Kanton Jura · Immobiliensteuern
Immobiliensteuern im Kanton Jura
Steuerliche Fragen rund um Kauf, Besitz, Vermietung und Verkauf von Immobilien im Kanton Jura: Grundstückgewinnsteuer, Eigenmietwert, amtlicher Wert, Liegenschaftssteuer, Handänderungssteuer, Geschäftsvermögen und grenzüberschreitende Sachverhalte.
Immobilien im Steuerrecht
Der Jura verwendet ein monistisches System
Bei natürlichen Personen werden selbstgenutzte und vermietete Liegenschaften laufend über die Einkommens- und Vermögenssteuer erfasst. Der Wertzuwachs aus der Veräusserung von Grundstücken unterliegt kantonal und kommunal grundsätzlich der separaten Grundstückgewinnsteuer («impôt sur les gains immobiliers») – beim Privat- wie beim Geschäftsvermögen. Wiedereingebrachte Abschreibungen auf Geschäftsvermögen werden mit der Einkommens- beziehungsweise Gewinnsteuer erfasst.
Anders als in Kantonen mit dualistischem System gilt das auch für juristische Personen: Auch Kapitalgesellschaften zahlen auf dem Wertzuwachs grundsätzlich die Grundstückgewinnsteuer von Kanton und Gemeinde. Ausgenommen sind gewerbsmässige Liegenschaftenhändler, deren Gewinne kantonal und kommunal mit der Einkommens- beziehungsweise Gewinnsteuer erfasst werden. Bei der direkten Bundessteuer gilt für ordentlich besteuerte Gesellschaften und für gewöhnliche Geschäftsliegenschaften Selbständigerwerbender die Einkommens- beziehungsweise Gewinnsteuer auch auf dem Wertzuwachs.
Natürliche Personen
Selbstnutzung, Vermietung und laufende Immobiliensteuern
Selbstgenutzte Liegenschaft
Der Eigenmietwert ist als Einkommen zu deklarieren. Er wird massvoll im Verhältnis zu den Marktmieten festgesetzt; das Parlament bestimmt ihn in einem Beschluss gestützt auf den amtlichen Wert. Abziehbar sind Schuldzinsen, Unterhaltskosten, Versicherungsprämien und die Liegenschaftssteuer.
Vermietete Liegenschaft
Miet- und Pachterträge gehören zum steuerbaren Einkommen. Unterhaltskosten können effektiv oder pauschal mit 10 % bzw. bei über zehnjährigen Gebäuden mit 20 % des Bruttomietertrags abgezogen werden.
Vermögenssteuer zum amtlichen Wert
Liegenschaften werden mit dem amtlichen Wert («valeur officielle») erfasst, der in einem amtlichen Verfahren nach Verkehrs- und Ertragswert vorsichtig und massvoll festgelegt wird. Hypotheken und andere Schulden werden vom gesamten Vermögen abgezogen.
Liegenschaftssteuer
Die Gemeinden erheben jährlich eine Liegenschaftssteuer («taxe immobilière») auf Grundstücken natürlicher und juristischer Personen. Sie beträgt 0,5 ‰ bis 1,8 ‰ des amtlichen Werts ohne Abzug der Schulden; den Satz legt jede Gemeinde jährlich mit dem Budget fest.
Grundstückgewinnsteuer
Grundstückgewinne: einfache Steuer von 3,5 % bis 6 %
Steuerbar ist die Differenz zwischen dem Veräusserungserlös und den Anlagekosten. Gewinne werden nur besteuert, wenn sie mindestens CHF 4’000 betragen; Gewinne und Verluste von mindestens CHF 4’000 aus Veräusserungen im selben Kalenderjahr – bei buchführenden Steuerpflichtigen im selben Geschäftsjahr – werden zusammengerechnet. Liegt der Erwerb mehr als 30 Jahre zurück, kann anstelle des Erwerbspreises der amtliche Wert von vor 30 Jahren massgebend sein.
