Kanton Schaffhausen · Immobiliensteuern
Immobiliensteuern im Kanton Schaffhausen
Steuerliche Fragen rund um Kauf, Besitz, Vermietung und Verkauf von Immobilien im Kanton Schaffhausen: Grundstückgewinnsteuer, Eigenmietwert, Steuerwert, Minimalsteuer für juristische Personen, Grundbuchgebühren, Geschäftsvermögen und grenzüberschreitende Sachverhalte.
Immobilien im Steuerrecht
Schaffhausen verwendet ein dualistisches System
Bei natürlichen Personen werden selbstgenutzte und vermietete Liegenschaften laufend über die Einkommens- und Vermögenssteuer erfasst. Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen der separaten Grundstückgewinnsteuer, die Kanton und Gemeinde erheben.
Grundstücke im Geschäftsvermögen werden anders behandelt: Veräusserungsgewinne fliessen grundsätzlich in die ordentliche Einkommens- beziehungsweise Gewinnsteuer ein. Ausnahmen gelten unter anderem für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke natürlicher Personen und für Grundstücke bestimmter steuerbefreiter juristischer Personen.
Natürliche Personen
Selbstnutzung, Vermietung und laufende Immobiliensteuern
Selbstgenutzte Liegenschaft
Der Eigenmietwert wird unter Berücksichtigung des ortsüblichen Mietzinsniveaus festgelegt und darf höchstens 70 % der Marktmiete betragen. Bei einem steuerbaren Vermögen bis CHF 500’000 ist er auf einen Drittel der Bareinkünfte begrenzt; für die direkte Bundessteuer kann er abweichen.
Vermietete Liegenschaft
Miet- und Pachterträge gehören zum steuerbaren Einkommen. Unterhaltskosten können effektiv oder pauschal mit 15 % beziehungsweise 25 % bei über zehnjährigen Gebäuden abgezogen werden; ab CHF 90’000 Bruttomietertrag nur effektiv.
Vermögenssteuer zum Steuerwert
Grundstücke werden zu einem Steuerwert erfasst, der Verkehrs- und Ertragswert angemessen berücksichtigt; land- und forstwirtschaftliche Grundstücke zum Ertragswert. Hypotheken und andere Schulden sind abziehbar.
Keine Liegenschaftssteuer
Weder der Kanton noch die Gemeinden erheben eine jährliche Liegenschaftssteuer. Juristische Personen können jedoch eine Minimalsteuer auf ihren Schaffhauser Grundstücken schulden, wenn diese höher ist als die Gewinn- und Kapitalsteuer.
Grundstückgewinnsteuer
Private Grundstückgewinne werden von Kanton und Gemeinde besteuert
Steuerbar ist der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten – Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwendungen – übersteigt. Anstelle des Erwerbspreises kann der Steuerwert von vor zehn Jahren treten, sofern er nach dem Erwerb ins Privatvermögen festgesetzt wurde. Gewinne unter CHF 5’000 werden nicht besteuert (Freigrenze).
Die einfache Steuer steigt in zehn Stufen von 2 % bis 20 %; ab einem Gewinn von CHF 100’000 beträgt sie einheitlich 15 % des gesamten Gewinns. Sie wird mit den Steuerfüssen von Kanton und Gemeinde und für Mitglieder einer Landeskirche zusätzlich mit dem Kirchensteuerfuss multipliziert; Kanton und Gemeinde zusammen dürfen höchstens 50 % des steuerbaren Gewinns beanspruchen.
Kurze Besitzesdauer
Bei weniger als fünf Jahren Besitzesdauer erhöht sich die Steuer: um 50 % bei weniger als sechs Monaten, danach je halbes Jahr um 5 Prozentpunkte weniger, bis zu 5 % bei viereinhalb bis fünf Jahren.
Lange Besitzesdauer
Ab sechs vollen Jahren ermässigt sich die Steuer um 5 %, mit jedem weiteren vollen Jahr um weitere 5 Prozentpunkte, höchstens um 60 % nach 17 Jahren. Bei Gewinnen aus Enteignung wird die Steuer um 50 % ermässigt, wenn die Besitzesdauerregeln keine tiefere Steuer ergeben.
Steueraufschub
Aufgeschoben wird die Steuer unter anderem bei Erbgang, bei Erbvorbezug und Schenkung, wenn die Gegenleistung weniger als 80 % des Verkehrswerts beträgt, bei einer Änderung des Güterstands mit Einverständnis beider Ehegatten sowie bei Ersatzbeschaffung einer selbstbewohnten Liegenschaft oder eines landwirtschaftlichen Grundstücks.
Höchstbelastung und Anlagekosten
Kanton und Gemeinde dürfen zusammen höchstens 50 % des steuerbaren Gewinns beanspruchen; eine nötige Kürzung erfolgt im Verhältnis der Steuerfüsse. Als Anlagekosten gelten neben dem Erwerbspreis wertvermehrende Aufwendungen und Grundeigentümerbeiträge, nicht aber bereits bei der Einkommenssteuer abgezogene Kosten.
