Kanton Graubünden · Immobiliensteuern
Immobiliensteuern im Kanton Graubünden
Steuerliche Fragen rund um Kauf, Besitz, Vermietung und Verkauf von Immobilien im Kanton Graubünden: Grundstückgewinnsteuer von Kanton und Gemeinde, Eigenmietwert, Steuerwert, Liegenschafts- und Handänderungssteuer der Gemeinden, Ferienwohnungen von Eigentümern mit Wohnsitz ausserhalb des Kantons und grenzüberschreitende Sachverhalte.
Immobilien im Steuerrecht
Graubünden verwendet ein dualistisches System
Bei natürlichen Personen werden selbstgenutzte und vermietete Liegenschaften laufend über die Einkommens- und Vermögenssteuer erfasst. Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen der separaten Grundstückgewinnsteuer, die Kanton und Gemeinde je in gleicher Höhe erheben.
Gewinne auf Geschäftsliegenschaften und auf Liegenschaften juristischer Personen fallen dagegen in die ordentliche Einkommens- bzw. Gewinnsteuer. Eine Ausnahme bilden unter anderem Wertzuwachsgewinne von Landwirten auf steuerlich als land- oder forstwirtschaftlich qualifizierenden Grundstücken: Sie unterliegen der Grundstückgewinnsteuer, während wiedereingebrachte Abschreibungen mit der Einkommenssteuer erfasst werden.
Natürliche Personen
Selbstnutzung, Vermietung und laufende Immobiliensteuern
Selbstgenutzte Liegenschaft
Für die am Wohnsitz dauernd selbst bewohnte Liegenschaft werden kantonal 70 % des Mietwerts als Eigenmietwert besteuert, beim Bund gilt eine Reduktion von 20 %. Für Ferienwohnungen entfällt die kantonale Reduktion; massgebend ist die letzte Bewertung des Amts für Immobilienbewertung.
Vermietete Liegenschaft und Ferienwohnung
Miet- und Pachterträge gehören zum steuerbaren Einkommen. Statt der effektiven Kosten ist eine Pauschale von 10 % bzw. bei Gebäuden über zehn Jahren 20 % des Bruttomietertrags möglich; bei möblierten Ferienwohnungen gelten besondere Pauschalen, ab CHF 30’000 Bruttoeinnahmen nur die effektiven Kosten.
Vermögenssteuer zum Steuerwert
Für Wohnhäuser und Stockwerkeigentum gilt als Steuerwert das Mittel aus Verkehrswert und zweifachem Ertragswert. Revisionsschätzungen erfolgen rund alle zehn Jahre; der Steuerwert ist auch Grundlage der Liegenschaftssteuer.
Liegenschaftssteuer der Gemeinde
Die Gemeinden können jährlich eine Liegenschaftssteuer von höchstens 2 ‰ des Vermögenssteuerwerts erheben; geschuldet ist sie von der Person, die am Jahresende Eigentümerin ist. 2026 erheben fast alle Gemeinden zwischen 0,5 ‰ und 2 ‰, etwa Chur und St. Moritz 0,5 ‰, Davos 1,3 ‰ und Scuol 1,5 ‰.
Grundstückgewinnsteuer
Kanton und Gemeinde besteuern Grundstückgewinne je in gleicher Höhe
Steuerbar ist der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten – Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwendungen – übersteigt; steuerpflichtig ist die veräussernde Person. Hat sich der Landesindex der Konsumentenpreise seit dem Erwerb um mehr als 10 % verändert, werden die Anlagekosten im halben Ausmass der Veränderung angepasst.
Der kantonale Tarif beginnt mit 5 % auf den ersten CHF 9’919 und steigt je Stufe von CHF 9’919 um einen Prozentpunkt bis 25 %; ab einem Gewinn von CHF 208’299 beträgt die Steuer einheitlich 15 % des ganzen Gewinns. Die Gemeinde erhebt eine Steuer in der Höhe der Kantonssteuer, die Gesamtbelastung verdoppelt sich also – vor Besitzesdauer-Anpassungen bis 30 % des Gewinns. Gesamtgewinne unter CHF 4’600 pro Jahr sind steuerfrei.
