Geschäftsliegenschaften, Vermietung und Veräusserung
Immobilien im Schweizer Unternehmenssteuerrecht
Geschäftlich gehaltene Immobilien beeinflussen Gewinnsteuer, Kapitalsteuer, Grundstückgewinnsteuer, Handänderungsabgaben und Mehrwertsteuer. Entscheidend sind Eigentümerstruktur, Nutzung, Finanzierung, Belegenheitskanton und die Frage, ob die Immobilie direkt oder über eine Gesellschaft gehalten wird.
Direkter oder indirekter Immobilienbesitz
Die Eigentumsstruktur bestimmt die steuerliche Behandlung
Eine Immobilie kann direkt im operativen Unternehmen, in einer separaten Immobiliengesellschaft oder ausserhalb der Betriebsgesellschaft gehalten werden.
Die gewählte Struktur beeinflusst laufende Gewinn- und Kapitalsteuer, Finanzierung, Haftung, Mehrwertsteuer, Unternehmensverkauf und Nachfolge.
Gleichzeitig besitzt der Belegenheitskanton bei grundstückbezogenen Steuern besondere Bedeutung. Grundstückgewinnsteuer, Handänderungsabgaben und Bewertungsregeln unterscheiden sich zwischen den Kantonen.
Mieterträge, Eigennutzung, Unterhalt, Abschreibungen und Finanzierungskosten.
Kauf, Verkauf, Einbringung, Umstrukturierung und wirtschaftliche Handänderung.
Operative Gesellschaft, Immobiliengesellschaft, Holding oder privater Direktbesitz.
Laufende Erträge und Aufwendungen
Besteuerung von Geschäftsliegenschaften
Mieterträge
Mieterträge aus einer Geschäftsliegenschaft gehören grundsätzlich zum steuerbaren Unternehmensgewinn.
Nebenkostenabrechnungen, Leerstände, Mietzinsausfälle, Vorauszahlungen und periodenübergreifende Abrechnungen müssen sachgerecht periodisiert werden.
Unterhalt und wertvermehrende Investitionen
Aufwendungen zur Erhaltung des bestehenden Zustands können grundsätzlich als geschäftsmässig begründeter Aufwand berücksichtigt werden.
Wertvermehrende Investitionen werden dagegen grundsätzlich aktiviert und über die steuerlich massgebende Nutzungsdauer abgeschrieben.
Bei grösseren Umbauten kann eine Aufteilung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Bestandteilen notwendig sein.
Abschreibungen
Gebäude und bestimmte Gebäudebestandteile können innerhalb der steuerlich anerkannten Grundsätze abgeschrieben werden.
Grund und Boden unterliegt dagegen grundsätzlich keiner planmässigen Abschreibung.
Deshalb sollte der Kaufpreis bereits beim Erwerb sachgerecht zwischen Land, Gebäude und gegebenenfalls weiteren Vermögenswerten aufgeteilt werden.
Rückstellungen
Eine bloss allgemein erwartete zukünftige Renovation rechtfertigt grundsätzlich noch keine steuerlich abzugsfähige Rückstellung.
Voraussetzung ist grundsätzlich eine am Bilanzstichtag bestehende Verpflichtung oder ein hinreichend konkretisiertes Risiko, soweit die steuerlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Finanzierungskosten
Hypothekarzinsen und andere geschäftlich veranlasste Finanzierungskosten können grundsätzlich vom Gewinn abgezogen werden.
Bei Finanzierung durch Gesellschafter oder verbundene Unternehmen müssen insbesondere Fremdvergleich, Verzinsung und steuerliche Eigenkapitalregeln berücksichtigt werden.
Privatnutzung durch Gesellschafter
Nutzt ein Gesellschafter eine Immobilie der Gesellschaft privat oder bezahlt er einen nicht fremdüblichen Mietzins, kann eine geldwerte Leistung vorliegen.
Dies kann zu einer Gewinnaufrechnung bei der Gesellschaft sowie zu Einkommen und gegebenenfalls Verrechnungssteuerfolgen auf Ebene des Gesellschafters führen.
