Immobilien halten, finanzieren, übertragen und verkaufen
Immobiliengesellschaft in der Schweiz
Immobilien können direkt im Privatvermögen, im operativen Unternehmen oder in einer separaten Immobiliengesellschaft gehalten werden. Die gewählte Struktur beeinflusst laufende Steuern, Finanzierung, Haftung, Nachfolge und einen späteren Verkauf.
Eigentumsstruktur
Immobilie privat, operativ oder in einer separaten Gesellschaft?
Die Immobiliengesellschaft ist nur eine von mehreren möglichen Eigentumsstrukturen.
Für die Wahl sind insbesondere Nutzung, Finanzierung, Haftung, geplante Haltedauer, Ausschüttungsbedarf, Nachfolge und spätere Verkaufsstrategie relevant.
Immobilie wird unmittelbar von einer natürlichen Person gehalten.
Immobilie und operatives Geschäft liegen in derselben Gesellschaft.
Immobilie wird in einer eigenständigen Kapitalgesellschaft gehalten.
Besteuerung auf Gesellschaftsebene
Mieterträge, Abschreibungen und Kapital werden in der Gesellschaft besteuert
Mieterträge
Mieterträge der Immobiliengesellschaft gehören grundsätzlich zum steuerbaren Unternehmensgewinn.
Unterhalt
Geschäftsmässig begründeter Unterhalt kann grundsätzlich als Aufwand berücksichtigt werden.
Wertvermehrende Investitionen
Wertvermehrende Investitionen werden grundsätzlich aktiviert und über die steuerlich zulässige Nutzungsdauer abgeschrieben.
Abschreibungen
Gebäude können nach steuerlich anerkannten Regeln abgeschrieben werden.
Grund und Boden ist dagegen grundsätzlich von einem abschreibbaren Gebäudeanteil zu trennen.
Finanzierungsaufwand
Fremdkapitalzinsen können grundsätzlich geschäftsmässig begründeten Aufwand darstellen.
Bei Gesellschafter- und Konzernfinanzierungen sind Fremdüblichkeit und verdecktes Eigenkapital zu prüfen.
Kapitalsteuer
Die Gesellschaft unterliegt zusätzlich der kantonalen Kapitalsteuer auf ihrem steuerbaren Eigenkapital.
Liegenschaftssteuer
Je nach Kanton oder Gemeinde kann zusätzlich eine Liegenschaftssteuer oder vergleichbare objektbezogene Belastung bestehen.
Eigen- und Fremdkapital
Finanzierung der Immobiliengesellschaft
Bankfinanzierung
Hypothekardarlehen können direkt auf Ebene der Immobiliengesellschaft aufgenommen werden.
Gesellschafterdarlehen
Auch der Eigentümer oder eine Konzerngesellschaft kann die Gesellschaft finanzieren.
Darlehenshöhe, Verzinsung und Bedingungen sollten fremdüblich ausgestaltet werden.
Verdecktes Eigenkapital
Übermässige Finanzierung durch Gesellschafter oder nahestehende Personen kann steuerlich teilweise als verdecktes Eigenkapital qualifizieren.
Holdingfinanzierung
Befindet sich die Immobiliengesellschaft unter einer Holding, müssen Finanzierung, Ausschüttungen und Intercompany-Darlehen auf Gruppenebene abgestimmt werden.
Direkter Verkauf des Grundstücks
Asset Deal: Die Gesellschaft verkauft die Immobilie selbst
Verkäuferin ist die Gesellschaft
Beim Asset Deal verbleiben die Beteiligungsrechte beim bisherigen Gesellschafter. Die Immobiliengesellschaft veräussert dagegen das Grundstück direkt.
Monistisches und dualistisches System
Bei Geschäftsimmobilien hängt die Besteuerung des Veräusserungsgewinns vom kantonalen System ab.
In monistischen Kantonen wird der Wertzuwachs grundsätzlich über die Grundstückgewinnsteuer erfasst. In dualistischen Kantonen erfolgt die Besteuerung von Geschäftsgrundstücken grundsätzlich über die ordentliche Gewinnsteuer.
Handänderungssteuer
Der direkte Eigentumswechsel kann je nach Kanton Handänderungssteuer oder vergleichbare Abgaben auslösen.
Mehrwertsteuer
Die MWST-Behandlung hängt insbesondere von Nutzung, Option und bisherigem Vorsteuerabzug ab.
Ausschüttung des Verkaufserlöses
Nach dem Immobilienverkauf befindet sich der Erlös zunächst in der Gesellschaft.
Soll er anschließend an einen privaten Gesellschafter ausgeschüttet werden, entsteht eine zweite steuerliche Ebene.
Erbschaft und lebzeitige Übertragung
Eine Immobiliengesellschaft kann Nachfolge vereinfachen – aber nicht alle Steuern beseitigen
Anteile statt einzelner Grundstücke
Befinden sich mehrere Immobilien in einer Gesellschaft, können bei einer Nachfolge Beteiligungsrechte statt einzelner Grundstücke übertragen werden.
