Kanton Neuenburg · Immobiliensteuern
Immobiliensteuern im Kanton Neuenburg
Steuerliche Fragen rund um Kauf, Besitz, Vermietung und Verkauf von Immobilien im Kanton Neuenburg: Grundstückgewinnsteuer, Eigenmietwert, Liegenschaftssteuer («impôt foncier»), Handänderungssteuer («lods»), Geschäftsvermögen und grenzüberschreitende Sachverhalte.
Immobilien im Steuerrecht
Neuenburg verwendet ein dualistisches System
Bei natürlichen Personen werden selbstgenutzte und vermietete Liegenschaften über Einkommens- und Vermögenssteuer erfasst. Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen der Grundstückgewinnsteuer («impôt sur les gains immobiliers»), die allein der Kanton erhebt.
Grundstücke im Geschäftsvermögen werden anders behandelt: Veräusserungsgewinne fliessen in die Einkommens- bzw. Gewinnsteuer ein. Für Renditeliegenschaften kommt jährlich die Liegenschaftssteuer hinzu, beim Kauf die Handänderungssteuer. Grundlage mehrerer dieser Steuern ist die Katasterschätzung («estimation cadastrale»).
Natürliche Personen
Selbstnutzung, Vermietung und laufende Immobiliensteuern
Selbstgenutzte Liegenschaft
Bis Ende 2028 ist ein Eigenmietwert als Einkommen zu versteuern. Er entspricht in der Regel 70 % der Marktmiete und wird nach Teilbeträgen der Katasterschätzung berechnet, mit Sätzen von 3,5 % auf den ersten CHF 500’000 bis 0,8 % auf dem Teil über CHF 2 Mio.
Vermietete Liegenschaft
Miet- und Pachterträge gehören zum steuerbaren Einkommen. Abziehbar sind Unterhaltskosten – effektiv oder pauschal mit 10 % bzw. 20 % des Bruttoertrags – sowie die Liegenschaftssteuer, die wie Unterhaltskosten behandelt wird.
Vermögenssteuer zur Katasterschätzung
Neuenburger Liegenschaften werden in der Vermögenssteuer mit der Katasterschätzung erfasst, die die Steuerbehörde nach kantonalem Reglement festlegt. Sie ist auch Grundlage für Eigenmietwert, Liegenschaftssteuer sowie Erbschafts- und Schenkungssteuer.
Liegenschaftssteuer auf Renditeobjekten
Auf Liegenschaften, die vermietet oder nicht selbst genutzt werden, erhebt der Kanton jährlich 2,4 ‰ der Katasterschätzung ohne Schuldenabzug, die meisten Gemeinden zusätzlich bis 1,6 ‰. Die selbstgenutzte Wohnung und eine nur vom Eigentümer genutzte, nicht vermietete Zweitwohnung sind befreit.
Grundstückgewinnsteuer
Private Grundstückgewinne werden nach Stufen besteuert
Steuerbar ist der Verkaufspreis abzüglich Erwerbspreis und anrechenbarer Aufwendungen wie Handänderungssteuer, Notariats- und Maklerkosten sowie wertvermehrender Investitionen. Wurde das Grundstück vor mehr als 25 Jahren erworben, kann die Katasterschätzung von 25 Jahren vor dem Verkauf als Erwerbspreis verwendet werden.
Die Steuer beträgt 10 % auf den ersten CHF 5’000 und steigt stufenweise bis 40 % für den Gewinnteil von CHF 100’001 bis 135’000; bei CHF 135’000 Gewinn ergibt das CHF 40’500 oder 30 %. Für Gewinne über CHF 135’000 nennt das Gesetz einen Satz von 33 %. Die Steuer erhebt allein der Kanton; unter CHF 100 entfällt sie.
Die Besitzesdauer zählt vom Abschluss des Erwerbs- bis zum Abschluss des Verkaufsvertrags; Erbgang oder Schenkung unterbrechen sie nicht. Nach der Meldung durch Notar oder Grundbuch stellt der Service des contributions das Erklärungsformular zu; gegen die Veranlagung ist innert 30 Tagen schriftlich Einsprache möglich.
Kurze Besitzesdauer
Bei einer Besitzesdauer von weniger als einem Jahr erhöht sich die Steuer um 60 %, bei weniger als zwei Jahren um 45 %, bei weniger als drei Jahren um 30 % und bei weniger als vier Jahren um 15 %. Ein Gewinn von CHF 135’000 nach weniger als einem Jahr führt so zu einer Steuer von CHF 64’800.
Lange Besitzesdauer
Ab einer Besitzesdauer von mehr als fünf Jahren ermässigt sich die Steuer um 6 % und für jedes weitere Jahr um weitere 6 %, höchstens um 60 % nach mehr als 14 Jahren. Bei CHF 135’000 Gewinn sinkt die Steuer dann von CHF 40’500 auf CHF 16’200.
Steueraufschub
Aufgeschoben wird die Steuer unter anderem bei Erbgang, Erbteilung und Vermächtnis, bei Schenkung und Erbvorbezug, bei güterrechtlicher Auseinandersetzung unter Ehegatten, bei Landumlegung oder Enteignung sowie beim Tausch ohne Aufpreis. Ein Aufschub ist keine Befreiung: Die latente Steuer wird beim nächsten steuerbaren Verkauf fällig.
