immobilien

Fachwissen  ›  Unternehmen  ›  Immobilien

Geschäftsliegenschaften, Vermietung und Veräusserung

Immobilien im Schweizer Unternehmenssteuerrecht

Geschäftlich gehaltene Immobilien beeinflussen Gewinnsteuer, Kapitalsteuer, Grundstückgewinnsteuer, Handänderungsabgaben und Mehrwertsteuer. Entscheidend sind Eigentümerstruktur, Nutzung, Finanzierung, Belegenheitskanton und die Frage, ob die Immobilie direkt oder über eine Gesellschaft gehalten wird.

Kurz gesagt: Bei Unternehmensimmobilien muss zwischen laufender Besteuerung, Mehrwertsteuer und der späteren Veräusserung unterschieden werden. Besonders wichtig ist der Belegenheitskanton, weil Geschäftsimmobilien beim Verkauf je nach Kanton entweder der ordentlichen Gewinnsteuer oder teilweise der besonderen Grundstückgewinnsteuer unterliegen.

Direkter oder indirekter Immobilienbesitz

Die Eigentumsstruktur bestimmt die steuerliche Behandlung

Eine Immobilie kann direkt im operativen Unternehmen, in einer separaten Immobiliengesellschaft oder ausserhalb der Betriebsgesellschaft gehalten werden.

Die gewählte Struktur beeinflusst laufende Gewinn- und Kapitalsteuer, Finanzierung, Haftung, Mehrwertsteuer, Unternehmensverkauf und Nachfolge.

Gleichzeitig besitzt der Belegenheitskanton bei grundstückbezogenen Steuern besondere Bedeutung. Grundstückgewinnsteuer, Handänderungsabgaben und Bewertungsregeln unterscheiden sich zwischen den Kantonen.

Laufende Nutzung

Mieterträge, Eigennutzung, Unterhalt, Abschreibungen und Finanzierungskosten.

Transaktion

Kauf, Verkauf, Einbringung, Umstrukturierung und wirtschaftliche Handänderung.

Struktur

Operative Gesellschaft, Immobiliengesellschaft, Holding oder privater Direktbesitz.

Laufende Erträge und Aufwendungen

Besteuerung von Geschäftsliegenschaften

Mieterträge

Mieterträge aus einer Geschäftsliegenschaft gehören grundsätzlich zum steuerbaren Unternehmensgewinn.

Nebenkostenabrechnungen, Leerstände, Mietzinsausfälle, Vorauszahlungen und periodenübergreifende Abrechnungen müssen sachgerecht periodisiert werden.

Unterhalt und wertvermehrende Investitionen

Aufwendungen zur Erhaltung des bestehenden Zustands können grundsätzlich als geschäftsmässig begründeter Aufwand berücksichtigt werden.

Wertvermehrende Investitionen werden dagegen grundsätzlich aktiviert und über die steuerlich massgebende Nutzungsdauer abgeschrieben.

Bei grösseren Umbauten kann eine Aufteilung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Bestandteilen notwendig sein.

Abschreibungen

Gebäude und bestimmte Gebäudebestandteile können innerhalb der steuerlich anerkannten Grundsätze abgeschrieben werden.

Grund und Boden unterliegt dagegen grundsätzlich keiner planmässigen Abschreibung.

Deshalb sollte der Kaufpreis bereits beim Erwerb sachgerecht zwischen Land, Gebäude und gegebenenfalls weiteren Vermögenswerten aufgeteilt werden.

Rückstellungen

Eine bloss allgemein erwartete zukünftige Renovation rechtfertigt grundsätzlich noch keine steuerlich abzugsfähige Rückstellung.

Voraussetzung ist grundsätzlich eine am Bilanzstichtag bestehende Verpflichtung oder ein hinreichend konkretisiertes Risiko, soweit die steuerlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Finanzierungskosten

Hypothekarzinsen und andere geschäftlich veranlasste Finanzierungskosten können grundsätzlich vom Gewinn abgezogen werden.

Bei Finanzierung durch Gesellschafter oder verbundene Unternehmen müssen insbesondere Fremdvergleich, Verzinsung und steuerliche Eigenkapitalregeln berücksichtigt werden.

Privatnutzung durch Gesellschafter

Nutzt ein Gesellschafter eine Immobilie der Gesellschaft privat oder bezahlt er einen nicht fremdüblichen Mietzins, kann eine geldwerte Leistung vorliegen.

Dies kann zu einer Gewinnaufrechnung bei der Gesellschaft sowie zu Einkommen und gegebenenfalls Verrechnungssteuerfolgen auf Ebene des Gesellschafters führen.

