Kanton St. Gallen · Immobiliensteuern
Immobiliensteuern im Kanton St. Gallen
Steuerliche Fragen rund um Kauf, Besitz, Vermietung und Verkauf von Immobilien im Kanton St. Gallen: Grundstückgewinnsteuer, Eigenmietwert, Grundsteuer, Handänderungssteuer, Geschäftsvermögen und grenzüberschreitende Sachverhalte.
Immobilien im Steuerrecht
St. Gallen verwendet ein dualistisches System
Bei natürlichen Personen werden selbstgenutzte und vermietete Immobilien über Einkommens- und Vermögenssteuer erfasst. Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.
Grundstücke im Geschäftsvermögen werden anders behandelt: Veräusserungsgewinne fliessen grundsätzlich in die ordentliche Einkommens- bzw. Gewinnbesteuerung ein. Damit unterscheidet sich St. Gallen wesentlich vom monistischen System des Kantons Zürich.
Natürliche Personen
Selbstnutzung, Vermietung und laufende Immobiliensteuern
Selbstgenutzte Immobilie
Der Mietwert selbstgenutzter Grundstücke gehört zum steuerbaren Einkommen. Ausgangspunkt ist der amtlich geschätzte Mietwert; grundsätzlich gilt das Marktwertprinzip.
Vermietete Immobilie
Miet- und Pachterträge gehören zum steuerbaren Einkommen. Steuerlich zulässige Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie Schuldzinsen können nach den geltenden Regeln berücksichtigt werden.
Vermögenssteuer
Privat gehaltene Immobilien werden mit dem amtlich bestimmten Steuerwert im steuerbaren Vermögen berücksichtigt. Die Grundstückschätzung ist deshalb sowohl für Eigenmietwert als auch Vermögenssteuer von Bedeutung.
Grundsteuer
Zusätzlich können die politischen Gemeinden eine jährliche Grundsteuer auf Grundstücken natürlicher und juristischer Personen erheben. Der gesetzliche Rahmen beträgt grundsätzlich 0,2 bis 0,8 Promille; den konkreten Satz bestimmt die Gemeinde.
Grundstückgewinnsteuer
Private Grundstückgewinne werden separat besteuert
Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen im Kanton St. Gallen der Grundstückgewinnsteuer. Steuerbar ist grundsätzlich der Veräusserungsgewinn nach Abzug der anrechenbaren Anlagekosten.
Der Tarif ist progressiv. Für Gewinne über CHF 600'000 beträgt die einfache Grundstückgewinnsteuer für den ganzen Gewinn 10 %. Zusätzlich beeinflusst die Besitzesdauer den Steuerbetrag.
Kurze Besitzesdauer
Bei einer Eigentumsdauer von weniger als fünf Jahren wird der Steuerbetrag erhöht. Der Zuschlag beträgt für jedes volle Jahr unter fünf Jahren 1 %.
Lange Besitzesdauer
Ab mehr als 15 Jahren Eigentumsdauer sind Ermässigungen vorgesehen. Bei langjährig selbstbewohntem Eigentum kann die Ermässigung auf einem Gewinnanteil bis CHF 500'000 bis zu 40,5 % erreichen; in anderen Fällen gilt grundsätzlich eine tiefere maximale Ermässigung.
Ersatzbeschaffung
Beim Verkauf einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft kann bei gesetzlich qualifizierender Ersatzbeschaffung ein Steueraufschub beantragt werden.
Vorausberechnung
Das Kantonale Steueramt bietet eine Vorausberechnung und einen offiziellen Grundstückgewinnsteuer-Kalkulator an. Vor einem Verkauf kann damit die mutmassliche Belastung besser abgeschätzt werden.
Geschäftsvermögen und juristische Personen
Geschäftsgrundstücke fallen grundsätzlich in die ordentliche Besteuerung
Juristische Personen
Bei ordentlich steuerpflichtigen AG, GmbH und anderen juristischen Personen gehören Kapital-, Aufwertungs- und Liquidationsgewinne grundsätzlich zum steuerbaren Reingewinn. Gewinne aus dem Verkauf von Geschäftsgrundstücken werden damit grundsätzlich über die ordentliche Gewinnsteuer erfasst.