Kurze Besitzesdauer
War das Grundstück weniger als zwei Jahre im Eigentum der veräussernden Person, erhöht sich die Steuer um 2 % für jeden Monat, um den die Besitzesdauer kürzer als zwei Jahre ist. Bei einem raschen Wiederverkauf einer Ferienwohnung kann das ins Gewicht fallen.
Lange Besitzesdauer
Nach mehr als zehn Jahren Eigentum ermässigt sich die Steuer um 1,5 % für jedes weitere volle Jahr, höchstens um 51 %. Nach einem steuerneutralen Eigentumswechsel wie Erbgang oder Schenkung zählt die Besitzesdauer ab der letzten steuerbegründenden Veräusserung.
Aufschub und Rückerstattung
Aufgeschoben wird die Steuer etwa bei Erbgang, Erbvorbezug, Schenkung und güterrechtlichen Übertragungen unter Ehegatten. Wird der Erlös der am Wohnsitz dauernd selbst bewohnten Erstliegenschaft innert zwei Jahren in der Schweiz reinvestiert, wird die Steuer auf Gesuch zinslos erstattet – nicht aber bei Ferienwohnungen.
Verfahren und Verluste
Die Steuererklärung ist innert 90 Tagen nach Versand einzureichen. Verluste aus Privatliegenschaften im Kanton aus demselben Jahr und den letzten zehn Jahren können verrechnet werden, für die Gemeindesteuer nur innerhalb derselben Gemeinde; Verluste aus Geschäftsliegenschaften zählen nicht.
Geschäftsvermögen und juristische Personen
Geschäftsliegenschaften und juristische Personen
Juristische Personen
Bei ordentlich steuerpflichtigen AG, GmbH und Genossenschaften fliessen Gewinne aus dem Verkauf von Liegenschaften in den steuerbaren Reingewinn und damit in die Gewinnsteuer. Bestimmte steuerbefreite juristische Personen unterliegen für Grundstückgewinne dagegen der Grundstückgewinnsteuer.
Geschäftsvermögen natürlicher Personen
Bei Selbständigerwerbenden fallen Gewinne aus Geschäftsliegenschaften in die Einkommenssteuer. Verluste aus Geschäftsliegenschaften können nicht mit Grundstückgewinnen des Privatvermögens verrechnet werden; die Abgrenzung ist deshalb wichtig.
Land- und Forstwirtschaft
Bei steuerlich als land- oder forstwirtschaftlich qualifizierenden Grundstücken im Geschäftsvermögen unterliegt der Wertzuwachsgewinn der Grundstückgewinnsteuer; wiedereingebrachte Abschreibungen werden mit der Einkommenssteuer erfasst. Die blosse landwirtschaftliche Nutzung genügt für diese Abgrenzung nicht in jedem Fall, insbesondere bei Bauland. Wird der Erlös innert zwei Jahren in ein gleichartiges, selbst bewirtschaftetes Ersatzgrundstück in der Schweiz investiert, wird die Grundstückgewinnsteuer im Umfang des aufgeschobenen Gewinns auf Gesuch zurückerstattet. Ein Aufschub bei den wiedereingebrachten Abschreibungen ist gesondert nach den Regeln der Einkommenssteuer zu prüfen.
Immobiliengesellschaften und mehrere Kantone
Auch Mehrheitsbeteiligungen an Immobiliengesellschaften sind in der Grundstückgewinnsteuererklärung zu erfassen. Liegenschaften in mehreren Kantonen begründen jeweils ein Steuerdomizil und erfordern eine interkantonale Steuerausscheidung.