Mehrwertsteuer bei Immobilien
Vermietung, Option und Vorsteuerkorrekturen
Grundsätzlich von der Steuer ausgenommene Vermietung
Die Überlassung von Grundstücken und Grundstücksteilen zum Gebrauch oder zur Nutzung ist im schweizerischen Mehrwertsteuerrecht grundsätzlich von der Steuer ausgenommen, soweit keine besondere Ausnahme vom Ausnahmetatbestand greift.
Bei einer von der Steuer ausgenommenen Leistung besteht grundsätzlich kein entsprechender Vorsteuerabzug auf den dafür verwendeten Aufwendungen.
Option zur Versteuerung
Für bestimmte von der Steuer ausgenommene Immobilienleistungen kann freiwillig optiert werden.
Dadurch wird auf der betreffenden Leistung Mehrwertsteuer abgerechnet und im Gegenzug kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein Vorsteuerabzug ermöglicht werden.
Keine Option bei ausschliesslicher Wohnnutzung
Eine Option ist bei Grundstücksübertragungen und Immobilienvermietungen ausgeschlossen, wenn der Empfänger das Objekt ausschliesslich für Wohnzwecke nutzt oder nutzen will.
Bei Geschäftsräumen ist eine Option dagegen grundsätzlich möglich, sofern die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.
Vorsteuerabzug des Mieters ist nicht Voraussetzung der Option
Für die Möglichkeit der Option kommt es nicht allein darauf an, ob der Mieter selbst zum vollständigen Vorsteuerabzug berechtigt ist.
Entscheidend ist insbesondere, dass keine ausschliessliche Verwendung für Wohnzwecke vorliegt und keine andere gesetzliche Ausschlussregel greift.
Neubau, Umbau und Sanierung
Bei Bauprojekten sollten von Beginn an steuerbare, optierte und von der Steuer ausgenommene Nutzungsbereiche unterschieden werden.
Nur so lassen sich Vorsteuerabzug und spätere Korrekturen nachvollziehbar dokumentieren.
Nutzungsänderungen
Wechselt eine Immobilie oder ein Gebäudeteil zwischen steuerbarer und von der Steuer ausgenommener Verwendung, können Vorsteuerkorrekturen entstehen.
Je nach Richtung der Nutzungsänderung können insbesondere Eigenverbrauch oder eine Einlageentsteuerung zu prüfen sein.
Verkauf
Bei einer Immobilienveräusserung ist gesondert zu prüfen, ob die Übertragung von der Steuer ausgenommen erfolgt, ob optiert werden kann oder ob ein mehrwertsteuerliches Meldeverfahren in Betracht kommt.
Veräusserung und Übertragung
Grundstückgewinnsteuer und kantonale Systeme
Bei Geschäftsimmobilien ist zunächst zu bestimmen, welches kantonale Grundstückgewinnsteuersystem gilt. Die Unterscheidung zwischen monistischem und dualistischem System entscheidet, welche Steuer den Wertzuwachs erfasst.
| Thema | Zentrale Frage | Typisches Risiko |
|---|---|---|
| Monistisches System | Unterliegt der Wertzuwachs auf einer Geschäftsimmobilie der besonderen Grundstückgewinnsteuer? | Gewinnsteuer und Grundstückgewinnsteuer werden falsch voneinander abgegrenzt. |
| Dualistisches System | Wird der gesamte Geschäftsgewinn aus der Immobilienveräusserung über die ordentliche Gewinnsteuer erfasst? | Das kantonale System wird mit dem Privatvermögenssystem verwechselt. |
| Wiedereingebrachte Abschreibungen | Welche früheren steuerwirksamen Abschreibungen werden bei der Veräusserung wieder erfasst? | Buchgewinn und Wertzuwachs werden nicht sachgerecht getrennt. |
| Haltedauer | Hat die Besitzdauer Einfluss auf den kantonalen Grundstückgewinnsteuertarif? | Zuschläge bei kurzer Haltedauer oder Ermässigungen werden übersehen. |
| Anlagekosten | Welche Erwerbs-, Bau- und wertvermehrenden Kosten sind nachweisbar? | Zu hoher steuerbarer Grundstückgewinn. |
| Ersatzbeschaffung | Können stille Reserven bei Ersatz einer betriebsnotwendigen Immobilie übertragen werden? | Steueraufschub scheitert an Voraussetzungen oder falscher Strukturierung. |
| Share Deal | Wird die Übertragung von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft kantonal als wirtschaftliche Handänderung behandelt? | Grundstückgewinnsteuer oder Handänderungsabgabe wird übersehen. |
Monistisches System
Im monistischen System werden grundsätzlich auch Wertzuwachsgewinne auf Geschäftsimmobilien mit der besonderen Grundstückgewinnsteuer erfasst.