Geschäftsvermögen natürlicher Personen
Bei Immobilien im Geschäftsvermögen natürlicher Personen fliessen Veräusserungsgewinne grundsätzlich in die ordentliche Einkommensbesteuerung ein. Die Abgrenzung zwischen Privat- und Geschäftsvermögen ist deshalb besonders wichtig.
Steuerbefreite juristische Personen
Für bestimmte von der ordentlichen Steuerpflicht befreite juristische Personen bleibt die Grundstückgewinnsteuer ausdrücklich vorbehalten.
Interkantonale Unternehmen
St.-Galler Grundstücke begründen regelmässig ein besonderes Steuerdomizil. Bei Unternehmen mit mehreren Kantonen ist deshalb eine interkantonale Ausscheidung von Gewinn und Kapital erforderlich.
Kauf und Eigentumsübertragung
Handänderungssteuer und Grundbuchkosten beachten
Handänderungssteuer
Bei Handänderungen von Grundstücken wird im Kanton St. Gallen eine kommunale Handänderungssteuer erhoben. Steuerpflichtig ist grundsätzlich die erwerbende Person; die veräussernde Person haftet solidarisch.
Bemessungsgrundlage
Die Handänderungssteuer wird grundsätzlich nach dem Kaufpreis einschliesslich weiterer Leistungen des Erwerbers bemessen. Liegt der Kaufpreis unter dem Verkehrswert oder fehlt ein Kaufpreis, ist grundsätzlich der Verkehrswert massgeblich.
Grundbuch und Beurkundung
Neben der Steuer können Gebühren für Grundbuch, öffentliche Beurkundung, Grundpfandrechte und weitere Transaktionsschritte entstehen.
Lex Koller
Bei Erwerb durch Personen im Ausland oder ausländisch beherrschte Gesellschaften kann zusätzlich das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland relevant sein.
Typische Fragestellungen
Wann eine Immobiliensteueranalyse sinnvoll ist
Privat oder Geschäftsvermögen?
Die Zuordnung entscheidet insbesondere darüber, ob ein späterer Veräusserungsgewinn der Grundstückgewinnsteuer oder der ordentlichen Einkommensbesteuerung unterliegt.
Kauf über eine Gesellschaft?
Bei Renditeimmobilien kann die Wahl zwischen persönlichem Eigentum und Kapitalgesellschaft erhebliche Unterschiede bei laufender Besteuerung, Finanzierung und späterem Verkauf bewirken.
Verkauf oder Übertragung
Vor Verkauf, Schenkung, Erbvorbezug oder Ersatzbeschaffung sollten Grundstückgewinnsteuer, Besitzesdauer und mögliche Steueraufschübe geprüft werden.
Grenzüberschreitende Eigentümer
Bei Eigentümern mit Wohnsitz in Deutschland, den USA oder anderen Staaten müssen St.-Galler Immobiliensteuern mit dem ausländischen Steuerrecht und Doppelbesteuerungsabkommen koordiniert werden.
Weiterführendes Fachwissen
Verwandte St.-Galler Themen
Häufige Fragen
Immobiliensteuern St. Gallen
Wie wird der Verkauf einer privaten Immobilie in St. Gallen besteuert?
Wie werden Grundstückgewinne einer GmbH oder AG besteuert?
Gibt es in St. Gallen eine jährliche Grundsteuer?
Gibt es eine Handänderungssteuer?
Gilt bei selbstgenutztem Wohneigentum der Eigenmietwert?
Steuerberatung
Immobiliensteuern vor Kauf, Strukturierung oder Verkauf prüfen
Bei Immobilien im Privat- oder Geschäftsvermögen, Gesellschaftsstrukturen, Zuzug oder Wegzug, interkantonalen Sachverhalten sowie Eigentümern mit Bezug zu Deutschland oder den USA unterstützen wir bei der steuerlichen Einordnung.