Kanton Schwyz · Immobiliensteuern
Immobiliensteuern im Kanton Schwyz
Steuerliche Fragen rund um Kauf, Besitz, Vermietung und Verkauf von Immobilien im Kanton Schwyz: Grundstückgewinnsteuer, Eigenmietwert, Vermögenssteuerwert, Geschäftsliegenschaften, Erwerb ohne Handänderungssteuer und grenzüberschreitende Sachverhalte.
Immobilien im Steuerrecht
Schwyz verwendet ein monistisches System
Bei natürlichen Personen werden selbst genutzte und vermietete Liegenschaften laufend über die Einkommens- und Vermögenssteuer erfasst. Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken unterliegen der Grundstückgewinnsteuer – in Schwyz nicht nur im Privatvermögen, sondern auch im Geschäftsvermögen und bei juristischen Personen.
Die Grundstückgewinnsteuer erhebt allein der Kanton, ohne Steuerfüsse von Bezirk oder Gemeinde. Bei Geschäftsliegenschaften fallen die wiedereingebrachten Abschreibungen in die Einkommens- oder Gewinnsteuer, der Wertzuwachs in die Grundstückgewinnsteuer. Eine Handänderungssteuer und eine Liegenschaftssteuer erhebt Schwyz nach Angaben der ESTV nicht.
Natürliche Personen
Selbstnutzung, Vermietung und laufende Besteuerung
Selbst genutzte Liegenschaft
Im heutigen System wird ein Eigenmietwert als Einkommen erfasst. Er soll unter Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse 65 % des Marktmietwerts entsprechen; Grundlage ist das örtliche Mietpreisniveau, das die Steuerverwaltung festlegt. Das System gilt bis Ende 2028, ab 1. Januar 2029 entfällt der Eigenmietwert.
Vermietete Liegenschaft
Miet- und Pachterträge gehören zum steuerbaren Einkommen. Abziehbar sind Unterhalts-, Versicherungs- und Verwaltungskosten; statt der effektiven Kosten kann eine Pauschale von 10 % (Gebäude bis zehn Jahre) bzw. 20 % (ältere Gebäude) gewählt werden. Schuldzinsen sind bis zum Vermögensertrag zuzüglich CHF 50’000 abziehbar.
Vermögenssteuerwert
Liegenschaften werden für die Vermögenssteuer steueramtlich geschätzt, ausgehend vom Verkehrswert unter angemessener Berücksichtigung des Ertragswerts; land- und forstwirtschaftliche Grundstücke gelten zum Ertragswert. Die wesentlichen Schätzungsgrundlagen legt der Kantonsrat fest.
Keine Liegenschaftssteuer
Eine jährliche Liegenschafts- oder Grundsteuer auf dem Wert der Liegenschaft erhebt Schwyz laut ESTV in keiner Form. Die laufende Belastung ergibt sich damit aus der Einkommens- und Vermögenssteuer von Kanton, Bezirk, Gemeinde und Kirchgemeinde.
Grundstückgewinnsteuer
Grundstückgewinne besteuert allein der Kanton
Steuerbar ist die Differenz zwischen Veräusserungserlös und Anlagekosten, also Erwerbspreis und wertvermehrenden Aufwendungen. Vom Gewinn werden CHF 2’000 abgezogen; mehrere Gewinne eines Kalenderjahres werden zusammengerechnet, sodass Abzug und Progression nur einmal wirken.
Der Tarif steigt stufenweise von 8 % auf den ersten CHF 3’000 bis 30 % auf dem Gewinnanteil über CHF 40’000. Diese Sätze gelten direkt, Steuerfüsse kommen nicht hinzu. Steuerpflichtig ist die veräussernde Person; die Steuererklärung ist innert 30 Tagen seit der Veräusserung einzureichen, und der voraussichtliche Steuerbetrag ist bei der Veräusserung sicherzustellen.
Kurze Besitzesdauer
Bei weniger als vier Jahren Besitzesdauer wird die Steuer erhöht: um 40 % bei weniger als einem Jahr, um 30 % bei weniger als zwei, um 20 % bei weniger als drei und um 10 % bei weniger als vier Jahren.
Lange Besitzesdauer
Ab fünf vollen Jahren Besitzesdauer ermässigt sich der Steuerbetrag um 10 %, danach um weitere 3 Prozentpunkte pro Jahr. Die maximale Ermässigung von 70 % ist nach 25 Jahren erreicht.
Steueraufschub
Aufgeschoben wird die Steuer unter Voraussetzungen bei Erbgang, Erbvorbezug, Schenkung und Vermächtnis, bei Eigentumswechseln unter Ehegatten, Landumlegungen und Umstrukturierungen. Wer eine dauernd und ausschliesslich selbst genutzte Wohnliegenschaft verkauft und in der Regel innert vier Jahren davor oder danach eine Ersatzliegenschaft in der Schweiz erwirbt, kann ebenfalls einen Aufschub beantragen. Wird nur ein Teil reinvestiert, ist der Rest des Erlöses sofort steuerbar, höchstens aber der ganze Gewinn.
Verluste und Verfahren
Veranlagte Verluste aus Grundstückverkäufen werden mit den veranlagten Gewinnen desselben Kalenderjahres anteilsmässig verrechnet. Der Antrag ist innert 90 Tagen nach Ablauf des Veräusserungsjahres oder spätestens innert 90 Tagen nach Rechtskraft der letzten für die Verrechnung massgebenden Veranlagung einzureichen. Ein danach verbleibender Verlust aus einer Teilveräusserung kann mit verbleibenden Gewinnen aus Teilveräusserungen anderer Kalenderjahre verrechnet werden. Dafür gilt eine eigene Antragsfrist: bei vollständiger Veräusserung spätestens ein Jahr nach der letzten Teilveräusserung, bei nur teilweiser Veräusserung frühestens zehn und spätestens elf Jahre nach der ersten Teilveräusserung (§ 173 Abs. 1 lit. b und c StG). Die erwerbende Person haftet, wenn die verlangte Sicherstellung fehlt.
