Kanton Basel-Landschaft · Immobiliensteuern
Immobiliensteuern im Kanton Basel-Landschaft
Steuerliche Fragen rund um Kauf, Besitz, Vermietung und Verkauf von Immobilien im Kanton Basel-Landschaft: Grundstückgewinnsteuer, Handänderungssteuer, Eigenmietwert, Katasterwert, Geschäftsliegenschaften und grenzüberschreitende Sachverhalte.
Immobilien im Steuerrecht
Basel-Landschaft verwendet das monistische System
Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken unterliegen im Kanton Basel-Landschaft der Grundstückgewinnsteuer – unabhängig davon, ob die Liegenschaft zum Privat- oder Geschäftsvermögen gehört und ob sie einer natürlichen oder einer juristischen Person gehört. Erhoben wird die Steuer allein vom Kanton.
Laufend werden selbst genutzte und vermietete Liegenschaften natürlicher Personen über Einkommens- und Vermögenssteuer erfasst. Eine Liegenschaftssteuer gibt es weder beim Kanton noch bei den Gemeinden. Beim Eigentumswechsel kommt die Handänderungssteuer hinzu.
Natürliche Personen
Selbstnutzung, Vermietung und laufende Besteuerung
Selbst genutzte Immobilie
Der Eigenmietwert gehört zum steuerbaren Einkommen. Er wird aus dem steuerlichen Brandlagerwert mit degressiven Umrechnungssätzen und Korrekturfaktoren für Gemeinde, Gebäudealter und Stockwerkeigentum berechnet und muss mindestens 60 % der Marktmiete erreichen. Bei erheblicher Unternutzung ist auf Antrag eine Reduktion möglich.
Vermietete Immobilie
Miet- und Pachterträge sind steuerbar. Unterhaltskosten können effektiv oder pauschal abgezogen werden: 20 % des Bruttomietertrags bei Gebäuden bis zehn Jahre, 25 % bei älteren Gebäuden. Schuldzinsen sind im gesetzlichen Rahmen abziehbar.
Vermögenssteuerwert
Für die Vermögenssteuer gilt der Katasterwert aus Boden- und Gebäudewert. Er beruht auf einer Schätzungsbasis von 1973 mit allgemeiner Erhöhung von 1983 und bildet deshalb nicht den heutigen Marktwert ab. Für die interkantonale Ausscheidung wird er bei nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften mit einem Repartitionsfaktor von 385 % umgerechnet.
Keine Liegenschaftssteuer
Basel-Landschaft kennt weder eine kantonale noch eine kommunale Liegenschaftssteuer. Laufende Immobiliensteuern entstehen deshalb nur über Einkommens- und Vermögenssteuer.
Grundstückgewinnsteuer
Grundstückgewinne werden separat vom Kanton besteuert
Steuerbar ist der Betrag, um den der Veräusserungserlös die Anlagekosten übersteigt. Dazu zählen Erwerbspreis, wertvermehrende Investitionen, Grundeigentümerbeiträge sowie Kosten von Kauf und Verkauf wie Grundbuch-, Notariats- und übliche Maklerkosten. Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, gilt der Verkehrswert vor 20 Jahren, sofern kein höherer Erwerbspreis nachgewiesen wird; zudem wird der Gestehungswert zur Hälfte an die Geldwertveränderung angepasst.
Der Steuersatz steigt mit der Höhe des Gewinns von 3 % bis 25 %; ab einem Gewinn von CHF 120’000 gilt der Höchstsatz. Bei einer Besitzesdauer unter fünf Jahren erhöht sich die Steuer für jeden fehlenden Monat um 1⅔ %. Eine allgemeine Ermässigung für lange Besitzesdauer gibt es nicht.
Selbst genutztes Wohneigentum
Wer eine selbst bewohnte Liegenschaft mindestens 20 Jahre besessen hat, erhält für jedes nachgewiesene Jahr der Selbstnutzung nach dem 20. Besitzesjahr eine Gewinnermässigung von CHF 5’000, höchstens CHF 50’000. Bei Erwerb vom Ehegatten werden dessen Besitzes- und Nutzungsjahre angerechnet.
Ersatzbeschaffung
Wird dauernd und ausschliesslich selbst bewohntes Wohneigentum verkauft und der gesamte Veräusserungserlös für ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz verwendet, wird der gesamte Grundstückgewinn aufgeschoben. Bei teilweiser Reinvestition gilt die absolute Methode: Aufgeschoben wird nur der Betrag, um den die Ersatzbeschaffungskosten die Anlagekosten der veräusserten Liegenschaft übersteigen, höchstens jedoch der gesamte Grundstückgewinn. Übersteigen die Ersatzbeschaffungskosten die bisherigen Anlagekosten nicht, wird der Gewinn vollständig besteuert. Beide Objekte müssen dauernd und ausschliesslich selbst bewohnt sein.
Steueraufschub
Bei Erbgang, Erbvorbezug und Schenkung sowie bei Eigentumswechseln unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht oder einer Scheidung, sofern beide Ehegatten einverstanden sind, wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. Eine spätere Veräusserung erfasst dann auch den aufgeschobenen Gewinn.