Geschäftsvermögen und juristische Personen
Geschäftsliegenschaften und juristische Personen
Juristische Personen
Bei ordentlich steuerpflichtigen AG, GmbH und Genossenschaften gehören Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken zum steuerbaren Reingewinn und werden mit der ordentlichen Gewinnsteuer erfasst, nicht mit einer separaten Grundstückgewinnsteuer.
Geschäftsvermögen natürlicher Personen
Bei Selbständigerwerbenden fliessen Gewinne auf Geschäftsliegenschaften grundsätzlich in die Einkommenssteuer. Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken unterliegt der Wertzuwachs dagegen der Grundstückgewinnsteuer, die wiedereingebrachten Abschreibungen der Einkommenssteuer.
Steuerbefreite juristische Personen
Bestimmte von der ordentlichen Steuerpflicht befreite juristische Personen bleiben für ihre Grundstückgewinne steuerpflichtig. Für sie ist bei Ersatzbeschaffung betriebsnotwendiger Grundstücke ein Steueraufschub möglich.
Interkantonale Unternehmen
Schaffhauser Grundstücke begründen ein besonderes Steuerdomizil. Bei Unternehmen mit Sitz oder Betriebsstätten in mehreren Kantonen ist eine interkantonale Ausscheidung von Gewinn und Kapital erforderlich.
Kauf und Eigentumsübertragung
Grundbuchgebühren statt Handänderungssteuer
Keine Handänderungssteuer
Schaffhausen erhebt beim Erwerb eines Grundstücks keine Handänderungssteuer. Für die Eintragung im Grundbuch fallen jedoch Gebühren an, für die die Beteiligten solidarisch haften.
Höhe der Grundbuchgebühren
Für eine allgemeine Handänderung beträgt die Eintragungsgebühr 6 ‰ der Vertragssumme, mindestens CHF 50. Übertragungen an Verwandte in gerader Linie oder Stiefkinder der veräussernden Person kosten 3 ‰; Rechtsgeschäfte zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnern sowie Erbgang und Erbteilung 1 ‰. Hinzu kommen die Kosten der Beurkundung.
Gesetzliches Pfandrecht
Für die Grundstückgewinnsteuer besteht ein gesetzliches Pfandrecht. Die Urkundsperson weist vor der Beurkundung eines Verkaufs darauf hin, und die erwerbende Person kann von der veräussernden Person eine Sicherstellung der mutmasslichen Steuer verlangen.
Beurkundung und Lex Koller
Grundstückkäufe bedürfen der öffentlichen Beurkundung und der Eintragung im Grundbuch. Bei Erwerb durch Personen im Ausland ist zusätzlich das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland zu prüfen.
Typische Fragestellungen
Wann eine Immobiliensteueranalyse sinnvoll ist
Verkauf nach kurzer Haltedauer
Zuschläge von bis zu 50 % können die Grundstückgewinnsteuer bei einem Verkauf innert fünf Jahren deutlich erhöhen. Zeitpunkt und Aufschubtatbestände sollten vorab geprüft werden.
Privat oder Geschäftsvermögen?
Die Zuordnung entscheidet, ob ein späterer Veräusserungsgewinn der Grundstückgewinnsteuer oder der ordentlichen Einkommens- beziehungsweise Gewinnsteuer unterliegt.
Schenkung oder Erbvorbezug
Bei Übertragungen in der Familie wirken Grundstückgewinnsteuer, Schenkungssteuer und Grundbuchgebühren zusammen. Die 80-%-Grenze für den Steueraufschub und die Befreiung der Nachkommen sollten gemeinsam geplant werden.
Grenzüberschreitende Eigentümer
Bei Eigentümern mit Wohnsitz in Deutschland, den USA oder anderen Staaten müssen Schaffhauser Immobiliensteuern mit dem ausländischen Steuerrecht und Doppelbesteuerungsabkommen koordiniert werden.
Weiterführendes Fachwissen
Weitere Steuern im Kanton Schaffhausen
Häufige Fragen
Immobiliensteuern Schaffhausen
Wie wird der Verkauf einer privaten Immobilie in Schaffhausen besteuert?
Gilt die Grundstückgewinnsteuer auch für eine GmbH oder AG?
Gibt es in Schaffhausen eine Handänderungssteuer?
Gibt es eine jährliche Liegenschaftssteuer?
Gilt 2026 noch der Eigenmietwert?
Wann wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben?
Steuerberatung
Immobiliensteuern vor Kauf, Strukturierung oder Verkauf prüfen
Bei Immobilien im Privat- oder Geschäftsvermögen, Gesellschaftsstrukturen, Zuzug oder Wegzug, interkantonalen Sachverhalten sowie Eigentümern mit Bezug zu Deutschland oder den USA unterstützen wir bei der steuerlichen Einordnung im Kanton Schaffhausen.