USA → Schweiz · Immobilien
US-Immobilie nach Zuzug in die Schweiz
Wer nach dem Zuzug in die Schweiz weiterhin ein Haus, eine Wohnung oder eine vermietete Immobilie in den USA besitzt, bleibt mit dieser Immobilie steuerlich in beiden Ländern verbunden.
Die USA behalten als Belegenheitsstaat grundsätzlich das Besteuerungsrecht für Mieterträge und Veräusserungsgewinne. Gleichzeitig muss die Immobilie in der Schweizer Steuererklärung vollständig erfasst und für die internationale Steuerausscheidung berücksichtigt werden.
Zwei Staaten
Die Immobilie bleibt steuerlich in den USA verankert
Immobilien werden im internationalen Steuerrecht besonders stark an ihren Belegenheitsstaat gebunden.
Deshalb verlieren die USA ihr Besteuerungsrecht nicht dadurch, dass der Eigentümer seinen Wohnsitz in die Schweiz verlegt.
Das DBA Schweiz–USA erlaubt den USA insbesondere die Besteuerung von Einkünften aus in den USA belegenen Immobilien sowie von Gewinnen aus deren Veräusserung.
Schweizer Steuererklärung
Die US-Immobilie muss in der Schweiz deklariert werden
Wer in der Schweiz steuerlich ansässig ist, muss grundsätzlich auch ausländische Immobilien in der Schweizer Steuererklärung angeben.
Das bedeutet nicht, dass die Schweiz die US-Immobilie genauso besteuert wie eine Schweizer Liegenschaft.
Vielmehr erfolgt eine internationale Steuerausscheidung.
Immobilienwert
Der Wert der US-Immobilie muss für Schweizer Steuerzwecke angegeben werden. Die konkrete Bewertung richtet sich nach den kantonalen Regeln.
Mieterträge
Bei vermieteten US-Immobilien sind die entsprechenden Erträge und Aufwendungen in der Schweizer Steuererklärung offenzulegen.
Eigennutzung
Auch eine selbstgenutzte ausländische Immobilie kann für die Schweizer Steuererklärung einen steuerlich zu erfassenden Nutzungswert beziehungsweise Eigenmietwert erfordern.
Berechnung und Bewertung können kantonal unterschiedlich gehandhabt werden.
Internationale Steuerausscheidung
Die Einkünfte und der Vermögenswert der US-Immobilie werden grundsätzlich dem ausländischen Grundstückstaat zugeordnet.
Trotzdem können diese Werte für den auf das Schweizer Einkommen und Vermögen anzuwendenden Steuersatz relevant bleiben.
Überblick
Welche Steuerfragen entstehen nach dem Zuzug?
Immobilienwert, Erträge, Hypothek und Aufwendungen müssen für die internationale Steuerausscheidung erfasst werden.
Mieteinnahmen und Verkaufsgewinne bleiben aufgrund der Belegenheit der Immobilie grundsätzlich US-steuerlich relevant.
US Tax Basis, US-Abschreibung und Schweizer Steuerwerte müssen getrennt fortgeführt werden.
Vermietung
Vermietete US-Immobilie nach dem Zuzug in die Schweiz
Wird die Immobilie nach dem Zuzug weiterhin vermietet, bleibt der Mietertrag in den USA steuerlich relevant.
Gleichzeitig muss die Vermietung für die Schweizer Steuerdeklaration aufbereitet werden.
US Citizen oder Resident Alien
Bei fortbestehender US-Steuerpflicht wird die Vermietung grundsätzlich weiterhin nach den normalen US-Regeln für Rental Real Estate behandelt.
Zu den typischen US-Positionen gehören Mieterträge, abzugsfähige laufende Aufwendungen, Hypothekarzinsen, Grundsteuern, Reparaturen und Abschreibungen.
Nonresident Alien
Wird der Eigentümer für US-Steuerzwecke zum Nonresident Alien, gelten andere Ausgangsregeln.
