Kanton Waadt · Immobiliensteuern
Immobiliensteuern im Kanton Waadt
Steuerliche Fragen rund um Kauf, Besitz, Vermietung und Verkauf von Immobilien im Kanton Waadt: Grundstückgewinnsteuer, Eigenmietwert, Liegenschaftssteuer («impôt foncier»), Handänderungssteuer («droit de mutation»), Ergänzungssteuer für Unternehmen und grenzüberschreitende Sachverhalte.
Immobilien im Steuerrecht
Die Waadt verwendet ein dualistisches System
Bei natürlichen Personen werden selbstgenutzte und vermietete Liegenschaften über Einkommens- und Vermögenssteuer erfasst. Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen der Grundstückgewinnsteuer («impôt sur les gains immobiliers»), die der Kanton erhebt; fünf Zwölftel des Ertrags gehen an die Gemeinde, in der das Grundstück liegt.
Grundstücke im Geschäftsvermögen werden grundsätzlich anders behandelt: Veräusserungsgewinne fliessen in die Einkommens- bzw. Gewinnsteuer ein. Für den Wertzuwachs land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke natürlicher Personen gilt jedoch die Grundstückgewinnsteuer. Laufend können die Gemeinden eine Liegenschaftssteuer von höchstens 1,5 ‰ der Steuerschätzung erheben, auf Liegenschaften juristischer Personen kommt eine kantonale Ergänzungssteuer hinzu; beim Kauf fällt die Handänderungssteuer an. Grundlage mehrerer dieser Steuern ist die Steuerschätzung («estimation fiscale»).
Natürliche Personen
Selbstnutzung, Vermietung und laufende Immobiliensteuern
Selbstgenutzte Liegenschaft
Bis Ende 2028 ist ein Eigenmietwert als Einkommen zu versteuern. Er beträgt 65 % eines indexierten statistischen Werts aus der kantonalen Mietstatistik. Statt der effektiven Unterhaltskosten können 20 % des Eigenmietwerts abgezogen werden, bei über 20-jährigen Gebäuden 30 %.
Vermietete Liegenschaft
Miet- und Pachterträge gehören zum steuerbaren Einkommen. Abziehbar sind Unterhaltskosten, Versicherungsprämien und Verwaltungskosten Dritter – effektiv oder pauschal mit 10 % bzw. 20 % des Bruttomietertrags. Über CHF 150’000 Mietertrag berechnet die Steuerverwaltung die Pauschale auf CHF 150’000.
Vermögenssteuer zur Steuerschätzung
Waadtländer Liegenschaften werden in der Vermögenssteuer mit der Steuerschätzung erfasst, dem Mittel aus Ertragswert und Verkehrswert, höchstens aber dem Verkehrswert. Für die Erbschafts- und Schenkungssteuer zählen Grundstücke mit 80 % dieser Schätzung.
Liegenschaftssteuer der Gemeinde
Die Gemeinden können jährlich eine Liegenschaftssteuer von höchstens 1,5 ‰ der Steuerschätzung erheben, ohne Abzug der Schulden; Lausanne erhebt 1,5 ‰. Geschuldet ist sie von natürlichen und juristischen Personen; massgebend sind Eigentum zu Jahresbeginn und die Schätzung am 1. Januar.
Grundstückgewinnsteuer
Private Grundstückgewinne werden nach Besitzesdauer besteuert
Steuerbar ist der Erlös abzüglich Erwerbspreis und anrechenbarer Aufwendungen («impenses»). Abziehbar sind unter anderem die Handänderungssteuer, Kosten für Schuldbriefe und amtliche Schätzungen sowie Grundeigentümerbeiträge für die Erschliessung. Liegen die Gewinne einer Person in einem Steuerjahr insgesamt unter CHF 5’000, wird keine Steuer erhoben.
Die Waadt wendet einen proportionalen Satz an, der nur von der Besitzesdauer abhängt: 30 % bei weniger als einem Jahr, dann sinkend bis 7 % ab 24 Jahren. Nachgewiesene Jahre der Selbstnutzung zählen doppelt. Die Steuer erhebt der Kanton und überweist fünf Zwölftel an die Gemeinde des Grundstücks; eine Kirchensteuer fällt nicht an.
