Kanton Uri · Immobiliensteuern
Immobiliensteuern im Kanton Uri
Steuerliche Fragen rund um Kauf, Besitz, Vermietung und Verkauf von Immobilien im Kanton Uri: Grundstückgewinnsteuer, Eigenmietwert, steueramtliche Schätzung, Minimalsteuer auf Grundstücken, Grundbuchgebühren, Geschäftsvermögen und grenzüberschreitende Sachverhalte.
Immobilien im Steuerrecht
Uri verwendet ein monistisches System
Bei natürlichen Personen werden selbstgenutzte und vermietete Liegenschaften laufend über die Einkommens- und Vermögenssteuer erfasst. Der Wertzuwachs aus der Veräusserung von Urner Grundstücken unterliegt kantonal und kommunal der separaten Grundstückgewinnsteuer – unabhängig davon, ob das Grundstück zum Privat- oder zum Geschäftsvermögen gehört.
Auch Unternehmen versteuern den Wertzuwachs deshalb kantonal und kommunal mit der Grundstückgewinnsteuer; wiedereingebrachte Abschreibungen unterliegen der Einkommens- beziehungsweise Gewinnsteuer. Bei der direkten Bundessteuer werden Gewinne auf gewöhnlichen Geschäftsliegenschaften einschliesslich des Wertzuwachses dagegen mit der Einkommens- beziehungsweise Gewinnsteuer erfasst. Das monistische System betrifft die kantonale und kommunale Besteuerung.
Natürliche Personen
Selbstnutzung, Vermietung und laufende Belastung
Selbstgenutzte Liegenschaft
Der Eigenmietwert ergibt sich aus der steueramtlichen Schätzung und ist als Einkommen zu deklarieren. Für die Erstwohnung am Wohnsitz in Uri wird er um 25 % herabgesetzt, höchstens um CHF 7’900; bei Zweit- und Ferienwohnungen entfällt dieser Abzug.
Vermietete Liegenschaft
Miet- und Pachterträge gehören zum steuerbaren Einkommen. Unterhaltskosten können effektiv oder pauschal mit 10 % bzw. bei über zehnjährigen Gebäuden mit 20 % abgezogen werden; bei möblierten Ferienwohnungen gelten in der Regel 80 % der Bruttoeinnahmen als Ertrag.
Vermögenssteuer zum Schätzungswert
Liegenschaften werden mit dem Wert der steueramtlichen Schätzung erfasst; seit 2025 regelt ein neues Schätzungsreglement Steuer- und Eigenmietwerte. Hypotheken und andere Schulden werden vom gesamten Vermögen abgezogen.
Keine Liegenschaftssteuer
Eine jährliche Liegenschaftssteuer erhebt Uri nicht. Wer im Kanton weniger als CHF 300 Kantons-, Gemeinde- und Kirchensteuern bezahlt, schuldet für seine Grundstücke aber eine Minimalsteuer von CHF 300, ausser die steueramtliche Schätzung beträgt höchstens CHF 50’000.
Grundstückgewinnsteuer
Der Steuersatz sinkt mit der Besitzesdauer von 31 % auf 11 %
Steuerbar ist die Differenz zwischen dem Veräusserungserlös und den Anlagekosten, also dem Erwerbspreis und den anrechenbaren Aufwendungen. Vom Gewinn wird ein Steuerfreibetrag von CHF 10’000 abgezogen, der bei mehreren Veräusserungen im selben Kalenderjahr nur einmal gewährt wird. Auf den Rest gilt ein fester Satz, der allein von der Besitzesdauer abhängt: 31 % bei einer Besitzesdauer bis zu einem Jahr, danach je Jahr einen Prozentpunkt weniger bis 12 % bei bis zu 20 Jahren und 11 % bei mehr als 20 Jahren.
Die Steuer erhebt der Kanton als einfache Steuer ohne Steuerfuss; der Ertrag geht je zur Hälfte an den Kanton und an die Einwohnergemeinde, in der das Grundstück liegt. Bei mehr als 25 Jahren Besitzesdauer kann statt des Erwerbspreises der Steuerwert eingesetzt werden, den das Grundstück 25 Jahre vor der Veräusserung hatte.
Beispiel: Die Besitzesdauer zählt
Ein Gewinn von CHF 110’000 ergibt nach Abzug des Freibetrags CHF 100’000 steuerbaren Gewinn. Bei einem Verkauf innert eines Jahres beträgt die Steuer CHF 31’000, nach mehr als 20 Jahren CHF 11’000; einen separaten Zuschlag oder Abschlag gibt es nicht.
Steueraufschub
Aufgeschoben wird die Steuer unter anderem bei Erbgang, Erbvorbezug und Schenkung, bei güterrechtlichen Eigentumswechseln unter Ehegatten mit Einverständnis beider, bei Umstrukturierungen sowie bei Landumlegungen und Güterzusammenlegungen.
Ersatzbeschaffung
Wird eine dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte Wohnliegenschaft verkauft und der Erlös innert angemessener Frist in eine gleich genutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz investiert, wird die Steuer aufgeschoben. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen gilt dies auch für betriebsnotwendige sowie land- und forstwirtschaftliche Grundstücke.
Verluste aus Teilveräusserungen
Verluste aus Teilveräusserungen eines Grundstücks können nach dessen vollständiger Veräusserung anteilsmässig den Anlagekosten der mit Gewinn veräusserten Parzellen zugerechnet werden, soweit sie nicht bereits verrechnet wurden. Eine daraus folgende Rückerstattung wird nicht verzinst.