Mehrwertsteuer bei Immobilien

Vermietung, Option und Vorsteuerkorrekturen

Grundsätzlich von der Steuer ausgenommene Vermietung

Die Überlassung von Grundstücken und Grundstücksteilen zum Gebrauch oder zur Nutzung ist im schweizerischen Mehrwertsteuerrecht grundsätzlich von der Steuer ausgenommen, soweit keine besondere Ausnahme vom Ausnahmetatbestand greift.

Bei einer von der Steuer ausgenommenen Leistung besteht grundsätzlich kein entsprechender Vorsteuerabzug auf den dafür verwendeten Aufwendungen.

Option zur Versteuerung

Für bestimmte von der Steuer ausgenommene Immobilienleistungen kann freiwillig optiert werden.

Dadurch wird auf der betreffenden Leistung Mehrwertsteuer abgerechnet und im Gegenzug kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein Vorsteuerabzug ermöglicht werden.

Keine Option bei ausschliesslicher Wohnnutzung

Eine Option ist bei Grundstücksübertragungen und Immobilienvermietungen ausgeschlossen, wenn der Empfänger das Objekt ausschliesslich für Wohnzwecke nutzt oder nutzen will.

Bei Geschäftsräumen ist eine Option dagegen grundsätzlich möglich, sofern die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.

Vorsteuerabzug des Mieters ist nicht Voraussetzung der Option

Für die Möglichkeit der Option kommt es nicht allein darauf an, ob der Mieter selbst zum vollständigen Vorsteuerabzug berechtigt ist.

Entscheidend ist insbesondere, dass keine ausschliessliche Verwendung für Wohnzwecke vorliegt und keine andere gesetzliche Ausschlussregel greift.

Neubau, Umbau und Sanierung

Bei Bauprojekten sollten von Beginn an steuerbare, optierte und von der Steuer ausgenommene Nutzungsbereiche unterschieden werden.

Nur so lassen sich Vorsteuerabzug und spätere Korrekturen nachvollziehbar dokumentieren.

Nutzungsänderungen

Wechselt eine Immobilie oder ein Gebäudeteil zwischen steuerbarer und von der Steuer ausgenommener Verwendung, können Vorsteuerkorrekturen entstehen.

Je nach Richtung der Nutzungsänderung können insbesondere Eigenverbrauch oder eine Einlageentsteuerung zu prüfen sein.

Verkauf

Bei einer Immobilienveräusserung ist gesondert zu prüfen, ob die Übertragung von der Steuer ausgenommen erfolgt, ob optiert werden kann oder ob ein mehrwertsteuerliches Meldeverfahren in Betracht kommt.

Eine MWST-Entscheidung kann noch Jahre später relevant werden Option, Vorsteuerabzug und Nutzungszuordnung bei Erwerb oder Umbau können bei einer späteren Nutzungsänderung oder Veräusserung zu Korrekturen führen.

Veräusserung und Übertragung

Grundstückgewinnsteuer und kantonale Systeme

Bei Geschäftsimmobilien ist zunächst zu bestimmen, welches kantonale Grundstückgewinnsteuersystem gilt. Die Unterscheidung zwischen monistischem und dualistischem System entscheidet, welche Steuer den Wertzuwachs erfasst.

Thema Zentrale Frage Typisches Risiko
Monistisches System Unterliegt der Wertzuwachs auf einer Geschäftsimmobilie der besonderen Grundstückgewinnsteuer? Gewinnsteuer und Grundstückgewinnsteuer werden falsch voneinander abgegrenzt.
Dualistisches System Wird der gesamte Geschäftsgewinn aus der Immobilienveräusserung über die ordentliche Gewinnsteuer erfasst? Das kantonale System wird mit dem Privatvermögenssystem verwechselt.
Wiedereingebrachte Abschreibungen Welche früheren steuerwirksamen Abschreibungen werden bei der Veräusserung wieder erfasst? Buchgewinn und Wertzuwachs werden nicht sachgerecht getrennt.
Haltedauer Hat die Besitzdauer Einfluss auf den kantonalen Grundstückgewinnsteuertarif? Zuschläge bei kurzer Haltedauer oder Ermässigungen werden übersehen.
Anlagekosten Welche Erwerbs-, Bau- und wertvermehrenden Kosten sind nachweisbar? Zu hoher steuerbarer Grundstückgewinn.
Ersatzbeschaffung Können stille Reserven bei Ersatz einer betriebsnotwendigen Immobilie übertragen werden? Steueraufschub scheitert an Voraussetzungen oder falscher Strukturierung.
Share Deal Wird die Übertragung von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft kantonal als wirtschaftliche Handänderung behandelt? Grundstückgewinnsteuer oder Handänderungsabgabe wird übersehen.