Für jede Veräusserung ist laut Steuerverwaltung innert 30 Tagen eine Erklärung mit dem offiziellen Formular und den Belegen einzureichen. Gegen die Veranlagung kann innert 30 Tagen ab Eröffnung schriftlich per Post Einsprache erhoben werden; per E-Mail ist das nicht möglich.
Kurze Besitzesdauer
Bei weniger als einem Jahr beträgt der Satz 30 %, im zweiten Jahr 27 %, im dritten 24 %, im vierten 22 % und im fünften 20 %. Ein Gewinn von CHF 200’000 nach weniger als einem Jahr kostet damit CHF 60’000.
Lange Besitzesdauer und Selbstnutzung
Ab fünf Jahren sinkt der Satz schrittweise von 18 % auf 10 % nach 18 Jahren und 7 % ab 24 Jahren. Wer eine Liegenschaft 13 Jahre selbst bewohnt hat, kommt rechnerisch auf 26 Jahre: Auf CHF 200’000 Gewinn fallen dann 7 % oder CHF 14’000 an statt 13 % oder CHF 26’000 bei Vermietung.
Steueraufschub
Aufgeschoben wird die Steuer bei Erbgang und Erbvorbezug, bei Schenkung, bei einem Wechsel des Güterstands mit Zustimmung beider Ehegatten sowie bei Übertragungen zwischen Ehegatten im Rahmen einer Scheidung. Ein Aufschub ist keine Befreiung: Die latente Steuer wird beim nächsten steuerbaren Verkauf fällig.
Ersatzbeschaffung des Eigenheims
Wird eine dauernd und ausschliesslich selbst bewohnte Liegenschaft verkauft und der Erlös innert angemessener Frist in eine gleich genutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz investiert, wird die Steuer aufgeschoben. Frist und Behandlung einer nur teilweisen Reinvestition sollten vorab mit der Steuerverwaltung geklärt werden.
Geschäftsvermögen und juristische Personen
Geschäftsliegenschaften und juristische Personen
Juristische Personen
Bei AG, GmbH und Genossenschaften gehören Gewinne aus dem Verkauf von Liegenschaften zum steuerbaren Reingewinn. Sie unterliegen der ordentlichen Gewinnsteuer von 3⅓ % bzw. 3,75 % einfacher Steuer, multipliziert mit den Steuerfüssen von Kanton und Gemeinde.
Geschäftsvermögen natürlicher Personen
Bei Selbständigerwerbenden fliessen Gewinne aus Geschäftsliegenschaften grundsätzlich in die Einkommenssteuer. Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken unterliegen wiedereingebrachte Abschreibungen der Einkommenssteuer, der Wertzuwachs über die Anlagekosten dagegen der Grundstückgewinnsteuer. Die Abgrenzung zum Privatvermögen entscheidet daher über Tarif und Besitzesdauerregeln; auch die Überführung eines Grundstücks ins Geschäftsvermögen gilt grundsätzlich als Veräusserung.
Steuerbefreite Institutionen und Immobiliengesellschaften
Juristische Personen, die von der Gewinnsteuer befreit sind, zahlen auf Grundstückgewinnen die Grundstückgewinnsteuer. Dasselbe gilt für den Gewinn aus dem Verkauf einer Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft, für den der Beteiligungsabzug beansprucht wird; die Waadt erfasst zudem Übertragungen von Minderheitsbeteiligungen an Immobiliengesellschaften.
Ergänzungssteuer auf Liegenschaften
Juristische Personen zahlen jährlich eine kantonale Ergänzungssteuer von 1 ‰ der Steuerschätzung ihrer Liegenschaften; ausgenommen sind selbst für den Betrieb genutzte Liegenschaften und Sozialwohnungen. Gemeinden mit Handänderungssteuer können einen Zuschlag bis 50 Rappen je Franken erheben; Lausanne erhebt 50 Rappen, zusammen also 1,5 ‰.