US-Immobilienerträge können grundsätzlich einer Bruttobesteuerung unterliegen. Für Einkünfte aus zur Einkünfteerzielung gehaltenen US-Immobilien kann jedoch eine Election nach IRC §871(d) relevant sein, durch die die Einkünfte auf Nettobasis als effectively connected income behandelt werden.
Eigennutzung
US-Haus bleibt Ferienhaus oder Zweitwohnsitz
Nicht jede nach dem Zuzug gehaltene US-Immobilie wird vermietet. Häufig bleibt das frühere Eigenheim als Zweitwohnsitz oder Ferienimmobilie bestehen.
| Thema | Schweiz | USA |
|---|---|---|
| Immobilienwert | Muss für die Schweizer Deklaration und Steuerausscheidung erfasst werden. | Keine allgemeine Bundesvermögenssteuer auf den Immobilienwert. |
| Eigennutzung | Kantonale Regeln zum steuerlichen Nutzungswert beziehungsweise Eigenmietwert beachten. | Keine normale Besteuerung eines fiktiven Eigenmietwerts auf Bundesebene. |
| Laufende Kosten | Behandlung im Rahmen der internationalen Steuerausscheidung prüfen. | Abzugsmöglichkeiten hängen von Nutzung und US-Steuerstatus ab. |
| Späterer Verkauf | Schweizer Deklarations- und Ausscheidungsfolgen prüfen. | US Capital Gain und gegebenenfalls IRC §121 prüfen. |
Zwei Bewertungssysteme
Schweizer Steuerwert ist nicht die US Tax Basis
Einer der häufigsten Fehler ist, dieselben Immobilienwerte für beide Länder zu verwenden.
Wird für die Schweizer Vermögensdeklaration und internationale Steuerausscheidung benötigt. Die konkrete Bewertung richtet sich nach kantonaler Praxis.
Ausgangspunkt sind grundsätzlich die US-steuerlichen Anschaffungskosten, angepasst um relevante Zu- und Abgänge sowie Abschreibungen.
Der Marktwert am Schweizer Zuzugstag kann für Dokumentation sinnvoll sein, ersetzt aber nicht automatisch die historische US Tax Basis.
US Depreciation
Die US-Abschreibung läuft nach dem Umzug weiter
Eine vermietete US-Immobilie bleibt auch nach dem Zuzug in die Schweiz eine US Rental Property.
Das US-Abschreibungssystem wird deshalb nicht durch einen Schweizer Wohnsitzwechsel neu gestartet.
Gebäude und Grundstück trennen
Grund und Boden werden in den USA nicht abgeschrieben. Nur der abschreibbare Gebäudeteil und bestimmte weitere abschreibbare Wirtschaftsgüter gehen in die Depreciation ein.
Residential Rental Property
Wohnimmobilien, die zur Vermietung gehalten werden, werden nach den einschlägigen US-Regeln über den jeweils anwendbaren Recovery Period abgeschrieben.
Abschreibung beeinflusst späteren Verkaufsgewinn
US-Abschreibungen reduzieren grundsätzlich die Adjusted Basis. Deshalb kann der US-steuerliche Gewinn beim späteren Verkauf deutlich höher sein als die Differenz zwischen ursprünglichem Kaufpreis und Verkaufspreis.
Hypothek & Schuldzinsen
US-Hypothek wirkt auch auf die Schweizer Steuerausscheidung
Bei internationalen Immobilien darf die Hypothek nicht einfach isoliert nur der US-Immobilie gegenübergestellt werden.
