Kanton Freiburg · Immobiliensteuern
Immobiliensteuern im Kanton Freiburg
Steuerliche Fragen rund um Kauf, Besitz, Vermietung und Verkauf von Immobilien im Kanton Freiburg: Grundstückgewinnsteuer, Eigenmietwert, Liegenschaftssteuer, Handänderungssteuer, Geschäftsvermögen und grenzüberschreitende Sachverhalte.
Immobilien im Steuerrecht
Freiburg verwendet ein dualistisches System
Bei natürlichen Personen werden selbst genutzte und vermietete Immobilien über Einkommens- und Vermögenssteuer erfasst. Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen der Grundstückgewinnsteuer, die der Kanton erhebt; die Gemeinden erheben darauf einen Zuschlag von 60 Rappen pro Franken.
Verkauft eine juristische Person ein Grundstück, wird grundsätzlich keine Grundstückgewinnsteuer erhoben; der Gewinn fliesst in die ordentliche Gewinnsteuer. Ausgenommen sind bestimmte steuerbefreite juristische Personen, für die die Grundstückgewinnsteuer vorbehalten bleibt.
Natürliche Personen
Selbstnutzung, Vermietung und laufende Immobiliensteuern
Selbst genutzte Immobilie
Im heutigen System gehört der Eigenmietwert zum steuerbaren Einkommen. Freiburg bestimmt ihn nach kantonalen Normen aus Ausbau, Lage und Baujahr, angepasst mit einem Gemeindequotienten. Ab 1. Januar 2029 entfällt der Eigenmietwert auf selbst genutztem Wohneigentum.
Vermietete Immobilie
Miet- und Pachterträge gehören zum steuerbaren Einkommen, auch nach 2028. Für den Unterhalt kann statt der tatsächlichen Kosten eine Pauschale von 10 % des Bruttoertrags bei Gebäuden bis zehn Jahre und von 20 % bei älteren Gebäuden gewählt werden.
Vermögenssteuer
Privat gehaltene Liegenschaften werden zum Steuerwert erfasst. Dieser entspricht dem Mittel zwischen dem Verkehrswert und dem zweifachen Ertragswert; der Ertragswert ergibt sich aus dem kapitalisierten Mietwert.
Liegenschaftssteuer
Die Gemeinden können auf den Grundstücken in ihrem Gebiet eine jährliche Liegenschaftssteuer erheben. Sie beträgt höchstens 3 ‰ des Steuerwerts ohne Schuldenabzug und wird von der Person geschuldet, die am 1. Januar als Eigentümerin oder Nutzniesserin im Grundbuch eingetragen ist.
Grundstückgewinnsteuer
Private Grundstückgewinne werden separat besteuert
Steuerbar ist der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten aus Erwerbspreis und Aufwendungen übersteigt. Abziehbar sind unter anderem wertvermehrende Investitionen, Handänderungssteuern, Notariatskosten und Maklerprovisionen. Steuerpflichtig ist die veräussernde Person.
Der Steuersatz hängt allein von der Besitzesdauer ab: 22 % bis zu zwei Jahren, 20 % bis vier, 18 % bis sechs, 16 % bis acht, 14 % bis zehn, 12 % bis 15 Jahre und 10 % bei mehr als 15 Jahren. Zusammen mit dem Gemeindezuschlag von 60 Rappen pro Franken ergeben sich 35,2 % bis 16 % des Gewinns. Liegt die Summe der Grundstückgewinne eines Kalenderjahres unter CHF 6’000, wird keine Steuer erhoben.
Kurze Besitzesdauer
Bis zu zwei Jahren Besitzesdauer beträgt die Steuer 22 %, mit dem Gemeindezuschlag 35,2 %. Übersteigen die Gewinne aus Grundstücken mit weniger als fünf Jahren Besitzesdauer in einem Kalenderjahr CHF 400’000, wird die Steuer auf dem übersteigenden Teil um 40 % erhöht.
Lange Besitzesdauer
Nach mehr als 15 Jahren sinkt der Satz auf 10 %, mit dem Gemeindezuschlag auf 16 %. Liegt der Erwerb mehr als 15 Jahre zurück, kann zudem anstelle des Erwerbspreises der mindestens vier Jahre vor dem Verkauf festgesetzte Steuerwert zuzüglich der Aufwendungen der letzten vier Jahre geltend gemacht werden.
Steueraufschub
Aufgeschoben wird die Steuer unter anderem bei Erbgang, Erbvorbezug und Schenkung sowie bei Eigentumswechseln unter Ehegatten aus Güterrecht, Unterhaltsbeiträgen oder Scheidung, sofern beide zustimmen. Beim Verkauf einer dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Wohnliegenschaft gilt ein Aufschub, wenn innert zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf eine Ersatzliegenschaft in der Schweiz erworben wird; Ferienwohnungen sind ausgeschlossen, und der nicht reinvestierte Teil des Gewinns wird sofort besteuert.
