Kanton Aargau · Immobiliensteuern
Immobiliensteuern im Kanton Aargau
Steuerliche Fragen rund um Kauf, Besitz, Vermietung und Verkauf von Immobilien im Kanton Aargau: Grundstückgewinnsteuer, Eigenmietwert und Vermögenssteuerwert nach der Neubewertung 2025, Immobilien im Geschäftsvermögen, Grundbuchabgabe und grenzüberschreitende Sachverhalte.
Immobilien im Steuerrecht
Entscheidend ist, wem die Immobilie gehört und wie sie genutzt wird
Die steuerliche Behandlung einer Aargauer Immobilie hängt davon ab, ob sie zum Privat- oder Geschäftsvermögen gehört, selbst genutzt oder vermietet wird und ob eine natürliche oder juristische Person Eigentümerin ist.
Beim Verkauf unterscheidet der Aargau zwischen Grundstücken des Privatvermögens, deren Gewinne der Grundstückgewinnsteuer unterliegen, und Immobilien im Geschäftsvermögen, deren Gewinne mit der Einkommens- oder Gewinnsteuer erfasst werden. Eine Liegenschaftssteuer und eine Handänderungssteuer im eigentlichen Sinn kennt der Kanton nicht.
Natürliche Personen
Selbstnutzung, Vermietung und Vermögenssteuerwert
Selbst genutzte Immobilie
Im geltenden System wird für selbst bewohntes Wohneigentum ein Eigenmietwert als Einkommen besteuert. Der Aargau hat ihn per 1. Januar 2025 auf 62 % des Marktmietwerts festgelegt; die Werte stammen aus der allgemeinen Neubewertung der Liegenschaften.
Vermietete Immobilie
Miet- und Pachterträge gehören zum steuerbaren Einkommen. Abziehbar sind die steuerlich zulässigen Liegenschaftskosten oder wahlweise eine Pauschale von 10 % des Mietrohertrags bei Gebäuden bis und mit zehn Jahren und 20 % bei älteren Gebäuden, dazu Schuldzinsen im gesetzlichen Rahmen.
Vermögenssteuerwert
Für die Vermögenssteuer gilt der amtlich geschätzte Steuerwert per 1. Januar 2025. Er beruht auf dem Verkehrswert mit Wertbasis 2. Quartal 2024, ersetzt die bisherige Wertbasis von 1998 und soll alle fünf Jahre neu festgelegt werden. Einsprachen sind innert 30 Tagen möglich.
Keine Liegenschaftssteuer – Systemwechsel 2029
Der Aargau erhebt keine Liegenschaftssteuer. Das heutige Eigenmietwertsystem gilt bis Ende 2028; ab 1. Januar 2029 entfällt die Besteuerung des Eigenmietwerts auf selbst genutztem Wohneigentum.
Grundstückgewinnsteuer
Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau
Gewinne aus der Veräusserung von Aargauer Grundstücken des Privatvermögens unterliegen der Grundstückgewinnsteuer. Steuerbar ist die Differenz zwischen Erlös und Anlagekosten, also Erwerbspreis und wertvermehrenden Aufwendungen; steuerpflichtig ist die veräussernde Person.
Der Steuersatz hängt ausschliesslich von der Besitzesdauer ab: Er beträgt 40 % bei einem Verkauf vor Ablauf des ersten Besitzjahres, sinkt jährlich um 2 Prozentpunkte auf 20 % im elften Besitzjahr und danach um je einen Prozentpunkt auf 5 % ab dem vollendeten 25. Besitzjahr. Ein Steuerfuss kommt nicht hinzu; der Ertrag fällt je zur Hälfte dem Kanton und der Standortgemeinde zu.
Anlagekosten und Pauschale
Zu den Anlagekosten gehören der Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwendungen; gewöhnlicher Unterhalt ist nicht abziehbar. Bei überbauten Grundstücken mit mehr als zehn Jahren Besitzesdauer können die Anlagekosten stattdessen pauschal mit 80 % bis 65 % des Erlöses geltend gemacht werden; eine Kombination mit effektiven Kosten ist ausgeschlossen.
Steueraufschub
Bei Erbgang, Erbvorbezug, Schenkung, Rechtsgeschäften unter Ehegatten, Landumlegungen und bestimmten Umstrukturierungen wird die Steuer aufgeschoben. Bei Ersatzbeschaffung von dauernd und ausschliesslich selbst genutztem Wohneigentum muss das gleich genutzte Ersatzobjekt in der Schweiz innert zwei Jahren vor oder drei Jahren nach dem Verkauf erworben werden. Bei vollständiger Reinvestition des Veräusserungserlöses wird der gesamte Grundstückgewinn aufgeschoben. Bei teilweiser Reinvestition gilt die absolute Methode: Aufgeschoben wird nur der Betrag, um den die Ersatzbeschaffungskosten die bisherigen Anlagekosten übersteigen, höchstens jedoch der gesamte Grundstückgewinn. Übersteigen die Ersatzbeschaffungskosten die bisherigen Anlagekosten nicht, wird der Gewinn vollständig besteuert.
Veranlagung durch die Gemeinde
Für Veranlagung und Bezug ist die Gemeinde zuständig, in der das Grundstück liegt. Die Steuererklärung für Grundstückgewinne wird von der Gemeinde zugestellt und ist bis zum dort angegebenen Datum mit Kaufverträgen und Belegen zu den Anlagekosten einzureichen.