Für Schweizer Steuerzwecke gelten Regeln zur internationalen Verteilung von Schulden und Schuldzinsen. Dabei kann insbesondere das Verhältnis der in- und ausländischen Aktiven relevant sein.
| Position | US-Seite | Schweizer Seite |
|---|---|---|
| Hypothek | Relevanz insbesondere für US-Zinsabzug und Veräusserungsabrechnung. | Für die internationale Vermögensausscheidung berücksichtigen. |
| Schuldzinsen | Abzug abhängig von Nutzung und US-Regeln. | Internationale Schuldzinsverteilung beachten. |
| Tilgung | Grundsätzlich keine laufende Rental Expense. | Reduziert die Schuld, nicht unmittelbar das Einkommen. |
Verkauf
Verkauf der US-Immobilie nach dem Zuzug in die Schweiz
Ein späterer Verkauf gehört zu den wichtigsten Planungsfragen, weil die US-Steuerberechnung unabhängig vom Schweizer Zuzug weiterläuft.
| Thema | Was zu prüfen ist |
|---|---|
| US Tax Basis | Historische Anschaffungskosten, Capital Improvements und bisherige Abschreibungen. |
| Kein automatischer Step-up | Der Schweizer Zuzug setzt die US Basis grundsätzlich nicht automatisch auf den Marktwert am Zuzugstag. |
| Depreciation | Frühere Abschreibungen können den steuerbaren US-Veräusserungsgewinn erhöhen und besondere Recapture-Regeln auslösen. |
| Früheres Eigenheim | Prüfen, ob die Voraussetzungen einer Home-Sale-Exclusion nach IRC §121 noch erfüllt werden. |
| Schweizer Erklärung | Verkauf und Wegfall des ausländischen Immobilienvermögens sowie Auswirkungen auf die Steuerausscheidung erfassen. |
Verkauf vor oder nach dem Zuzug?
Ob eine Immobilie besser vor oder nach dem Zuzug verkauft wird, lässt sich nicht allein anhand des DBA beantworten.
Relevant sind insbesondere US Citizenship oder Green Card, bisherige Nutzung als Eigenheim oder Vermietungsobjekt, vorhandene stille Reserven, Abschreibungen, Bundesstaat, Schweizer Ansässigkeitsbeginn und geplanter Verkaufszeitpunkt.
Foreign Seller
FIRPTA kann beim Verkauf relevant werden
Ist der Verkäufer für US-Steuerzwecke eine foreign person, kann beim Verkauf eines U.S. Real Property Interest das FIRPTA-Withholding-System eingreifen.
Der Käufer beziehungsweise Closing Agent muss dann grundsätzlich einen Teil des Amount Realized einbehalten und an den IRS abführen.
Withholding ist nicht die endgültige Steuer
FIRPTA-Withholding ist grundsätzlich eine Vorauszahlung beziehungsweise Sicherung der US-Steuer und nicht automatisch die endgültig geschuldete Steuer auf den Veräusserungsgewinn.
Reduzierung kann möglich sein
In bestimmten Fällen kann ein Withholding Certificate relevant sein, wenn die reguläre FIRPTA-Einbehaltung erheblich höher wäre als die voraussichtliche tatsächliche US-Steuerschuld.
Persönlicher US-Steuerstatus
US Citizen, Green-Card-Holder und Nonresident Alien
Die Immobilie liegt zwar immer in den USA – die konkrete US-Steuererklärung hängt aber stark vom persönlichen Status des Eigentümers ab.
Der US Citizen bleibt auch nach dem Zuzug in die Schweiz grundsätzlich US-steuerpflichtig. US Rental Income und ein späterer Verkauf werden weiterhin in der US-Erklärung erfasst.
Eine fortbestehende Green Card begründet grundsätzlich US-Residency. Bei gleichzeitiger Schweizer Ansässigkeit kann jedoch die Treaty-Residence-Frage relevant werden.
US-Immobilien bleiben trotz fehlender US-Welteinkommensbesteuerung US-steuerlich relevant. Vermietung, §871(d), Form 1040-NR und FIRPTA können wichtig werden.