Monistisches System

Im monistischen System werden grundsätzlich auch Wertzuwachsgewinne auf Geschäftsimmobilien mit der besonderen Grundstückgewinnsteuer erfasst.

Wiedereingebrachte Abschreibungen können daneben weiterhin der ordentlichen Gewinnsteuer unterliegen.

Zu den monistischen Kantonen gehören derzeit insbesondere Zürich, Bern, Uri, Schwyz, Nidwalden, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Tessin und Jura.

Dualistisches System

Im dualistischen System unterliegen Gewinne aus der Veräusserung von Geschäftsimmobilien durch juristische Personen grundsätzlich der ordentlichen Gewinnsteuer.

Die besondere Grundstückgewinnsteuer ist dort grundsätzlich auf andere Sachverhalte, insbesondere private Grundstückgewinne, ausgerichtet.

Direkte Bundessteuer

Unabhängig vom kantonalen Grundstückgewinnsteuersystem unterliegt ein Gewinn aus einer Geschäftsimmobilie bei einer juristischen Person grundsätzlich auch der Systematik der direkten Bundessteuer.

Die kantonale Aufteilung zwischen Grundstückgewinn- und Gewinnsteuer ersetzt deshalb nicht die separate Beurteilung der direkten Bundessteuer.

Handänderungssteuern und Gebühren

Die Kantone behandeln Handänderungen unterschiedlich. Je nach Kanton bestehen eigentliche Handänderungssteuern, Handänderungsabgaben oder lediglich Grundbuch- beziehungsweise Beurkundungsgebühren.

Auch wirtschaftliche Handänderungen können in einzelnen Kantonen erfasst werden.

Wirtschaftliche Handänderung beim Share Deal

Der Verkauf von Anteilen einer Immobiliengesellschaft ist nicht automatisch steuerlich dasselbe wie der Verkauf einer gewöhnlichen operativen Beteiligung.

Je nach kantonalem Recht können Beteiligungsübertragungen, die wirtschaftlich die Verfügungsmacht über ein Grundstück übertragen, Grundstückgewinnsteuer oder Handänderungsabgaben auslösen.

Konzerninterne Übertragungen

Konzerninterne Umstrukturierungen können unter bestimmten Voraussetzungen steuerneutral beziehungsweise unter Steueraufschub durchgeführt werden.

Grundstückbezogene kantonale Steuern und Abgaben sollten trotzdem separat geprüft werden.

Direktbesitz oder Immobiliengesellschaft

Welche Struktur zur Immobilie passt

Immobilie im operativen Unternehmen

Die direkte Haltung im operativen Unternehmen ist administrativ einfach, verbindet jedoch Betriebs- und Immobilienrisiken.

Ein späterer Verkauf des operativen Unternehmens kann dadurch komplexer werden, wenn der Käufer das Geschäft übernehmen, die Immobilie aber nicht erwerben möchte.

Separate Immobiliengesellschaft

Eine separate Immobiliengesellschaft kann Immobilien- und Betriebsrisiken trennen.

Vermietet sie die Immobilie an eine verbundene Betriebsgesellschaft, sollten Mietzins, Nebenkosten, Finanzierung und weitere Leistungen fremdüblich ausgestaltet sein.

Holdingstruktur

Eine Holding kann Betriebsgesellschaft und Immobiliengesellschaft unter einer gemeinsamen Eigentümerstruktur bündeln.

Dividenden, Beteiligungsabzug, Finanzierung, konzerninterne Leistungen und ein späterer Verkauf sollten bereits bei der Strukturierung berücksichtigt werden.

Share Deal

Beim Verkauf einer Immobiliengesellschaft werden die Gesellschaftsanteile übertragen und nicht unmittelbar das Grundstück.

Trotzdem können kantonale Regeln zur wirtschaftlichen Handänderung und zur Grundstückgewinnsteuer eingreifen.

Auch latente Steuern innerhalb der Gesellschaft beeinflussen regelmässig die Kaufpreisverhandlung.

Asset Deal

Beim Asset Deal wird das Grundstück selbst übertragen. Grundstückgewinn- beziehungsweise Gewinnsteuer, Handänderungsabgaben, Mehrwertsteuer, Finanzierung und Vertragsübernahmen sind unmittelbar auf Objektebene zu prüfen.

Privater Direktbesitz des Unternehmers

Hält der Unternehmer die Immobilie privat und vermietet sie an seine Gesellschaft, müssen die private Immobilienbesteuerung und die Unternehmensbesteuerung getrennt betrachtet werden.

