Nachfolge-Immobilien

SteuerleitfadenNachfolge und Immobilien › Erbschaft und Schenkung

Kantonale Nachlassbesteuerung und grenzüberschreitender Situs

Erbschaft und Schenkung in der Schweiz

Erbschafts- und Schenkungssteuern werden in der Schweiz grundsätzlich kantonal geregelt. Entscheidend sind Wohnsitz des Erblassers oder Schenkers, Belegenheitsort einzelner Vermögenswerte, Verwandtschaftsgrad, Bewertung und allfällige internationale Steueransprüche.

Kantonale Zuständigkeit

Keine einheitliche Schweizer Erbschafts- und Schenkungssteuer

Der Bund erhebt keine allgemeine Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Zuständig sind die Kantone, teilweise mit kommunalen Zuschlägen. Die Regeln unterscheiden sich deutlich.

Bei beweglichem Vermögen knüpft die Steuer häufig an den letzten Wohnsitz des Erblassers oder den Wohnsitz des Schenkers an. Bei Immobilien ist regelmässig der Belegenheitskanton zuständig.

Erbschaft

Vermögensübergang aufgrund gesetzlicher Erbfolge, Testament oder Erbvertrag.

Schenkung

Unentgeltliche oder teilweise unentgeltliche Übertragung zu Lebzeiten.

Internationale Fälle

Mehrere Staaten können aufgrund Wohnsitz, Staatsangehörigkeit oder Vermögensort zugreifen.

Steuerliche Anknüpfung

Welcher Kanton darf die Übertragung besteuern?

Vermögenswert oder SachverhaltTypische AnknüpfungPrüfpunkt
Bankguthaben und WertschriftenLetzter Wohnsitz des Erblassers beziehungsweise Wohnsitz des Schenkers.Gab es einen in- oder ausländischen Wohnsitzwechsel?
Nicht kotierte BeteiligungenGrundsätzlich bewegliches Vermögen; der Sitzstaat der Gesellschaft kann international zusätzlich zugreifen.Bestehen ausländische Nachlass- oder Erbschaftsteuerregeln?
Schweizer GrundstückKanton des Belegenheitsorts.Ist eine separate Deklaration ausserhalb des Wohnsitzkantons erforderlich?
Ausländisches GrundstückRegelmässig Belegenheitsstaat; Schweizer Progressions- oder Verfahrensfolgen sind möglich.Besteuert zusätzlich der Wohnsitzstaat den Erwerb?
Betriebsstätte oder GeschäftsbetriebJe nach Vermögensart und örtlicher Bindung.Wie ist bewegliches Vermögen von örtlich gebundenem Betriebsvermögen abzugrenzen?
Nutzniessung oder WohnrechtFolgt häufig dem zugrunde liegenden Vermögenswert.Kapitalwert, Dauer und Belegenheitsort bestimmen.

Bei mehreren Kantonen oder Staaten ist eine Steuerausscheidung erforderlich. Doppelbesteuerungsverbote und kantonale Abgrenzungsregeln müssen auf den konkreten Vermögenswert angewendet werden.

Grenzüberschreitende Nachlässe

Situs-Fragen bei internationalem Vermögen

Wohnsitz und Domizil

Der steuerliche Wohnsitz des Erblassers oder Schenkers kann vom zivilrechtlichen Wohnsitz, von der Staatsangehörigkeit oder von einem ausländischen Domizilbegriff abweichen.

Staatsangehörigkeit

Einige Staaten knüpfen Erbschaft- oder Nachlasssteuern zusätzlich an die Staatsangehörigkeit oder einen langfristigen Aufenthaltsstatus.

Immobilien

Grundstücke werden typischerweise dem Belegenheitsstaat zugeordnet. Das gilt häufig auch dann, wenn der Eigentümer in der Schweiz ansässig war.

Gesellschaftsanteile

Bei Anteilen an ausländischen Gesellschaften kann der Sitzstaat der Gesellschaft eigene Situs-Regeln anwenden.

Bank- und Depotvermögen

Kontoführung und Depotstelle bestimmen den steuerlichen Situs nicht zwingend allein. Massgebend ist das jeweilige nationale Erbschaftsteuerrecht.

Trusts und ähnliche Strukturen

Settlor, Trustee, Begünstigte, Widerruflichkeit, Vermögensort und Zeitpunkt der Zuwendung können unterschiedliche Steueransprüche auslösen.

Der Situs ist vermögenswertbezogen zu prüfenEin Nachlass kann gleichzeitig in mehreren Kantonen und Staaten steuerpflichtige Vermögenswerte enthalten.

Steuerwert und Verkehrswert

Wie Vermögen für Erbschaft und Schenkung bewertet wird

Bankguthaben und Wertschriften

Liquide Mittel werden grundsätzlich zum Nominalwert, kotierte Wertschriften regelmässig zum massgebenden Kurswert angesetzt.

Nicht kotierte Beteiligungen

Unternehmensanteile benötigen eine nachvollziehbare Bewertung. Ertragswert, Substanzwert, Marktvergleich und kantonale Bewertungsrichtlinien können eine Rolle spielen.

