Kanton Tessin · Immobiliensteuern
Immobiliensteuern im Kanton Tessin
Steuerliche Fragen rund um Kauf, Besitz, Vermietung und Verkauf von Immobilien im Kanton Tessin: Grundstückgewinnsteuer («imposta sugli utili immobiliari»), Eigenmietwert, Liegenschaftssteuer («imposta immobiliare»), Grundbuchgebühren, Geschäftsvermögen und grenzüberschreitende Sachverhalte.
Immobilien im Steuerrecht
Das Tessin verwendet ein monistisches System
Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken werden im Tessin einheitlich mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst – bei Privat- und bei Geschäftsvermögen, auch bei juristischen Personen. Die Steuer erhebt der Kanton; ihr Satz hängt allein von der Besitzesdauer ab.
Selbstgenutzte und vermietete Liegenschaften werden zudem über Einkommens- und Vermögenssteuer erfasst, jährlich kommt die Liegenschaftssteuer der Gemeinde hinzu. Beim Kauf erhebt der Kanton keine eigene Handänderungssteuer, wohl aber Gebühren für die Eintragung im Grundbuch.
Natürliche Personen
Selbstnutzung, Vermietung und laufende Immobiliensteuern
Selbstgenutzte Liegenschaft
Bis Ende 2028 ist ein Eigenmietwert («valore locativo») als Einkommen zu versteuern. Für die Hauptwohnung wird er auf 60 % bis 70 % des Marktmietwerts festgesetzt; für Zweit- und Ferienwohnungen gilt diese Reduktion nicht.
Vermietete Liegenschaft
Miet- und Pachterträge gehören zum steuerbaren Einkommen. Abziehbar sind die Unterhaltskosten – effektiv oder pauschal mit 10 % des Bruttoertrags bei Gebäuden bis zehn Jahre und 20 % bei älteren Gebäuden – sowie Schuldzinsen im gesetzlichen Rahmen.
Vermögenssteuer zum amtlichen Schätzwert
Tessiner Liegenschaften werden in der Vermögenssteuer mit dem amtlichen Schätzwert erfasst. Für Bauten, die in der Schätzung noch nicht berücksichtigt sind, kommt ein Zuschlag von 70 % der Baukosten hinzu.
Liegenschaftssteuer der Gemeinde
Die Gemeinden erheben jährlich eine Liegenschaftssteuer von 1 ‰ des amtlichen Schätzwerts am Ende des Kalenderjahres, ohne Schuldenabzug. Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke natürlicher Personen gilt 1 ‰ des Ertragswerts; eine kantonale Liegenschaftssteuer zahlen natürliche Personen nicht.
Grundstückgewinnsteuer
Grundstückgewinne werden nach Besitzesdauer besteuert
Steuerbar ist der Verkaufserlös abzüglich Erwerbspreis und anrechenbarer Aufwendungen, etwa wertvermehrender Investitionen, Erschliessungskosten und Vermittlungsgebühren bis 5 % des Verkaufspreises. Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, kann laut ESTV der Schätzwert von 20 Jahren vor dem Verkauf als Erwerbspreis dienen.
Der Satz gilt für den ganzen Gewinn und hängt nur von der Besitzesdauer ab: 31 % bis ein Jahr, 30 % über ein bis zwei Jahre, dann je ein Prozentpunkt weniger bis 26 % (über fünf bis sechs Jahre), danach in Schritten von drei Punkten bis 14 % (über neun bis zehn Jahre). Anschliessend sinkt er jährlich um einen Punkt von 11 % (über zehn bis elf Jahre) auf 7 % (über 14 bis 15 Jahre); es folgen 6 % über 15 bis 20 Jahre, 5 % über 20 bis 30 Jahre und 4 % nach über 30 Jahren.
Ein Gewinn von CHF 200’000 kostet nach über drei bis vier Jahren 28 % oder CHF 56’000, nach über zwölf bis 13 Jahren 9 % oder CHF 18’000 und nach über 30 Jahren 4 % oder CHF 8’000. Liegt die Steuer unter CHF 30, wird sie nicht erhoben.
Kurze Besitzesdauer
Wer innerhalb von fünf Jahren verkauft, zahlt 27 % bis 31 % des Gewinns. Separate Zuschläge oder Ermässigungen kennt das Tessin nicht; sie sind im Tarif nach Besitzesdauer enthalten.
Steueraufschub
Aufgeschoben wird die Steuer unter anderem bei Erbgang, Erbteilung, Vermächtnis, Erbvorbezug und Schenkung, bei Änderungen des Güterstands mit Einverständnis beider Ehegatten, bei Landumlegungen sowie bei Umstrukturierungen. Ein Aufschub ist keine Befreiung: Die latente Steuer wird beim nächsten steuerbaren Verkauf fällig.
Ersatzbeschaffung
Wird eine dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte Wohnliegenschaft verkauft, wird die Steuer aufgeschoben, soweit der Erlös zum Erwerb oder Bau einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird. Auch bei betriebsnotwendigen Geschäftsliegenschaften ist eine Ersatzbeschaffung innert bestimmter Frist möglich.
Verluste und Geschäftsvermögen
Verluste aus Miteigentumsanteilen derselben Liegenschaft oder aus aneinandergebauten Häusern derselben Überbauung können mit Gewinnen verrechnet werden, wenn die Verkäufe innert eines Jahres seit der ersten Bewohnbarkeitsbewilligung erfolgen. Bei Geschäftsvermögen werden Betriebsverluste der Periode mit Grundstückgewinnen aus Geschäftsliegenschaften verrechnet.