Art. 102 LI nennt für die einfache Steuer folgende Tarifsätze nach Höhe des steuerbaren Gewinns: 3,5 % bei CHF 4’000 bis CHF 50’000, 4,5 % bei CHF 50’100 bis CHF 100’000, 5,5 % bei CHF 100’100 bis CHF 200’000 und 6 % ab CHF 200’100. Die CHF 4’000 sind eine Freigrenze und kein Abzug: Bei einem steuerbaren Gewinn von CHF 50’000 beträgt die einfache Steuer vor Anpassung an die Besitzesdauer CHF 1’750. Die nach dem gesetzlichen Tarif ermittelte einfache Steuer wird mit den Steuerfüssen von Kanton und Gemeinde multipliziert; in Delsberg betragen diese 2026 zusammen 4,75. Hinzu kommt gegebenenfalls die Kirchensteuer in Prozent der kantonalen Grundstückgewinnsteuer. Für die konkrete Belastung sind auch Besitzesdauer, Steueraufschübe und die Zusammenrechnung mehrerer Veräusserungen zu berücksichtigen.
Kurze Besitzesdauer
Bei einer Besitzesdauer von weniger als zwei Jahren wird die Steuer um 50 % erhöht, bei zwei bis unter fünf Jahren um 25 %. Kein Zuschlag gilt bei Veräusserungen im Rahmen der Liquidation eines Nachlasses oder wenn die Umstände jede Spekulationsabsicht ausschliessen.
Lange Besitzesdauer
Nach mindestens zehn Jahren Besitz sinkt die Steuer um 1 % für jedes Besitzesjahr über das zehnte hinaus und um 2 % für jedes Jahr über das vierzigste hinaus. Die Ermässigung beträgt höchstens 50 %.
Steueraufschub
Aufgeschoben wird die Steuer unter anderem bei Erbgang, Erbvorbezug und Schenkung, bei Übertragungen unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht oder einer Scheidung, bei Umstrukturierungen und bei der Ersatzbeschaffung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft in der Schweiz. Nach einem Aufschub zählt die Besitzesdauer für die Ermässigung ab der letzten steuerbaren Veräusserung.
Erhebung und Kirchensteuer
Kanton und Gemeinde erheben die Grundstückgewinnsteuer je mit ihrem Steuerfuss; die Kirchgemeinden erheben ihre Steuer in Prozent der kantonalen Grundstückgewinnsteuer. Eine Befreiung für gemeinnützige oder andere steuerbefreite juristische Personen sieht der Jura bei dieser Steuer nicht vor.
Sicherstellung beim Verkauf
Seit dem 1. Januar 2024 sind bei Grundstückverkäufen, die eine Einkommens-, Gewinn- oder Grundstückgewinnsteuer auslösen, grundsätzlich 7 % des Veräusserungserlöses bei einer Urkundsperson zu hinterlegen (Art. 190a LI). Dies ist eine Sicherstellung und kein zusätzlicher Steuersatz. Ausnahmen sind auf Antrag in klaren Fällen möglich; von der Steuerbehörde anerkannte gewerbsmässige Liegenschaftenhändler sind von der obligatorischen Hinterlegung ausgenommen. Die Sicherstellung sollte vor Vertragsabschluss mit der Urkundsperson abgestimmt werden.
Geschäftsvermögen und juristische Personen
Geschäftsliegenschaften und juristische Personen
Juristische Personen
Bei AG, GmbH und Genossenschaften unterliegt der Wertzuwachs auf Grundstücken kantonal und kommunal grundsätzlich der Grundstückgewinnsteuer. Wiedereingebrachte Abschreibungen werden mit der Gewinnsteuer erfasst. Bei der direkten Bundessteuer unterliegen Grundstückgewinne ordentlich besteuerter Gesellschaften einschliesslich des Wertzuwachses der Gewinnsteuer. Für gewerbsmässige Liegenschaftenhändler gelten die nachfolgend beschriebenen Sonderregeln.
Geschäftsvermögen natürlicher Personen
Bei Selbständigerwerbenden unterliegt der Wertzuwachs auf Geschäftsliegenschaften kantonal und kommunal grundsätzlich der Grundstückgewinnsteuer; wiedereingebrachte Abschreibungen unterliegen der Einkommenssteuer. Bei der direkten Bundessteuer sind Gewinne auf gewöhnlichen Geschäftsliegenschaften einschliesslich des Wertzuwachses einkommenssteuerpflichtig. Für steuerlich qualifizierende land- und forstwirtschaftliche Grundstücke gelten besondere Regeln.
Liegenschaftenhändler
Wer gewerbsmässig mit Liegenschaften handelt, versteuert die Gewinne aus diesen Grundstücken als Teil des Geschäftseinkommens bzw. Geschäftsgewinns. Die Einordnung als Händler hat deshalb erhebliche Folgen für die Belastung.