DBA Schweiz–USA
Warum die Immobilie grundsätzlich in den USA besteuert werden darf
| DBA-Bereich | Grundsatz |
|---|---|
| Art. 6 – Immobilienerträge | Einkünfte aus einer in den USA gelegenen Immobilie dürfen in den USA besteuert werden. |
| Art. 13 – Veräusserungsgewinn | Gewinne aus der Veräusserung einer US-Immobilie dürfen ebenfalls in den USA besteuert werden. |
| Schweiz | Die Immobilie bleibt trotzdem Bestandteil der Schweizer Steuerdeklaration und internationalen Steuerausscheidung. |
Deshalb ist die US-Immobilie ein gutes Beispiel dafür, dass „weltweite Deklaration in der Schweiz“ nicht automatisch „volle Doppelbesteuerung in beiden Staaten“ bedeutet.
Zuzugsjahr
Die US-Immobilie im Jahr des Schweizer Zuzugs
Im Zuzugsjahr muss zusätzlich die zeitliche Abgrenzung der Schweizer Steuerpflicht beachtet werden.
| Position | Praktische Frage |
|---|---|
| Immobilienwert | Wert für die Schweizer Deklaration zum relevanten Stichtag ermitteln. |
| Mieterträge | Erträge vor und nach Beginn der Schweizer Steuerpflicht zeitlich abgrenzen. |
| Regelmässige Erträge | Auswirkungen der unterjährigen Steuerpflicht auf die Satzbestimmung beachten. |
| Hypothek | Schuld und Schuldzinsen in die internationale Steuerausscheidung aufnehmen. |
Unsere Vorgehensweise
US-Immobilie nach dem Schweizer Zuzug systematisch erfassen
Kaufdatum, Kaufpreis, Nutzung, aktueller Wert, Hypothek und Bundesstaat aufnehmen.
Cost Basis, Capital Improvements, Depreciation und bisherige Rental Returns rekonstruieren.
Wert, Erträge, Kosten, Hypothek und Schuldzinsen für die internationale Steuerausscheidung aufbereiten.
Eigennutzung, Vermietung, späterer Verkauf, §871(d), §121 und gegebenenfalls FIRPTA prüfen.
Typische Unterlagen
- Kaufvertrag
- Closing Statement
- ursprünglicher Kaufpreis
- Land-/Gebäudeaufteilung
- Renovierungs- und Verbesserungskosten
- aktuelle Marktwertunterlagen
- Hypothekenstand
- gezahlte Hypothekarzinsen
- Property Tax
- Versicherungen
- Mieteinnahmen
- Verwaltungskosten
- Reparaturen
- Abschreibungsverzeichnisse
- bisherige US Tax Returns
- geplanter Verkaufstermin
Typische Fehler
Was bei einer US-Immobilie nach dem Zuzug häufig übersehen wird
| Fehlannahme | Risiko |
|---|---|
| „Die Immobilie wird in den USA besteuert und gehört deshalb nicht in die Schweizer Steuererklärung.“ | Internationale Steuerausscheidung und Progression werden falsch berechnet. |
| „Der Marktwert beim Zuzug ist meine neue US Cost Basis.“ | US-Veräusserungsgewinn wird später falsch berechnet. |
| „Nach dem Umzug brauche ich keine US Depreciation mehr.“ | Rental Return und spätere Adjusted Basis werden falsch. |
| „Die US-Hypothek wird vollständig nur der US-Immobilie zugeordnet.“ | Schweizer Schulden- und Schuldzinsverteilung kann falsch sein. |
| „Als Schweizer Resident zahle ich beim Verkauf nur in der Schweiz Steuer.“ | US-Besteuerungsrecht nach Art. 13 und US Domestic Law wird übersehen. |
| „FIRPTA ist die endgültige Steuer.“ | Withholding und tatsächliche US-Steuerschuld werden verwechselt. |
| „Green Card und US Citizenship machen beim Immobilienverkauf keinen Unterschied.“ | Persönlicher US-Steuerstatus und mögliche FIRPTA-Folgen werden falsch beurteilt. |
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