Verlustverrechnung
Verluste aus Grundstückverkäufen im gleichen Jahr sowie ein nicht verrechneter Verlustüberschuss des Vorjahres können abgezogen werden – aber nur, wenn sie bei Verkäufen im Kanton Freiburg entstanden sind.
Geschäftsvermögen und juristische Personen
Geschäftsgrundstücke fallen grundsätzlich in die ordentliche Besteuerung
Juristische Personen
Verkauft eine ordentlich besteuerte AG, GmbH oder Genossenschaft ein Grundstück, erhebt Freiburg keine Grundstückgewinnsteuer. Der Gewinn fliesst in den steuerbaren Reingewinn und unterliegt der Gewinnsteuer von Kanton, Gemeinde und Pfarrei.
Geschäftsvermögen natürlicher Personen
Die Grundstückgewinnsteuer erfasst Grundstücke des Privatvermögens. Gewinne auf Geschäftsgrundstücken selbständig Erwerbender fliessen grundsätzlich in die Einkommenssteuer; für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke gelten besondere Regeln.
Steuerbefreite juristische Personen
Für bestimmte von der Gewinnsteuer befreite juristische Personen bleibt die Grundstückgewinnsteuer ausdrücklich vorbehalten.
Interkantonale Unternehmen
Freiburger Grundstücke begründen regelmässig ein besonderes Steuerdomizil. Bei Unternehmen mit Liegenschaften oder Betriebsstätten in mehreren Kantonen ist eine interkantonale Ausscheidung von Gewinn und Kapital erforderlich.
Kauf und Eigentumsübertragung
Handänderungssteuer und Grundbuchkosten beachten
Handänderungssteuer
Bei Grundstückübertragungen erhebt der Kanton eine Handänderungssteuer von 1,5 %. Die Gemeinden können eine Zusatzabgabe von höchstens 100 % der Kantonssteuer erheben; in der Stadt Freiburg beträgt sie nach Angaben des Gemeinderats 100 %. Steuerpflichtig ist die erwerbende Person; mehrere Schuldner haften solidarisch.
Bemessung und Befreiungen
Massgebend ist der vereinbarte Preis, mindestens der Verkehrswert. Befreit sind unter anderem Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie, zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnern sowie Umstrukturierungen. Für den erstmaligen Erwerb von Wohneigentum als Hauptwohnsitz sieht das Gesetz seit 2024 eine Reduktion der Bemessungsgrundlage vor.
Grundpfandrechte und Grundbuch
Für die Errichtung von Grundpfandrechten erhebt der Kanton eine Grundpfandrechtssteuer von 0,75 %. Hinzu kommen Gebühren für Grundbuch und öffentliche Beurkundung.
Lex Koller und Mehrwertabgabe
Beim Erwerb durch Personen im Ausland kann das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland relevant sein. Planungsmehrwerte können eine Mehrwertabgabe auslösen; diese ist bei der Grundstückgewinnsteuer als Aufwendung abziehbar.
Typische Fragestellungen
Wann eine Immobiliensteueranalyse sinnvoll ist
Privat oder Geschäftsvermögen?
Die Zuordnung entscheidet darüber, ob ein späterer Veräusserungsgewinn der Grundstückgewinnsteuer oder der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer unterliegt.
Kauf über eine Gesellschaft?
Bei Renditeimmobilien kann die Wahl zwischen persönlichem Eigentum und Kapitalgesellschaft erhebliche Unterschiede bei laufender Besteuerung, Finanzierung und späterem Verkauf bewirken.
Verkauf oder Übertragung
Vor Verkauf, Schenkung, Erbvorbezug oder Ersatzbeschaffung sollten Besitzesdauer, Satzstufe, Gemeindezuschlag und mögliche Steueraufschübe geprüft werden – ein Verkauf kurz nach einem Stufenwechsel kann den Satz deutlich senken.
Grenzüberschreitende Eigentümer
Bei Eigentümern mit Wohnsitz in Deutschland, Frankreich, den USA oder anderen Staaten müssen Freiburger Immobiliensteuern mit dem ausländischen Steuerrecht und Doppelbesteuerungsabkommen koordiniert werden.
Weiterführendes Fachwissen
Weitere Steuern im Kanton Freiburg
Häufige Fragen
Immobiliensteuern Freiburg
Wie wird der Verkauf einer privaten Immobilie in Freiburg besteuert?
Wie werden Grundstückgewinne einer GmbH oder AG besteuert?
Wer bezahlt die Handänderungssteuer?
Gibt es in Freiburg eine jährliche Liegenschaftssteuer?
Kann ich die Grundstückgewinnsteuer aufschieben, wenn ich ein neues Eigenheim kaufe?
Gilt 2026 noch der Eigenmietwert?
Steuerberatung
Immobiliensteuern vor Kauf, Strukturierung oder Verkauf prüfen
Bei Immobilien im Privat- oder Geschäftsvermögen, Gesellschaftsstrukturen, Zuzug oder Wegzug, interkantonalen Sachverhalten sowie Eigentümern mit Bezug zu Deutschland, Frankreich oder den USA unterstützen wir bei der steuerlichen Einordnung.