Geschäftsvermögen und juristische Personen
Geschäftsliegenschaften und juristische Personen
Juristische Personen
Auch bei AG, GmbH und Genossenschaften unterliegen Gewinne aus dem Verkauf von Tessiner Liegenschaften der Grundstückgewinnsteuer nach Besitzesdauer. Der Teil des Gewinns, der wieder eingebrachte Abschreibungen betrifft, fällt in die ordentliche Gewinnsteuer.
Geschäftsvermögen natürlicher Personen
Bei Selbständigerwerbenden gilt dasselbe: Der Wertzuwachsgewinn unterliegt der Grundstückgewinnsteuer, wieder eingebrachte Abschreibungen der Einkommenssteuer. Die Abgrenzung zum Privatvermögen bleibt für Abzüge und Verlustverrechnung wichtig.
Kantonale Liegenschaftssteuer für juristische Personen
Für die Steuerperioden 2025 bis 2027 erhebt der Kanton von Kapitalgesellschaften, Genossenschaften und kollektiven Kapitalanlagen 3 ‰ und von Vereinen, Stiftungen und übrigen juristischen Personen 1,5 ‰ des amtlichen Schätzwerts, ohne Schuldenabzug. Hinzu kommt die Liegenschaftssteuer der Gemeinde von 1 ‰.
Mindeststeuer und steuerbefreite Institutionen
Juristische Personen mit Tessiner Liegenschaften schulden – wie schon vor 2026 – eine Mindeststeuer von 1 ‰ des amtlichen Schätzwerts ohne Schuldenabzug, wenn diese höher ist als die übrigen Steuern; seit 2026 wird sie mit der Summe aus Gewinn-, Kapital- und Grundstückgewinnsteuer verglichen. Gemeinnützige oder anderweitig steuerbefreite Institutionen sind von der Grundstückgewinnsteuer nicht befreit.
Kauf und Eigentumsübertragung
Grundbuchgebühren statt eigener Handänderungssteuer
Gebühren nach dem Grundbuchtarif
Für Eigentumsübertragungen erhebt das Tessin Gebühren für die Eintragung im Grundbuch nach dem Gesetz über die Tarife für Grundbuchgeschäfte (LTORF). Die ESTV ordnet diese Abgabe als Gemengsteuer ein – zu einem Achtel Gebühr und zu sieben Achteln Handänderungssteuer.
11 ‰ oder 13 ‰ beim Kauf
Bei entgeltlichen Übertragungen beträgt die Gebühr 11 ‰ des steuerbaren Werts unter CHF 2 Mio. und 13 ‰ bei Werten darüber; der Wert ist nie tiefer als der amtliche Schätzwert. Bei einem Kaufpreis von CHF 1 Mio. ergibt das CHF 11’000.
Erbgang, Schenkung und Pfandrechte
Für Alleinerben und Erbteilungen gilt ein Achtel des ordentlichen Satzes, für den Übergang an eine Erbengemeinschaft 5 ‰ und für Schenkungen 1,1 % des Werts; Erbgänge und Teilungen bis CHF 20’000 Schätzwert kosten pauschal CHF 30. Für Grundpfandverschreibungen werden 5 ‰, für Schuldbriefe 7 ‰ erhoben.
Wer zahlt, und Lex Koller
Die Gebühr schuldet, wer ein Interesse an der Eintragung hat, solidarisch mit der antragstellenden Person; laut ESTV haftet die veräussernde Person solidarisch. Bei Erwerb durch Personen im Ausland ist zusätzlich das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) zu prüfen.
Typische Fragestellungen
Wann eine Immobiliensteueranalyse sinnvoll ist
Verkauf nach kurzer Besitzesdauer
Wer innerhalb eines Jahres verkauft, zahlt 31 % des Gewinns, nach über fünf bis sechs Jahren noch 26 %. Verkaufszeitpunkt und anrechenbare Aufwendungen sollten vorher geprüft werden.
Unternehmen mit Liegenschaften
Grundstückgewinnsteuer statt Gewinnsteuer, wieder eingebrachte Abschreibungen, kantonale Liegenschaftssteuer von 3 ‰ und die Mindeststeuer hängen bei juristischen Personen eng zusammen.
Eigenheim, Kauf und Ersatzbeschaffung
Grundbuchgebühren beim Kauf, Eigenmietwert bis Ende 2028, Liegenschaftssteuer der Gemeinde und Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung gehören in dieselbe Planung.
Eigentümer in Italien, Deutschland oder den USA
Bei Eigentümern mit Wohnsitz im Ausland müssen Tessiner Einkommens-, Vermögens-, Liegenschafts- und Grundstückgewinnsteuer mit dem ausländischen Steuerrecht und den Doppelbesteuerungsabkommen koordiniert werden.
Weiterführendes Fachwissen
Weitere Steuern im Kanton Tessin
Häufige Fragen
Immobiliensteuern Tessin
Wie wird der Verkauf einer Immobilie im Tessin besteuert?
Gilt die Grundstückgewinnsteuer auch für eine GmbH oder AG?
Gibt es eine jährliche Liegenschaftssteuer?
Gibt es im Tessin eine Handänderungssteuer?
Gilt bei selbstgenutztem Wohneigentum der Eigenmietwert?
Kann ich die Grundstückgewinnsteuer beim Kauf eines neuen Eigenheims aufschieben?
Steuerberatung
Immobiliensteuern vor Kauf, Strukturierung oder Verkauf prüfen
Bei Immobilien im Privat- oder Geschäftsvermögen, Gesellschaftsstrukturen, Zuzug oder Wegzug, interkantonalen Sachverhalten sowie Eigentümern mit Bezug zu Italien, Deutschland oder den USA unterstützen wir bei der steuerlichen Einordnung.