Mietzins und weitere Leistungen zwischen Eigentümer und Gesellschaft müssen dem Drittvergleich standhalten.

Die richtige Struktur hängt auch vom späteren Exit ab Eine Struktur, die beim Erwerb steuerlich oder administrativ attraktiv erscheint, kann bei Verkauf, Unternehmensnachfolge oder Aufnahme eines Investors Nachteile verursachen.

Immobilienprozess

Von der Investition zur steuerlich dokumentierten Immobilie

Schritt 1 Nutzung und Ziel

Eigennutzung, Vermietung, Entwicklung, späterer Verkauf oder langfristige Anlage festlegen.

Schritt 2 Struktur wählen

Operative Gesellschaft, separate Immobiliengesellschaft, Holding oder Direktbesitz vergleichen.

Schritt 3 Steuern modellieren

Gewinnsteuer, Grundstückgewinnsteuer, Handänderungsabgaben, MWST und Finanzierung prüfen.

Schritt 4 Dokumentation fortführen

Kaufpreisallokation, Anlagekosten, Abschreibungen, Verträge und Vorsteuer während der gesamten Haltedauer dokumentieren.

  • Kaufvertrag und Grundbuchauszug
  • Kaufpreisallokation auf Land und Gebäude
  • Finanzierungs- und Hypothekarverträge
  • Miet- und Nutzungsverträge
  • Anlagen- und Abschreibungsverzeichnis
  • Bau- und Renovationsrechnungen
  • Unterhalts- und Nebenkosten
  • MWST-Option und Vorsteuernachweise
  • Nutzungsänderungen während der Haltedauer
  • Amtliche und externe Bewertungen
  • Frühere Grundstücksteuerveranlagungen
  • Gesellschafter- und Intercompany-Verträge
  • Dokumentation der Anlagekosten
  • Geplante Verkaufs- oder Nachfolgestruktur

Typische Fehler

Wo Unternehmensimmobilien steuerlich problematisch werden

Warnsignal Typisches Risiko
Grund und Gebäude werden nicht getrennt bilanziert Zu hohe oder sachlich falsche Abschreibungen.
Gesellschafter nutzt die Immobilie ohne fremdüblichen Mietzins Geldwerte Leistung, Gewinnaufrechnung und mögliche Verrechnungssteuer.
Wertvermehrende Investitionen werden vollständig als laufender Aufwand behandelt Steuerliche Aufrechnung und fehlerhafte Anlagewerte.
MWST-Option ohne Analyse der tatsächlichen Nutzung Unzulässige Option oder spätere Vorsteuerkorrektur.
Ausschliessliche Wohnnutzung wird trotz Option mit MWST fakturiert Falsche Mehrwertsteuerbehandlung.
Monistisches und dualistisches System werden verwechselt Falsche Steuerberechnung beim Verkauf.
Share Deal wird automatisch wie ein gewöhnlicher Beteiligungsverkauf behandelt Wirtschaftliche Handänderung oder Grundstücksteuerfolgen werden übersehen.
Anlagekosten sind beim Verkauf nicht mehr nachweisbar Höhere steuerbare Bemessungsgrundlage.

Unternehmensstruktur

Immobilie, Gesellschaft und späteren Exit gemeinsam planen

Die wirtschaftlich geeignete Immobilienstruktur hängt nicht nur von der laufenden Steuerbelastung ab. Finanzierung, Haftung, Mehrwertsteuer, Unternehmensverkauf, Nachfolge und kantonale Grundstücksteuern sollten von Anfang an zusammen betrachtet werden.

Hinweis: Dieser Leitfaden enthält allgemeine Informationen. Die steuerliche Behandlung von Unternehmensimmobilien hängt insbesondere von Kanton, Eigentümerstruktur, Nutzung, Haltedauer, Finanzierung, Mehrwertsteuerstatus und konkreter Transaktionsform ab. Bei Immobilienverkäufen und Umstrukturierungen sollten insbesondere das kantonale Grundstückgewinnsteuersystem und mögliche wirtschaftliche Handänderungen vor Abschluss der Transaktion geprüft werden.

Immobiliensteuerberatung

Sie kaufen, halten, übertragen oder verkaufen eine Unternehmensimmobilie?

Wir vergleichen Eigentumsstrukturen, prüfen laufende Gewinn- und Kapitalbesteuerung, Mehrwertsteuer, Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern und begleiten Kauf, Umstrukturierung, Finanzierung und Verkauf.

Unternehmensimmobilien besprechen