Kauf und Eigentumsübertragung
Handänderungssteuer und Erwerbskosten beachten
Handänderungssteuer von 2,2 %
Beim entgeltlichen Erwerb eines Waadtländer Grundstücks erhebt der Kanton eine Handänderungssteuer («droit de mutation») von 2,2 % auf dem tatsächlich vereinbarten Preis; erscheint dieser zu tief, schätzt die Behörde den Wert. Sie schuldet die erwerbende Person, sofern nichts anderes vereinbart ist; die Vertragsparteien haften solidarisch.
Gemeindezuschlag bis 50 %
Die Gemeinden können einen Zuschlag von höchstens 50 % der Kantonssteuer erheben. Lausanne erhebt 50 Rappen je Franken: Bei einem Kaufpreis von CHF 1 Mio. ergeben sich CHF 22’000 Kantons- und CHF 11’000 Gemeindesteuer, zusammen CHF 33’000 oder 3,3 %.
Befreiungen und Sonderfälle
Erbgang und reine Schenkung unterliegen nicht der Handänderungssteuer, sondern der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Befreit sind unter anderem Teilungen geerbter oder geschenkter Liegenschaften (ein Mehrwert seit dem Erwerb bleibt steuerbar), Übertragungen zwischen Ehegatten als Folge einer Scheidung oder Trennung und gewisse Umstrukturierungen; beim Tausch schuldet jede Partei die halbe Steuer.
Fristen, Gebühren und Lex Koller
Die Handänderungssteuer ist innert 30 Tagen ab Zustellung der provisorischen oder definitiven Veranlagung zu bezahlen. Daneben fallen Notariatskosten und weitere Gebühren an. Bei Erwerb durch Personen im Ausland ist zusätzlich das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) zu prüfen.
Typische Fragestellungen
Wann eine Immobiliensteueranalyse sinnvoll ist
Verkauf nach kurzer Besitzesdauer
Wer eine nicht selbst bewohnte Liegenschaft innerhalb von fünf Jahren verkauft, zahlt 20 % bis 30 % Grundstückgewinnsteuer; nachgewiesene Jahre der Selbstnutzung zählen doppelt. Zeitpunkt und anrechenbare Aufwendungen sollten vorher geprüft werden.
Privat oder Geschäftsvermögen?
Die Zuordnung entscheidet, ob ein Gewinn der kantonalen Grundstückgewinnsteuer oder der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer unterliegt, und beeinflusst Abzüge und Besitzesdauerregeln.
Kauf in Lausanne oder einer anderen Gemeinde
Handänderungssteuer mit Gemeindezuschlag, Liegenschaftssteuer der Gemeinde und bei Unternehmen die Ergänzungssteuer mit Zuschlag hängen vom Ort der Liegenschaft ab und gehören in die Kaufkalkulation.
Eigentümer in Frankreich, Deutschland oder den USA
Bei Eigentümern mit Wohnsitz im Ausland müssen Waadtländer Einkommens-, Vermögens-, Liegenschafts- und Grundstückgewinnsteuer mit dem ausländischen Steuerrecht und den Doppelbesteuerungsabkommen koordiniert werden.
Weiterführendes Fachwissen
Weitere Steuern im Kanton Waadt
Häufige Fragen
Immobiliensteuern Waadt
Wie wird der Verkauf einer privaten Immobilie in der Waadt besteuert?
Gilt die Grundstückgewinnsteuer auch für eine GmbH oder AG?
Gibt es eine jährliche Liegenschaftssteuer?
Wer bezahlt die Handänderungssteuer?
Gilt bei selbstgenutztem Wohneigentum der Eigenmietwert?
Kann ich die Grundstückgewinnsteuer beim Kauf eines neuen Eigenheims aufschieben?
Steuerberatung
Immobiliensteuern vor Kauf, Strukturierung oder Verkauf prüfen
Bei Immobilien im Privat- oder Geschäftsvermögen, Gesellschaftsstrukturen, Zuzug oder Wegzug, interkantonalen Sachverhalten sowie Eigentümern mit Bezug zu Frankreich, Deutschland oder den USA unterstützen wir bei der steuerlichen Einordnung.