Kanton Basel-Stadt · Immobiliensteuern
Immobiliensteuern im Kanton Basel-Stadt
Steuerliche Fragen rund um Kauf, Besitz, Vermietung und Verkauf von Immobilien im Kanton Basel-Stadt: Grundstückgewinnsteuer im monistischen System, Handänderungssteuer, Eigenmietwert, Vermögenssteuerwert, Grundstücksteuer juristischer Personen und grenzüberschreitende Sachverhalte.
Immobilien im Steuerrecht
Basel-Stadt verwendet ein monistisches System
Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken unterliegen in Basel-Stadt der Grundstückgewinnsteuer – bei natürlichen und juristischen Personen, im Privat- wie im Geschäftsvermögen. Wieder eingebrachte Abschreibungen werden dagegen bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer erfasst.
Während des Besitzes werden selbst genutzte und vermietete Liegenschaften natürlicher Personen über Einkommens- und Vermögenssteuer erfasst. Beim Kauf fällt grundsätzlich eine Handänderungssteuer von 3 % an; eine Liegenschaftssteuer für natürliche Personen kennt Basel-Stadt nicht.
Natürliche Personen
Selbstnutzung, Vermietung und laufende Immobiliensteuern
Selbst genutzte Immobilie
Der Eigenmietwert gehört zum steuerbaren Einkommen. Er beträgt 2026 bei der Kantonssteuer 3 % und bei der direkten Bundessteuer 4 % des Steuerwerts; der kantonale Satz ist an den hypothekarischen Referenzzinssatz gekoppelt.
Vermietete Immobilie
Mieterträge sind steuerbar. Abziehbar sind Unterhalts- und Verwaltungskosten – effektiv oder pauschal mit 10 % bzw. 20 % je nach Gebäudealter – sowie Schuldzinsen im gesetzlichen Rahmen.
Vermögenssteuerwert
Selbst bewohnte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen werden auf Basis des Realwerts aus Gebäude- und Landwert geschätzt, gestützt auf die Neubewertung per 31. Dezember 2016. Vermietete Liegenschaften werden grundsätzlich zum Ertragswert bewertet.
Keine Liegenschaftssteuer
Natürliche Personen zahlen in Basel-Stadt keine jährliche Liegenschaftssteuer. Juristische Personen unterliegen für Grundstücke, die nicht hauptsächlich dem eigenen Betrieb dienen, einer Grundstücksteuer von 2 ‰, die als Minimalsteuer greift, wenn sie die Gewinn- und Kapitalsteuer übersteigt.
Grundstückgewinnsteuer
Die Besitzesdauer bestimmt den Steuersatz
Steuerbar ist der Veräusserungserlös abzüglich Erwerbspreis, Erwerbskosten und wertvermehrender Aufwendungen. Für vor 2002 erworbene Grundstücke tritt an die Stelle des Erwerbspreises der von der Steuerverwaltung festgesetzte Realwert per 31. Dezember 2001, sofern kein höherer Einstandswert nachgewiesen wird.
Der Satz ist proportional und sinkt mit der Besitzesdauer: 60 % bis fünf vollendete Besitzesjahre, danach 3,9 Prozentpunkte weniger pro angebrochenes Jahr, ab dem 16. Jahr 0,9 Prozentpunkte pro Jahr und ab dem 25. Jahr einheitlich 12 %. Für dauernd und ausschliesslich selbst bewohntes Wohneigentum beginnt die Skala bei 30 %.
Für Grundstücke in der Stadt Basel erhebt der Kanton die volle Steuer. Bei natürlichen Personen beträgt die Gesamtbelastung 2026 in Riehen ebenfalls 100 % und in Bettingen 90 % der Tarifsteuer.
Investitionsquote
Wertvermehrende Aufwendungen nach dem Erwerb senken den Satz zusätzlich: Er ermässigt sich im mit dem Faktor 1,5 gewichteten Verhältnis dieser Aufwendungen zum Veräusserungserlös, höchstens jedoch auf 30 %.
Steueraufschub und Ersatzbeschaffung
Wird der Erlös einer dauernd selbst bewohnten Liegenschaft innert zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf für ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz verwendet, wird die Steuer aufgeschoben. Aufgeschoben wird sie auch bei Erbgang, Erbvorbezug, Schenkung und bestimmten Eigentumswechseln unter Ehegatten.
Verluste verrechnen
Grundstückverluste werden mit Grundstückgewinnen desselben Kalenderjahres verrechnet. Verbleibende Verlustüberschüsse können mit späteren Grundstückgewinnen verrechnet werden, soweit sie aus den sieben Vorjahren stammen. Im Geschäftsvermögen ist zudem eine Verrechnung mit Betriebsgewinnen oder -verlusten zulässig.
Verfahren und Fristen
Die Steuererklärung wird innert 60 Tagen nach dem Grundbucheintrag versandt und ist innert 60 Tagen nach Versand einzureichen. Die Steuer ist 90 Tage nach Entstehung des Steueranspruchs fällig, massgebend ist der Grundbucheintrag.