Gesetzliches Grundpfandrecht
Die Grundstückgewinnsteuer ist durch ein gesetzliches Grundpfandrecht von höchstens 3 % des Kaufpreises gesichert. Käufer können es vermeiden, indem sie 3 % des Kaufpreises an die zuständige Bezugsbehörde überweisen oder eine andere Sicherheit leisten.
Geschäftsvermögen und juristische Personen
Der Aargau verwendet ein dualistisches Grundstückgewinnsteuersystem
Juristische Personen
Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken ordentlich besteuerter juristischer Personen unterliegen im Aargau der Gewinnsteuer und nicht der Grundstückgewinnsteuer. Steuerbefreite juristische Personen werden dagegen mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst.
Geschäftsvermögen natürlicher Personen
Bei Immobilien im Geschäftsvermögen von Selbständigerwerbenden fallen Veräusserungsgewinne in die Einkommenssteuer. Massgebend ist die Präponderanzmethode: Liegenschaften, die zu mehr als 50 % geschäftlich genutzt werden, gelten vollständig als Geschäftsvermögen.
Immobiliengesellschaften
Bei Immobiliengesellschaften sind neben der laufenden Gewinn- und Kapitalsteuer insbesondere Finanzierung, verdecktes Eigenkapital, interkantonale Ausscheidung sowie der Verkauf von Grundstücken oder Beteiligungen zu prüfen.
Mehrere Kantone
Liegenschaften begründen regelmässig ein besonderes Steuerdomizil. Bei Eigentümern mit weiteren Steuerdomizilen ist deshalb eine interkantonale Steuerausscheidung von Einkommen, Vermögen, Gewinn und Kapital erforderlich.
Kauf und Eigentumsübertragung
Grundbuchabgabe statt Handänderungssteuer
Grundbuchabgabe
Eine Handänderungssteuer im eigentlichen Sinn kennt der Aargau nicht. Bei einem Kauf wird eine Grundbuchabgabe – rechtlich eine Gemengsteuer mit Gebühren- und Steueranteil – von 4 ‰ der Kauf- oder Übernahmesumme erhoben, mindestens CHF 100; fehlt ein Preis oder liegt er unter dem Steuerwert, gilt der Steuerwert. Bei Erbgang beträgt die Abgabe 2 ‰ des Steuerwerts.
Wer bezahlt?
Abgabepflichtig sind Erwerber oder Veräusserer je nach Vereinbarung der Parteien; beide haften solidarisch. Hinzu kommen Grundbuch- und Kanzleigebühren sowie die Kosten der Urkundsperson.
Finanzierung und Schuldbriefe
Auch Grundpfandrechte lösen Gebühren aus, etwa CHF 40 pro Gläubiger und Grundpfandrecht für das Gläubigerrecht an einem Schuldbrief. Finanzierungskosten und ihre steuerliche Abzugsfähigkeit sollten getrennt von den Erwerbskosten beurteilt werden.
Lex Koller
Beim Erwerb durch Personen im Ausland kann das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland relevant sein. Auch juristische Personen mit Sitz in der Schweiz können bei ausländischer Beherrschung Einschränkungen unterliegen.
Typische Fragestellungen
Wann eine Immobiliensteueranalyse sinnvoll ist
Kauf vor Zuzug
Bei einem geplanten Zuzug in den Aargau können Eigentumsstruktur, Finanzierung und Zeitpunkt des Erwerbs steuerliche Folgen in mehreren Staaten oder Kantonen auslösen.
Privat oder Gesellschaft?
Bei Renditeliegenschaften entscheidet die Wahl zwischen Privatvermögen, Personenunternehmen und Kapitalgesellschaft, ob beim Verkauf die Grundstückgewinnsteuer oder die Einkommens- beziehungsweise Gewinnsteuer greift.
Verkauf oder Übertragung
Vor Verkauf, Schenkung, Erbvorbezug oder Umstrukturierung sollte geprüft werden, ob sofortige Besteuerung oder ein Steueraufschub eintritt und wie sich die Besitzesdauer auf den Steuersatz auswirkt.
Grenzüberschreitende Eigentümer
Bei Eigentümern mit Wohnsitz in Deutschland, den USA oder anderen Staaten müssen Aargauer Immobiliensteuern mit dem ausländischen Steuerrecht und gegebenenfalls Doppelbesteuerungsabkommen koordiniert werden.
Weiterführendes Fachwissen
Weitere Steuern im Kanton Aargau
Häufige Fragen
Immobiliensteuern Aargau
Wie wird der Verkauf einer privaten Immobilie im Aargau besteuert?
Wie werden Immobilien einer Aargauer GmbH oder AG beim Verkauf besteuert?
Gilt 2026 noch der Eigenmietwert?
Gibt es im Aargau eine Handänderungs- oder Liegenschaftssteuer?
Was hat sich mit der Neubewertung 2025 geändert?
Kann eine Aargauer Immobilie bei Wohnsitz im Ausland steuerpflichtig machen?
Steuerberatung
Immobiliensteuern vor Kauf, Strukturierung oder Verkauf prüfen
Bei Immobilien im Privat- oder Geschäftsvermögen, Gesellschaftsstrukturen, Zuzug oder Wegzug, interkantonalen Sachverhalten sowie Eigentümern mit Bezug zu Deutschland oder den USA unterstützen wir bei der steuerlichen Einordnung im Aargau.