Immobilien

Kantone verwenden je nach Verfahren amtliche Werte, Verkehrswerte oder besondere steuerliche Bewertungsmethoden.

Darlehen und Forderungen

Bonität, Verzinsung, Laufzeit und Einbringlichkeit können den Wert beeinflussen.

Nutzniessung und Wohnrecht

Vorbehaltene Nutzungsrechte mindern regelmässig den Wert des übertragenen Eigentums. Kapitalisierung und Lebenserwartung müssen dokumentiert werden.

Gemischte Schenkung

Liegt die Gegenleistung unter dem Wert des übertragenen Vermögens, kann die Differenz als Schenkung behandelt werden.

Immobilien als Nachlass- oder Schenkungsvermögen

Belegenheitsort, Steueraufschub und latente Belastungen

Belegenheitskanton

Eine Schweizer Immobilie wird erbschafts- oder schenkungssteuerlich regelmässig im Kanton ihrer Lage erfasst, auch wenn Erblasser, Schenker oder Erwerber in einem anderen Kanton wohnen.

Steueraufschub bei Grundstückgewinnsteuer

Erbgang und Schenkung können bei der Grundstückgewinnsteuer einen Aufschub bewirken. Die latente Steuerlast bleibt im Objekt gebunden und wird bei einer späteren steuerbaren Veräusserung relevant.

Historische Werte

Für spätere Grundstückgewinnsteuerberechnungen können frühere Anlagekosten und Besitzdauer des Rechtsvorgängers fortgeführt werden.

Nutzniessung und Wohnrecht

Bei Vorbehalt eines Nutzungsrechts sind Wert, Einkommenszurechnung, Unterhaltslasten und spätere Löschung des Rechts zu dokumentieren.

Erbengemeinschaft

Die Zuweisung einer Immobilie an einen einzelnen Erben kann anders behandelt werden als ein Verkauf zwischen Miterben. Ausgleichszahlungen sind gesondert zu prüfen.

Ausländische Immobilien

Bei ausländischen Grundstücken steht der Situs im Belegenheitsstaat im Vordergrund. Zusätzlich sind Schweizer Deklarations- und Progressionsfolgen möglich.

Auf dieser Seite geht es nur um Immobilien als übertragenes VermögenLaufende Vermietung, Eigenmietwert, Erwerb und allgemeiner Verkauf werden in den jeweiligen Immobilienguides behandelt.

Anzeige und Steuerverfahren

Von der Vermögensübersicht zur vollständigen Deklaration

Schritt 1Zuständigkeit bestimmen

Wohnsitzkanton, Belegenheitskantone und ausländische Staaten identifizieren.

Schritt 2Vermögen nach Situs ordnen

Bewegliches Vermögen, Immobilien, Beteiligungen, Trusts und Nutzungsrechte zuordnen.

Schritt 3Bewertung erstellen

Stichtagswerte, Schulden, Nutzniessung und latente Steuern dokumentieren.

Schritt 4Anzeigen und Erklärungen einreichen

Kantonale und ausländische Fristen, Formulare und Nachweise koordinieren.

  • Erbschein, Testament oder Erbvertrag
  • Schenkungsvertrag
  • Wohnsitznachweise
  • Vermögensverzeichnis zum Stichtag
  • Bank- und Depotauszüge
  • Beteiligungsunterlagen und Bewertungen
  • Grundbuchauszüge
  • Immobilienbewertungen
  • Nutzniessungs- und Wohnrechtsverträge
  • Schulden und Hypotheken
  • Ausländische Steuererklärungen
  • Frühere Schenkungen und Erbvorbezüge
WarnsignalTypisches Risiko
Nur der Wohnsitzkanton wird geprüftSeparate Steuerpflicht am Belegenheitsort einer Immobilie wird übersehen.
Ausländische Beteiligung wird wie Schweizer bewegliches Vermögen behandeltAusländischer Situs oder Nachlasssteueranspruch bleibt unerkannt.
Nutzniessung wird nicht bewertetFehlerhafte Schenkungs- oder Nachlassbemessung.
Grundstückgewinnsteueraufschub wird als Steuerbefreiung verstandenLatente Steuerlast wird bei Erbteilung oder Bewertung ignoriert.
Frühere Schenkungen fehlen in der DokumentationFehler bei Tarif, Ausgleichung und Pflichtteilen.
Mehrere Staaten besteuern denselben ErwerbDoppelbesteuerung ohne rechtzeitige Entlastungsanträge.
Hinweis: Dieser Leitfaden enthält allgemeine Informationen. Steuerpflicht, Situs, Befreiungen, Bewertung und Deklaration hängen von Wohnsitz, Belegenheitsort, Verwandtschaftsgrad, Vermögensart, Kanton und beteiligten Staaten ab.

Erbschafts- und Schenkungsberatung

Sie müssen einen Nachlass oder eine Schenkung kantonal und international zuordnen?

Wir bestimmen Steuerhoheit und Situs, bewerten Immobilien und Beteiligungen, prüfen Nutzniessung und Doppelbesteuerung und begleiten Anzeigen, Steuererklärungen und Entlastungsanträge.

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