Geschäftsvermögen und juristische Personen
Geschäftsliegenschaften und juristische Personen
Juristische Personen
Auch bei AG, GmbH und Genossenschaften unterliegt der Wertzuwachs auf Urner Grundstücken kantonal und kommunal der Grundstückgewinnsteuer; wiedereingebrachte Abschreibungen werden mit der Gewinnsteuer erfasst. Bei der direkten Bundessteuer unterliegen Grundstückgewinne ordentlich besteuerter Gesellschaften einschliesslich des Wertzuwachses der Gewinnsteuer.
Geschäftsvermögen natürlicher Personen
Bei Selbständigerwerbenden unterliegt der Wertzuwachs auf Geschäftsliegenschaften kantonal und kommunal der Grundstückgewinnsteuer, wiedereingebrachte Abschreibungen der Einkommenssteuer. Bei der direkten Bundessteuer sind Gewinne auf gewöhnlichen Geschäftsliegenschaften einschliesslich des Wertzuwachses einkommenssteuerpflichtig. Für steuerlich qualifizierende land- und forstwirtschaftliche Grundstücke gelten besondere Regeln. Bei gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel ist die Abgrenzung im Einzelfall zu prüfen.
Steuerbefreite Körperschaften
Landeskirchen und Kirchgemeinden sind nur für Gewinne auf ihrem eigenen Gebiet befreit, gemeinnützige Institutionen in Uri nicht. Befreit sind zudem die Korporationen Uri und Ursern sowie die Korporationsbürgergemeinden.
Mehrere Kantone
Urner Grundstücke begründen ein besonderes Steuerdomizil. Bei interkantonalen Unternehmen sind Geschäftsverluste nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts auch an Grundstückgewinne anzurechnen, die ein monistischer Kanton wie Uri besteuert.
Kauf und Eigentumsübertragung
Keine Handänderungssteuer, aber Grundbuchgebühren
Keine Handänderungssteuer
Uri erhebt beim Kauf eines Grundstücks keine Handänderungssteuer. Es fällt jedoch eine Grundbuchgebühr an, die für entgeltliche Eigentumsübertragungen nach dem seit 2025 geltenden Tarif 2 ‰ der Vertragssumme beträgt, mindestens CHF 50 und höchstens CHF 10’000; ohne Vertragssumme gilt der amtliche Schätzungswert.
Erbgang und Grundpfandrechte
Für den Eigentumsübergang durch Erbgang berechnet das Grundbuch CHF 50 je Grundstück, höchstens CHF 250. Die Eintragung eines Grundpfandrechts kostet 2 ‰ der Pfandsumme, mindestens CHF 70 und höchstens CHF 10’000.
Lex Koller
Bei Erwerb durch Personen im Ausland ist das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland zu prüfen. Für das Tourismusprojekt in Andermatt hat der Bundesrat 2006 eine Befreiung von der Bewilligungspflicht erteilt; ob ein Objekt darunter fällt, ist im Einzelfall zu klären.
Beurkundung und Erwerbskosten
Neben den Grundbuchgebühren entstehen Kosten für die öffentliche Beurkundung und die Finanzierung. Kosten für Erwerb und Veräusserung können bei einem späteren Verkauf als Anlagekosten angerechnet werden.
Typische Fragestellungen
Wann eine Immobiliensteueranalyse sinnvoll ist
Verkauf nach kurzer Haltedauer
Im ersten Besitzesjahr beträgt der Satz 31 %, nach mehr als 20 Jahren 11 %. Jedes zusätzliche Besitzesjahr senkt den Satz um einen Prozentpunkt; Zeitpunkt und Aufschubtatbestände sollten vorab geprüft werden.
Immobilien im Unternehmen
Im kantonalen monistischen System unterliegt auch der Wertzuwachs auf Grundstücken von Gesellschaften der Grundstückgewinnsteuer; die direkte Bundessteuer und die Besteuerung wiedereingebrachter Abschreibungen sind gesondert zu berücksichtigen. Struktur, Abschreibungen und interkantonale Verlustverrechnung sollten gemeinsam betrachtet werden.
Zweitwohnung und Eigenmietwert
Für Zweit- und Ferienwohnungen gilt der Eigenmietwert ohne Abzug von 25 %. Bis Ende 2028 gilt das heutige System; Investitionen und Vermietung sollten mit Blick auf den Systemwechsel 2029 geplant werden.
Eigentümer im Ausland
Bei Eigentümern mit Wohnsitz in Deutschland, den USA oder anderen Staaten müssen Urner Immobiliensteuern mit dem ausländischen Steuerrecht, dem Doppelbesteuerungsabkommen und gegebenenfalls der Lex Koller koordiniert werden.
Weiterführendes Fachwissen
Weitere Steuern im Kanton Uri
Häufige Fragen
Immobiliensteuern Uri
Wie wird der Verkauf einer Immobilie in Uri besteuert?
Gilt die Grundstückgewinnsteuer auch für eine GmbH oder AG?
Gibt es in Uri eine Handänderungssteuer?
Gibt es eine jährliche Liegenschaftssteuer?
Gilt bei selbstgenutztem Wohneigentum der Eigenmietwert?
Kann ich die Grundstückgewinnsteuer beim Kauf eines neuen Eigenheims aufschieben?
Steuerberatung
Immobiliensteuern vor Kauf, Strukturierung oder Verkauf prüfen
Bei Immobilien im Privat- oder Geschäftsvermögen, Gesellschaftsstrukturen, Zweitwohnungen, Zuzug oder Wegzug, interkantonalen Sachverhalten sowie Eigentümern mit Bezug zu Deutschland oder den USA unterstützen wir bei der steuerlichen Einordnung im Kanton Uri.