Wiedereingebrachte Abschreibungen können daneben weiterhin der ordentlichen Gewinnsteuer unterliegen.
Zu den monistischen Kantonen gehören derzeit insbesondere Zürich, Bern, Uri, Schwyz, Nidwalden, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Tessin und Jura.
Dualistisches System
Im dualistischen System unterliegen Gewinne aus der Veräusserung von Geschäftsimmobilien durch juristische Personen grundsätzlich der ordentlichen Gewinnsteuer.
Die besondere Grundstückgewinnsteuer ist dort grundsätzlich auf andere Sachverhalte, insbesondere private Grundstückgewinne, ausgerichtet.
Direkte Bundessteuer
Unabhängig vom kantonalen Grundstückgewinnsteuersystem unterliegt ein Gewinn aus einer Geschäftsimmobilie bei einer juristischen Person grundsätzlich auch der Systematik der direkten Bundessteuer.
Die kantonale Aufteilung zwischen Grundstückgewinn- und Gewinnsteuer ersetzt deshalb nicht die separate Beurteilung der direkten Bundessteuer.
Handänderungssteuern und Gebühren
Die Kantone behandeln Handänderungen unterschiedlich. Je nach Kanton bestehen eigentliche Handänderungssteuern, Handänderungsabgaben oder lediglich Grundbuch- beziehungsweise Beurkundungsgebühren.
Auch wirtschaftliche Handänderungen können in einzelnen Kantonen erfasst werden.
Wirtschaftliche Handänderung beim Share Deal
Der Verkauf von Anteilen einer Immobiliengesellschaft ist nicht automatisch steuerlich dasselbe wie der Verkauf einer gewöhnlichen operativen Beteiligung.
Je nach kantonalem Recht können Beteiligungsübertragungen, die wirtschaftlich die Verfügungsmacht über ein Grundstück übertragen, Grundstückgewinnsteuer oder Handänderungsabgaben auslösen.
Konzerninterne Übertragungen
Konzerninterne Umstrukturierungen können unter bestimmten Voraussetzungen steuerneutral beziehungsweise unter Steueraufschub durchgeführt werden.
Grundstückbezogene kantonale Steuern und Abgaben sollten trotzdem separat geprüft werden.
Direktbesitz oder Immobiliengesellschaft
Welche Struktur zur Immobilie passt
Immobilie im operativen Unternehmen
Die direkte Haltung im operativen Unternehmen ist administrativ einfach, verbindet jedoch Betriebs- und Immobilienrisiken.
Ein späterer Verkauf des operativen Unternehmens kann dadurch komplexer werden, wenn der Käufer das Geschäft übernehmen, die Immobilie aber nicht erwerben möchte.
Separate Immobiliengesellschaft
Eine separate Immobiliengesellschaft kann Immobilien- und Betriebsrisiken trennen.
Vermietet sie die Immobilie an eine verbundene Betriebsgesellschaft, sollten Mietzins, Nebenkosten, Finanzierung und weitere Leistungen fremdüblich ausgestaltet sein.
Holdingstruktur
Eine Holding kann Betriebsgesellschaft und Immobiliengesellschaft unter einer gemeinsamen Eigentümerstruktur bündeln.
Dividenden, Beteiligungsabzug, Finanzierung, konzerninterne Leistungen und ein späterer Verkauf sollten bereits bei der Strukturierung berücksichtigt werden.
Share Deal
Beim Verkauf einer Immobiliengesellschaft werden die Gesellschaftsanteile übertragen und nicht unmittelbar das Grundstück.
Trotzdem können kantonale Regeln zur wirtschaftlichen Handänderung und zur Grundstückgewinnsteuer eingreifen.