Teilbarkeit
Aktien oder Stammanteile lassen sich häufig einfacher auf mehrere Nachfolger verteilen als eine einzelne Immobilie.
Stimmrechte und Governance
Statuten und Aktionärbindungsverträge können Stimmrechte, Vorkaufsrechte, Veräusserungsbeschränkungen und Entscheidungsmechanismen regeln.
Schenkung und Erbvorbezug
Bei lebzeitiger Übertragung von Anteilen sind kantonale Schenkungssteuer, Bewertung und erbrechtliche Ausgleichung zu prüfen.
Immobiliengesellschaft bleibt steuerlich bestehen
Die Übertragung der Anteile ändert grundsätzlich nichts daran, dass stille Reserven auf den Immobilien weiterhin innerhalb der Gesellschaft bestehen.
Wirtschaftliche Handänderung auch bei familieninterner Übertragung prüfen
Auch eine Übertragung von Beteiligungen im Rahmen von Nachfolge, Schenkung oder Erbteilung sollte auf kantonale Grundstücksteuerfolgen geprüft werden.
Strukturvergleich
Direktbesitz und Immobiliengesellschaft im Vergleich
| Thema | Direktbesitz | Immobiliengesellschaft |
|---|---|---|
| Eigentümer | Natürliche Person | Kapitalgesellschaft |
| Laufende Erträge | Einkommen der natürlichen Person. | Steuerbarer Gewinn der Gesellschaft. |
| Vermögen | Immobilie grundsätzlich in der Vermögenssteuer. | Beteiligungswert beim Gesellschafter, Kapitalsteuer in der Gesellschaft. |
| Finanzierung | Private Hypothek und Schuldzinsen. | Bank-, Gesellschafter- oder Konzernfinanzierung. |
| Verkauf Immobilie | Grundstückgewinnsteuer nach kantonalem System. | Steuer auf Gesellschaftsebene; kantonales Grundstücksteuersystem beachten. |
| Verkauf Beteiligung | Entfällt. | Share Deal; wirtschaftliche Handänderung prüfen. |
| Nachfolge | Grundstück wird unmittelbar übertragen. | Beteiligungsrechte können übertragen werden. |
| Ausschüttung | Keine Gesellschaftsebene. | Gewinne müssen zur privaten Nutzung ausgeschüttet werden. |
Typische Fehler
Wo Immobiliengesellschaften steuerlich falsch beurteilt werden
| Warnsignal | Typisches Risiko |
|---|---|
| Share Deal wird wie der Verkauf einer normalen Betriebsgesellschaft behandelt | Wirtschaftliche Handänderung wird übersehen. |
| Einheitliche Schweizer Beteiligungsquote angenommen | Kantonale Schwellen und Praxis werden falsch angewendet. |
| Immobilie wird erst kurz vor Verkauf in eine Gesellschaft eingebracht | Grundstückgewinn-, Handänderungs- und Umstrukturierungsfolgen. |
| Gesellschafterdarlehen ist überhöht | Verdecktes Eigenkapital und Zinsaufrechnung. |
| Miete zwischen Immobilien- und Betriebsgesellschaft ist nicht fremdüblich | Gewinnkorrektur und geldwerte Leistung. |
| Grundstück und Gebäude werden nicht getrennt dokumentiert | Falsche Abschreibungen und Anlagewerte. |
| Latente Grundstücksteuern fehlen in der Bewertung | Unternehmenswert und Kaufpreis werden überschätzt. |
Eigennutzung, Vermietung, Vermögensanlage, Betrieb oder Nachfolge definieren.
Privatbesitz, operative Gesellschaft, Immobiliengesellschaft und Holding modellieren.
Gewinn-, Kapital-, Grundstückgewinn-, Handänderungs- und MWST-Folgen prüfen.
Asset Deal, Share Deal, Schenkung und Erbfall bereits vorab modellieren.
- Gesellschaftsstruktur
- Grundbuchauszüge
- Kaufverträge
- Historische Anlagekosten
- Steuerwerte
- Stille Reserven
- Hypothekarverträge
- Gesellschafterdarlehen
- Mietverträge
- MWST-Status
- Anlagenverzeichnis
- Abschreibungen
- Unternehmensbewertung
- Geplante Nachfolge
- Geplanter Verkauf
Situation: Nachfolge & Immobilien
Immobiliengesellschaft mit Bewertung, Nachfolge und Verkauf abstimmen
Der Vorteil einer Gesellschaftsstruktur zeigt sich nicht nur während der Haltedauer. Bewertung, Übertragung der Beteiligungen, wirtschaftliche Handänderung und ein späterer Verkauf sollten bereits bei der Strukturierung berücksichtigt werden.
Immobilienstrukturierung
Sie prüfen eine Immobiliengesellschaft oder bestehende Immobilienstruktur?
Wir vergleichen Direktbesitz und Gesellschaftsstruktur, prüfen Finanzierung, laufende Besteuerung, wirtschaftliche Handänderung und die Folgen von Share Deal, Asset Deal und Nachfolge.
Immobiliengesellschaft besprechen