Kauf und Eigentumsübertragung
Handänderungssteuer, Grundbuch und Lex Koller
Handänderungssteuer der Gemeinde
Die Gemeinden können beim Erwerb eines Grundstücks eine Handänderungssteuer von höchstens 2 % des Verkehrswerts erheben, beim Kauf in der Regel auf dem Kaufpreis samt weiteren Leistungen. 2026 erheben die meisten Gemeinden 2 %, einzelne weniger – etwa Domat/Ems 1,75 % oder Poschiavo 1 %.
Wer bezahlt?
Steuerpflichtig ist die erwerbende Person; abweichende vertragliche Vereinbarungen werden berücksichtigt, sofern die veräussernde Person nicht steuerbefreit ist. Die Gemeinde veranlagt die Steuer, sie ist innert 90 Tagen nach Rechnungsstellung zu bezahlen und durch ein gesetzliches Grundpfandrecht gesichert.
Ausnahmen
Steuerfrei sind unter anderem Erbgang, Erbteilung, Vermächtnis, Erbvorbezug und Schenkung, Handänderungen zwischen Eltern und Nachkommen (auch Stief- und Pflegekinder) sowie zwischen Schwiegereltern und Schwiegerkindern, zwischen Ehegatten und eingetragenen Partnern sowie steuerneutrale Umstrukturierungen.
Wirtschaftliche Handänderung und Lex Koller
Auch die Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt ohne Grundbucheintrag kann die Steuer auslösen und ist innert 30 Tagen dem Gemeindesteueramt zu melden. Beim Erwerb durch Personen im Ausland ist zusätzlich das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland zu prüfen.
Typische Fragestellungen
Wann eine Immobiliensteueranalyse sinnvoll ist
Verkauf kurz nach dem Kauf
Wer innert zwei Jahren wieder verkauft, zahlt einen Zuschlag von 2 % pro fehlendem Monat auf der Steuer von Kanton und Gemeinde. Zeitpunkt und mögliche Aufschubtatbestände sollten vorab geprüft werden.
Ersatzbeschaffung des Eigenheims
Die Rückerstattung setzt voraus, dass die verkaufte Liegenschaft am Wohnsitz dauernd selbst bewohnt war und der Erlös innert zwei Jahren reinvestiert wird. Zweit- und Ferienwohnungen sind ausgeschlossen.
Kauf über eine Gesellschaft?
Bei Renditeliegenschaften kann die Wahl zwischen persönlichem Eigentum und Kapitalgesellschaft erhebliche Unterschiede bei laufender Besteuerung, Finanzierung und späterem Verkauf bewirken – im dualistischen System besonders beim Verkauf.
Grenzüberschreitende Eigentümer
Bei Eigentümern mit Wohnsitz in Deutschland, den USA oder anderen Staaten müssen Bündner Immobiliensteuern mit dem ausländischen Steuerrecht und Doppelbesteuerungsabkommen koordiniert werden.
Weiterführendes Fachwissen
Weitere Steuern im Kanton Graubünden
Häufige Fragen
Immobiliensteuern Graubünden
Wie wird der Verkauf einer privaten Immobilie in Graubünden besteuert?
Gilt die Grundstückgewinnsteuer auch für eine GmbH oder AG?
Gibt es in Graubünden eine jährliche Liegenschaftssteuer?
Wer bezahlt die Handänderungssteuer?
Gilt bei selbstgenutztem Wohneigentum der Eigenmietwert?
Was gilt für eine Ferienwohnung bei Wohnsitz im Ausland?
Steuerberatung
Immobiliensteuern vor Kauf, Strukturierung oder Verkauf prüfen
Bei Ferienwohnungen und anderen Immobilien im Privat- oder Geschäftsvermögen, Gesellschaftsstrukturen, Zuzug oder Wegzug, interkantonalen Sachverhalten sowie Eigentümern mit Bezug zu Deutschland oder den USA unterstützen wir bei der steuerlichen Einordnung im Kanton Graubünden.