beiträge vertiefen einzelne Steuer- und Deklarationsfragen rund um amerikanische Immobilien.
US-Mieteinkünfte bei Schweizer Wohnsitz
Federal Income Tax, State Tax und Schweizer Deklaration von Einkünften aus einer amerikanischen Vermietungsimmobilie.
Artikel lesenSection-871(d)-Wahl bei US-Mietimmobilien
Wann eine Nicht-US-Person die Nettobesteuerung von US-Mieteinkünften wählen kann und welche laufenden Erklärungspflichten daraus folgen.
Artikel lesenUS-Abschreibung einer Vermietungsimmobilie
Tax Basis, Aufteilung von Grund und Gebäude, Improvements und laufende US-Abschreibung.
Artikel lesenUS-Immobilie in der Schweizer Steuererklärung
Deklaration, Bewertung, Vermietungsergebnis, Hypothek und abkommensrechtliche Behandlung in der Schweiz.
Artikel lesenFIRPTA beim Verkauf einer US-Immobilie
Wann FIRPTA-Withholding greift, wie die Vorauszahlung funktioniert und wie die endgültige Steuer bestimmt wird.
Artikel lesenUS Estate Tax bei US-Immobilien
Warum eine US-Immobilie auch für eine Schweizer Nicht-US-Person ein eigenständiges US-Nachlasssteuerrisiko auslösen kann.
Artikel lesenTools und Checklisten
Eine US-Immobilie systematisch erfassen
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