Verluste und Geschäftsaufgabe
Gewinne und Verluste desselben Kalenderjahres werden verrechnet. Bei definitiver Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit nach dem vollendeten 55. Altersjahr oder wegen Invalidität werden die Grundstückgewinne der letzten zwei Geschäftsjahre gesondert besteuert: der Betrag eines zulässigen Vorsorgeeinkaufs wie eine Kapitalleistung aus Vorsorge, der Rest mindestens zu 5 %.
Geschäftsvermögen und juristische Personen
Geschäftsliegenschaften fallen ebenfalls unter die Grundstückgewinnsteuer
Juristische Personen
Auch bei AG, GmbH und Genossenschaften unterliegt der Gewinn aus dem Verkauf Baselbieter Grundstücke der Grundstückgewinnsteuer statt der Ertragssteuer. Für wieder eingebrachte Abschreibungen ist die Abgrenzung zur Ertragssteuer gesondert zu prüfen.
Geschäftsvermögen natürlicher Personen
Auch bei Selbständigerwerbenden unterliegen Gewinne auf Geschäftsliegenschaften der Grundstückgewinnsteuer. Ein Geschäftsverlust kann bei der Veräusserung von Geschäftsvermögen abgezogen werden.
Ersatzbeschaffung im Betrieb
Bei betriebsnotwendigem Anlagevermögen sowie land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaften kann die Steuer aufgeschoben werden, wenn der Erlös in der Regel innert zwei Jahren in ein Ersatzobjekt reinvestiert wird.
Interkantonale Unternehmen
Baselbieter Liegenschaften begründen ein besonderes Steuerdomizil. Bei Unternehmen mit Sitz oder Betriebsstätten in mehreren Kantonen sind Gewinn und Kapital interkantonal auszuscheiden.
Kauf und Eigentumsübertragung
Handänderungssteuer und Grundbuchkosten beachten
Handänderungssteuer
Der Kanton erhebt auf Handänderungen von Grundstücken eine Handänderungssteuer von insgesamt 2,5 % des Kaufpreises. Veräusserer und Erwerber schulden je die Hälfte, also je 1,25 %. Weicht der Kaufpreis offensichtlich vom Verkehrswert ab, ist der Verkehrswert massgebend.
Befreiung für Eigennutzer
Der Erwerber ist befreit, wenn er die Liegenschaft als ausschliesslich und dauernd selbst genutztes Wohneigentum erwirbt. Der Veräusserer ist befreit, wenn er den Erlös in der Regel innert zwei Jahren in eine gleich genutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz reinvestiert. Weitere Befreiungen bestehen etwa beim Erbgang und unter Ehegatten.
Grundbuch und Grundpfandrecht
Neben der Steuer fallen Gebühren für Grundbuch, öffentliche Beurkundung und die Errichtung von Grundpfandrechten an. Für Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer haftet das Grundstück über ein gesetzliches Pfandrecht; Käufer sollten die Sicherstellung im Kaufvertrag regeln.
Lex Koller
Bei Erwerb durch Personen im Ausland oder ausländisch beherrschte Gesellschaften ist zusätzlich das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland zu beachten.
Typische Fragestellungen
Wann eine Immobiliensteueranalyse sinnvoll ist
Verkauf nach kurzer Haltedauer
Bei weniger als fünf Jahren Besitz steigt die Grundstückgewinnsteuer um 1⅔ % je fehlendem Monat. Der Verkaufszeitpunkt kann die Belastung deutlich verändern.
Langjähriges Eigenheim
Nach dem 20. Besitzesjahr wirkt die Ermässigung für Selbstnutzung. Nachweise über die Selbstnutzung sollten vor dem Verkauf bereitliegen.
Kauf über eine Gesellschaft?
Bei Renditeliegenschaften entscheiden Eigentumsform, Finanzierung und spätere Exit-Strategie über laufende Steuern und die Belastung beim Verkauf – wegen des monistischen Systems auch im Unternehmen.
Grenzüberschreitende Eigentümer
Bei Eigentümern mit Wohnsitz in Deutschland, Frankreich oder den USA müssen Baselbieter Immobiliensteuern mit dem ausländischen Steuerrecht und den Doppelbesteuerungsabkommen abgestimmt werden.
Weiterführendes Fachwissen
Weitere Steuern im Kanton Basel-Landschaft
Häufige Fragen
Immobiliensteuern Basel-Landschaft
Wie wird der Verkauf einer Immobilie in Basel-Landschaft besteuert?
Zahlen auch GmbH und AG Grundstückgewinnsteuer?
Gibt es eine Ermässigung bei langer Besitzesdauer?
Wer zahlt die Handänderungssteuer?
Gibt es in Basel-Landschaft eine Liegenschaftssteuer?
Gilt bei selbst genutztem Wohneigentum der Eigenmietwert?
Steuerberatung
Immobiliensteuern vor Kauf, Strukturierung oder Verkauf prüfen
Bei Immobilien im Privat- oder Geschäftsvermögen, Gesellschaftsstrukturen, Ersatzbeschaffungen, Zuzug oder Wegzug sowie Eigentümern mit Bezug zu Deutschland, Frankreich oder den USA unterstützen wir bei der steuerlichen Einordnung.