Auch latente Steuern innerhalb der Gesellschaft beeinflussen regelmässig die Kaufpreisverhandlung.
Asset Deal
Beim Asset Deal wird das Grundstück selbst übertragen. Grundstückgewinn- beziehungsweise Gewinnsteuer, Handänderungsabgaben, Mehrwertsteuer, Finanzierung und Vertragsübernahmen sind unmittelbar auf Objektebene zu prüfen.
Privater Direktbesitz des Unternehmers
Hält der Unternehmer die Immobilie privat und vermietet sie an seine Gesellschaft, müssen die private Immobilienbesteuerung und die Unternehmensbesteuerung getrennt betrachtet werden.
Mietzins und weitere Leistungen zwischen Eigentümer und Gesellschaft müssen dem Drittvergleich standhalten.
Immobilienprozess
Von der Investition zur steuerlich dokumentierten Immobilie
Eigennutzung, Vermietung, Entwicklung, späterer Verkauf oder langfristige Anlage festlegen.
Operative Gesellschaft, separate Immobiliengesellschaft, Holding oder Direktbesitz vergleichen.
Gewinnsteuer, Grundstückgewinnsteuer, Handänderungsabgaben, MWST und Finanzierung prüfen.
Kaufpreisallokation, Anlagekosten, Abschreibungen, Verträge und Vorsteuer während der gesamten Haltedauer dokumentieren.
- Kaufvertrag und Grundbuchauszug
- Kaufpreisallokation auf Land und Gebäude
- Finanzierungs- und Hypothekarverträge
- Miet- und Nutzungsverträge
- Anlagen- und Abschreibungsverzeichnis
- Bau- und Renovationsrechnungen
- Unterhalts- und Nebenkosten
- MWST-Option und Vorsteuernachweise
- Nutzungsänderungen während der Haltedauer
- Amtliche und externe Bewertungen
- Frühere Grundstücksteuerveranlagungen
- Gesellschafter- und Intercompany-Verträge
- Dokumentation der Anlagekosten
- Geplante Verkaufs- oder Nachfolgestruktur
Typische Fehler
Wo Unternehmensimmobilien steuerlich problematisch werden
| Warnsignal | Typisches Risiko |
|---|---|
| Grund und Gebäude werden nicht getrennt bilanziert | Zu hohe oder sachlich falsche Abschreibungen. |
| Gesellschafter nutzt die Immobilie ohne fremdüblichen Mietzins | Geldwerte Leistung, Gewinnaufrechnung und mögliche Verrechnungssteuer. |
| Wertvermehrende Investitionen werden vollständig als laufender Aufwand behandelt | Steuerliche Aufrechnung und fehlerhafte Anlagewerte. |
| MWST-Option ohne Analyse der tatsächlichen Nutzung | Unzulässige Option oder spätere Vorsteuerkorrektur. |
| Ausschliessliche Wohnnutzung wird trotz Option mit MWST fakturiert | Falsche Mehrwertsteuerbehandlung. |
| Monistisches und dualistisches System werden verwechselt | Falsche Steuerberechnung beim Verkauf. |
| Share Deal wird automatisch wie ein gewöhnlicher Beteiligungsverkauf behandelt | Wirtschaftliche Handänderung oder Grundstücksteuerfolgen werden übersehen. |
| Anlagekosten sind beim Verkauf nicht mehr nachweisbar | Höhere steuerbare Bemessungsgrundlage. |
Unternehmensstruktur
Immobilie, Gesellschaft und späteren Exit gemeinsam planen
Die wirtschaftlich geeignete Immobilienstruktur hängt nicht nur von der laufenden Steuerbelastung ab. Finanzierung, Haftung, Mehrwertsteuer, Unternehmensverkauf, Nachfolge und kantonale Grundstücksteuern sollten von Anfang an zusammen betrachtet werden.
Immobiliensteuerberatung
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Wir vergleichen Eigentumsstrukturen, prüfen laufende Gewinn- und Kapitalbesteuerung, Mehrwertsteuer, Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern und begleiten Kauf, Umstrukturierung, Finanzierung und Verkauf.
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