Interkantonale Unternehmen
Jurassische Grundstücke begründen ein besonderes Steuerdomizil. Bei Unternehmen mit Sitz oder Betriebsstätten in mehreren Kantonen sind Gewinn und Kapital interkantonal auszuscheiden; der Gewinn aus dem Verkauf eines jurassischen Grundstücks wird im Jura besteuert.
Kauf und Eigentumsübertragung
Handänderungssteuer und Grundbuchkosten beachten
Handänderungssteuer von 2,5 %
Beim Erwerb eines jurassischen Grundstücks erhebt der Kanton nach der Gesetzesänderung vom 13. Dezember 2023 eine Handänderungssteuer («droits de mutation») von 2,5 % der Gegenleistung bis CHF 1 Mio. und 3,2 % auf dem Teil darüber, mindestens CHF 30. Steuerpflichtig ist die erwerbende Person; erfasst ist auch der Erwerb einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft.
Reduzierter Satz und Befreiungen in der Familie
Wird ein Grundstück auf Nachkommen oder Vorfahren übertragen, beträgt die Steuer 1,5 %. Befreit sind Übertragungen zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern und Konkubinatspartnern, auch bei der Auflösung des Güterstands, der Partnerschaft oder des Konkubinats.
Weitere Befreiungen
Keine Handänderungssteuer fällt unter anderem bei Umstrukturierungen im Sinne des Steuergesetzes, bei Gemeinde- und Kirchgemeindefusionen, bei der Umwandlung von Gesamt- in Miteigentum ohne Änderung der Beteiligten und Anteile sowie bei Erwerben für gemeinnützige Zwecke an.
Grundbuch, Pfandrechte und Lex Koller
Neben der Steuer erhebt der Kanton eine Abgabe auf der Errichtung von Grundpfandrechten; hinzu kommen Gebühren für Grundbuch und Beurkundung. Bei Erwerb durch Personen im Ausland ist zusätzlich das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland zu prüfen.
Typische Fragestellungen
Wann eine Immobiliensteueranalyse sinnvoll ist
Verkauf nach kurzer Haltedauer
Bei weniger als zwei Jahren Besitzesdauer erhöht sich die Grundstückgewinnsteuer um 50 %, bis unter fünf Jahren um 25 %. Zeitpunkt und mögliche Aufschubtatbestände sollten vorab geprüft werden.
Immobilien in der Gesellschaft
Im kantonalen monistischen System zahlen auch Kapitalgesellschaften grundsätzlich Grundstückgewinnsteuer auf dem Wertzuwachs; die direkte Bundessteuer und die Besteuerung wiedereingebrachter Abschreibungen kommen hinzu. Laufende Besteuerung, Finanzierung, Handänderungssteuer und späterer Verkauf sollten deshalb vor der Wahl zwischen persönlichem Eigentum und Gesellschaft gemeinsam geprüft werden.
Übertragung in der Familie
Erbvorbezug, Schenkung oder Verkauf an Nachkommen lösen unterschiedliche Folgen bei Grundstückgewinnsteuer, Handänderungssteuer von 1,5 % und Erbschaftssteuer aus, die für Nachkommen grundsätzlich entfällt.
Eigentümer in Frankreich
Bei Eigentümern mit Wohnsitz in Frankreich, Deutschland, den USA oder anderen Staaten müssen jurassische Immobiliensteuern mit dem ausländischen Steuerrecht und dem Doppelbesteuerungsabkommen koordiniert werden.
Weiterführendes Fachwissen
Weitere Steuern im Kanton Jura
Häufige Fragen
Immobiliensteuern Jura
Wie wird der Verkauf einer Immobilie im Jura besteuert?
Gilt die Grundstückgewinnsteuer auch für eine GmbH oder AG?
Gibt es im Jura eine jährliche Liegenschaftssteuer?
Wer bezahlt die Handänderungssteuer?
Gilt bei selbstgenutztem Wohneigentum der Eigenmietwert?
Kann ich die Grundstückgewinnsteuer beim Kauf eines neuen Eigenheims aufschieben?
Steuerberatung
Immobiliensteuern vor Kauf, Strukturierung oder Verkauf prüfen
Bei Immobilien im Privat- oder Geschäftsvermögen, Gesellschaftsstrukturen, Zuzug oder Wegzug, interkantonalen Sachverhalten sowie Eigentümern mit Bezug zu Frankreich, Deutschland oder den USA unterstützen wir bei der steuerlichen Einordnung im Kanton Jura.