Ersatzbeschaffung des Eigenheims
Wird eine dauernd und ausschliesslich selbstbewohnte Liegenschaft verkauft und der Erlös innert zwei Jahren in eine gleich genutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz investiert, wird die Steuer im gesetzlichen Umfang aufgeschoben. Vollständig ist der Aufschub, wenn der massgebende Veräusserungserlös vollständig reinvestiert wird; ein gleich hoher Reinvestitionsbetrag genügt. Liegt die Reinvestition über den Anlagekosten der veräusserten Liegenschaft, aber unter deren Veräusserungserlös, wird nur teilweise aufgeschoben. Übersteigt die Reinvestition die bisherigen Anlagekosten nicht, entfällt der Aufschub. Der Antrag gehört mit Belegen in die Erklärung.
Geschäftsvermögen und juristische Personen
Geschäftsliegenschaften und juristische Personen
Juristische Personen
Bei AG, GmbH und Genossenschaften gehören Gewinne aus dem Verkauf von Liegenschaften zum steuerbaren Reingewinn. Sie unterliegen der ordentlichen Gewinnsteuer von 3,6 % bis 4,5 % einfacher Steuer, multipliziert mit Koeffizienten von zusammen 200 %.
Geschäftsvermögen natürlicher Personen
Bei Selbständigerwerbenden fliessen Gewinne aus Geschäftsliegenschaften in die Einkommenssteuer. Die Abgrenzung zum Privatvermögen entscheidet daher über Tarif und Besitzesdauerregeln.
Steuerbefreite Institutionen
Gewisse von der direkten Steuer befreite juristische Personen, etwa gemeinnützige Institutionen, zahlen auf ihren Grundstückgewinnen die Grundstückgewinnsteuer. Vorsorgeeinrichtungen und Immobilienfonds unterliegen zudem der kantonalen Liegenschaftssteuer von 2,4 ‰.
Liegenschaftssteuer und Ausscheidung
Für Renditeliegenschaften juristischer Personen stellen Kanton und Gemeinde die Liegenschaftssteuer getrennt in Rechnung. Liegenschaften begründen zudem ein Steuerdomizil, sodass bei Unternehmen mit mehreren Kantonen eine interkantonale Ausscheidung nötig ist.
Kauf und Eigentumsübertragung
Handänderungssteuer und Grundbuchkosten beachten
Handänderungssteuer von 3,3 %
Beim entgeltlichen Erwerb eines Neuenburger Grundstücks erhebt der Kanton eine Handänderungssteuer («lods») von 3,3 % auf allen Leistungen des Erwerbers. Sie schuldet die erwerbende Person, sofern nichts anderes vereinbart ist; bei schlüsselfertigen Bauten zählt der Gesamtpreis für Land und Bau.
Reduzierter Satz für den Hauptwohnsitz
Für ein Grundstück, das dauernd als Hauptwohnsitz der erwerbenden Person dient, beträgt der Satz 2,2 %. Es muss mindestens zwei Jahre so genutzt werden, sonst gilt 3,3 %. Bei einem Kaufpreis von CHF 800’000 macht das CHF 17’600 statt CHF 26’400 aus.
Befreiungen
Befreit sind Erwerbe durch Erbgang und Erbteilung sowie Übertragungen zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern und Verwandten in gerader Linie. Auch Übertragungen von Betriebsliegenschaften bei Umstrukturierungen sind befreit, werden aber nachbesteuert, wenn das Grundstück innert fünf Jahren veräussert wird.
Fristen, Gebühren und Lex Koller
Die Handänderungssteuer ist innert 30 Tagen nach Eröffnung der Veranlagung zu bezahlen. Daneben fallen Notariatskosten und Gebühren an. Bei Erwerb durch Personen im Ausland ist zusätzlich das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) zu prüfen.
Typische Fragestellungen
Wann eine Immobiliensteueranalyse sinnvoll ist
Verkauf nach kurzer Besitzesdauer
Wer innerhalb von vier Jahren verkauft, zahlt Zuschläge von 15 % bis 60 % auf der Grundstückgewinnsteuer. Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und anrechenbare Aufwendungen sollten vorher geprüft werden.
Privat oder Geschäftsvermögen?
Die Zuordnung entscheidet, ob ein Gewinn der kantonalen Grundstückgewinnsteuer oder der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer unterliegt, und beeinflusst Abzüge und Besitzesdauerregeln.
Eigenheim, Kauf und Ersatzbeschaffung
Reduzierte Handänderungssteuer von 2,2 % bei mindestens zwei Jahren Selbstnutzung, Eigenmietwert bis Ende 2028 und Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung innert zwei Jahren hängen eng zusammen.
Eigentümer in Frankreich, Deutschland oder den USA
Bei Eigentümern mit Wohnsitz im Ausland müssen Neuenburger Einkommens-, Vermögens-, Liegenschafts- und Grundstückgewinnsteuer mit dem ausländischen Steuerrecht und den Doppelbesteuerungsabkommen koordiniert werden.
Weiterführendes Fachwissen
Weitere Steuern im Kanton Neuenburg
Häufige Fragen
Immobiliensteuern Neuenburg
Wie wird der Verkauf einer privaten Immobilie in Neuenburg besteuert?
Gilt die Grundstückgewinnsteuer auch für eine GmbH oder AG?
Gibt es eine jährliche Liegenschaftssteuer?
Wer bezahlt die Handänderungssteuer?
Gilt bei selbstgenutztem Wohneigentum der Eigenmietwert?
Kann ich die Grundstückgewinnsteuer beim Kauf eines neuen Eigenheims aufschieben?
Steuerberatung
Immobiliensteuern vor Kauf, Strukturierung oder Verkauf prüfen
Bei Immobilien im Privat- oder Geschäftsvermögen, Gesellschaftsstrukturen, Zuzug oder Wegzug, interkantonalen Sachverhalten sowie Eigentümern mit Bezug zu Frankreich, Deutschland oder den USA unterstützen wir bei der steuerlichen Einordnung.