Geschäftsvermögen und juristische Personen
Auch Geschäftsliegenschaften fallen unter die Grundstückgewinnsteuer
Juristische Personen
Verkauft eine AG oder GmbH ein Schwyzer Grundstück, unterliegt der Wertzuwachsgewinn – Erlös minus Anlagekosten – der Grundstückgewinnsteuer. Die wiedereingebrachten Abschreibungen, also die Differenz zwischen Anlagekosten und Buchwert, fallen in die Gewinnsteuer.
Geschäftsvermögen natürlicher Personen
Für Liegenschaften im Geschäftsvermögen von Selbständigerwerbenden gilt die Aufteilung sinngemäss: Wertzuwachs zur Grundstückgewinnsteuer, wiedereingebrachte Abschreibungen zur Einkommenssteuer. Die Abgrenzung zum Privatvermögen bleibt wichtig.
Geschäftsverluste verrechnen
Ein gewinnsteuerlicher Verlust – einschliesslich anrechenbarer Vorjahresverluste – kann nach den interkantonalen Regeln mit einem Grundstückgewinn des gleichen Jahres verrechnet werden. Die Grundstückgewinnsteuer wird dann auf Antrag revidiert; der Antrag ist innert 90 Tagen ab Versand der Gewinnsteuerveranlagung zu stellen.
Ersatzbeschaffung und mehrere Kantone
Bei betriebsnotwendigem Anlagevermögen ist ein Aufschub bei Ersatzbeschaffung in der Schweiz innert angemessener Frist möglich. Schwyzer Grundstücke begründen ein besonderes Steuerdomizil, weshalb bei Unternehmen mit mehreren Kantonen eine interkantonale Steuerausscheidung nötig ist.
Kauf und Eigentumsübertragung
Kauf ohne Handänderungssteuer – aber mit Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer
Keine Handänderungssteuer
Der Kanton Schwyz erhebt keine Handänderungssteuer; beim Erwerb einer Schwyzer Liegenschaft fällt damit keine kantonale Steuer auf dem Kaufpreis an. Notariat und Grundbuchamt verlangen aber Gebühren nach dem kantonalen Gebührentarif, die sich unter anderem nach dem Handänderungswert richten.
Sicherstellung und Haftung
Der voraussichtliche Betrag der Grundstückgewinnsteuer ist spätestens bei der Veräusserung zu hinterlegen oder durch eine Bankgarantie sicherzustellen. Fehlt die verlangte Sicherstellung, haftet die erwerbende Person – Käufer sollten dies im Kaufvertrag regeln.
Beurkundung und Finanzierung
Kosten für die öffentliche Beurkundung, Grundpfandrechte und die Finanzierung sollten vorab beim zuständigen Notariat bzw. Grundbuchamt und bei der Bank geklärt werden. Kosten und Abgaben beim Erwerb können bei einem späteren Verkauf als Anlagekosten angerechnet werden.
Lex Koller
Beim Erwerb durch Personen im Ausland oder durch ausländisch beherrschte Gesellschaften ist zusätzlich das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland zu prüfen.
Typische Fragestellungen
Wann eine Immobiliensteueranalyse sinnvoll ist
Kauf vor Zuzug
Bei einem geplanten Zuzug nach Schwyz können Eigentumsstruktur, Finanzierung, Wohngemeinde und Zeitpunkt des Erwerbs steuerliche Folgen in mehreren Kantonen oder Staaten auslösen.
Privat oder Gesellschaft?
Bei Renditeliegenschaften unterscheiden sich laufende Besteuerung, Finanzierung und spätere Veräusserung je nach Eigentum durch eine Privatperson, ein Personenunternehmen oder eine Kapitalgesellschaft – die Grundstückgewinnsteuer auf dem Wertzuwachs fällt in Schwyz aber bei jeder dieser Eigentumsformen an.
Übertragung in der Familie
Vor Erbvorbezug, Schenkung oder Verkauf an Nachkommen sollte geprüft werden, ob die Gegenleistung höchstens 75 % des Verkehrswerts beträgt und der Aufschub der Grundstückgewinnsteuer mit dem amtlichen Formular beantragt wird.
Grenzüberschreitende Eigentümer
Bei Eigentümern mit Wohnsitz in Deutschland, den USA oder anderen Staaten müssen Schwyzer Immobiliensteuern mit dem ausländischen Steuerrecht und Doppelbesteuerungsabkommen koordiniert werden.
Weiterführendes Fachwissen
Weitere Steuern im Kanton Schwyz
Häufige Fragen
Immobiliensteuern Schwyz
Wie wird der Verkauf einer privaten Immobilie in Schwyz besteuert?
Zahlt eine Schwyzer GmbH oder AG beim Verkauf einer Liegenschaft Grundstückgewinnsteuer?
Gibt es in Schwyz eine Handänderungssteuer oder Liegenschaftssteuer?
Gilt 2026 noch der Eigenmietwert?
Welche Frist gilt für die Grundstückgewinnsteuererklärung?
Wird die Grundstückgewinnsteuer bei einer Erbschaft fällig?
Steuerberatung
Immobiliensteuern vor Kauf, Strukturierung oder Verkauf prüfen
Bei Immobilien im Privat- oder Geschäftsvermögen, Gesellschaftsstrukturen, Übertragungen in der Familie, Zuzug oder Wegzug, interkantonalen Sachverhalten sowie Eigentümern mit Bezug zu Deutschland oder den USA unterstützen wir bei der steuerlichen Einordnung.