Geschäftsvermögen und juristische Personen
Auch Geschäftsgrundstücke fallen unter die Grundstückgewinnsteuer
Juristische Personen
Auch Kapitalgesellschaften zahlen auf Grundstückgewinnen die Grundstückgewinnsteuer statt der Gewinnsteuer. Es gilt derselbe Tarif nach Besitzesdauer; für Grundstücke in Riehen und Bettingen erhebt der Kanton den kommunalen Anteil mit.
Geschäftsvermögen natürlicher Personen
Wertzuwachsgewinne auf Geschäftsliegenschaften von Selbständigerwerbenden unterliegen ebenfalls der Grundstückgewinnsteuer. Wieder eingebrachte Abschreibungen werden bei der Einkommenssteuer erfasst.
Immobiliengesellschaften
Die Veräusserung von mehr als der Hälfte der Beteiligungsrechte an einer Immobiliengesellschaft wird wie ein Grundstückverkauf besteuert. Auch beim Erwerb solcher Anteile kann Handänderungssteuer anfallen.
Grundstücksteuer und Steuerausscheidung
Für Grundstücke juristischer Personen, die nicht hauptsächlich dem eigenen Betrieb dienen, gilt die Grundstücksteuer von 2 ‰ als Minimalsteuer. Bei Unternehmen mit Liegenschaften in mehreren Kantonen ist zudem eine interkantonale Steuerausscheidung nötig.
Kauf und Eigentumsübertragung
Handänderungssteuer und Grundbuchkosten beachten
Handänderungssteuer
Beim Erwerb eines Grundstücks erhebt der Kanton eine Handänderungssteuer von 3 % des Kaufpreises einschliesslich weiterer Leistungen, mindestens aber vom Steuerwert. Steuerpflichtig ist grundsätzlich die erwerbende Person.
Selbst genutztes Wohneigentum
Wird das erworbene Wohneigentum mindestens sechs Jahre selbst bewohnt, entfällt die Steuer für die Käuferschaft; die veräussernde Partei zahlt den halben Satz von 1,5 %. Wird die Frist nicht eingehalten, wird die halbe Steuer nachträglich mit Zins bei der Käuferschaft erhoben.
Befreiungen und Ersatzerwerb
Befreit sind unter anderem Handänderungen unter Ehegatten, an Nachkommen inklusive Stief- und Pflegekinder, bei Erbteilungen und Umstrukturierungen. Wird eine mindestens sechs Jahre selbst bewohnte Liegenschaft verkauft und der Erlös innert eines Jahres im Kanton reinvestiert, gilt für den Ersatzerwerb 1,5 %.
Grundbuch, Notariat und Lex Koller
Hinzu kommen Grundbuch- und Notariatsgebühren; die Steuerverwaltung nennt in ihrem Merkblatt 1 ‰ bzw. 2,5 ‰ des Kaufpreises, üblicherweise hälftig geteilt. Bei einem Erwerb durch Personen im Ausland ist zudem die Lex Koller zu prüfen.
Typische Fragestellungen
Wann eine Immobiliensteueranalyse sinnvoll ist
Kurze Besitzesdauer?
Wer innert fünf Jahren wieder verkauft, zahlt auf dem Gewinn 60 % Grundstückgewinnsteuer, bei selbst bewohntem Eigentum 30 %. Der Verkaufszeitpunkt kann deshalb erhebliche Unterschiede bewirken.
Privat, Geschäft oder Gesellschaft?
Wegen des monistischen Systems unterliegen Grundstückgewinne auch in einer Gesellschaft der Grundstückgewinnsteuer. Unterschiede ergeben sich bei laufender Besteuerung, Finanzierung, Minimalsteuer und späterer Übertragung.
Verkauf, Schenkung oder Ersatzbeschaffung
Vor Verkauf, Schenkung, Erbvorbezug oder Ersatzbeschaffung sollten Besitzesdauer, Investitionsquote, Steueraufschub und Handänderungssteuer gemeinsam geprüft werden.
Grenzüberschreitende Eigentümer
Bei Eigentümern mit Wohnsitz in Deutschland, Frankreich, den USA oder anderen Staaten müssen baselstädtische Immobiliensteuern mit dem ausländischen Steuerrecht und den Doppelbesteuerungsabkommen koordiniert werden.
Weiterführendes Fachwissen
Weitere Steuern im Kanton Basel-Stadt
Häufige Fragen
Immobiliensteuern Basel-Stadt
Wie wird der Verkauf einer Immobilie in Basel-Stadt besteuert?
Gibt es eine Handänderungssteuer?
Gibt es in Basel-Stadt eine Liegenschaftssteuer?
Wie hoch ist der Eigenmietwert?
Was gilt in Riehen und Bettingen?
Kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden?
Steuerberatung
Immobiliensteuern vor Kauf, Strukturierung oder Verkauf prüfen
Bei Liegenschaften im Privat- oder Geschäftsvermögen, Immobiliengesellschaften, Zuzug oder Wegzug sowie Eigentümern mit Bezug zu Deutschland, Frankreich oder den USA unterstützen wir bei der steuerlichen Einordnung in Basel-Stadt.