Kanton Thurgau · Immobiliensteuern
Immobiliensteuern im Kanton Thurgau
Steuerliche Fragen rund um Kauf, Besitz, Vermietung und Verkauf von Immobilien im Kanton Thurgau: Grundstückgewinnsteuer, Eigenmietwert, Verkehrswert, Liegenschaftensteuer, Handänderungssteuer, Geschäftsvermögen und grenzüberschreitende Sachverhalte.
Immobilien im Steuerrecht
Thurgau verwendet ein dualistisches System
Bei natürlichen Personen werden selbstgenutzte und vermietete Liegenschaften laufend über die Einkommens- und Vermögenssteuer erfasst. Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen der separaten Grundstückgewinnsteuer von 40 %.
Grundstücke im Geschäftsvermögen werden anders behandelt: Veräusserungsgewinne fliessen grundsätzlich in die ordentliche Einkommens- bzw. Gewinnsteuer ein. Ausnahmen gelten für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, soweit der Gewinn nicht mit der Einkommenssteuer erfasst wird, und für steuerbefreite juristische Personen.
Natürliche Personen
Selbstnutzung, Vermietung und laufende Immobiliensteuern
Selbstgenutzte Liegenschaft
Der Eigenmietwert ist als Einkommen zu deklarieren. Ausgangspunkt ist der Marktmietwert nach ortsüblichem Mietzinsniveau; bei Wohneigentum am Wohnsitz wird davon für die Staats- und Gemeindesteuern ein Abzug von 40 % vorgenommen, bei Zweit- und Ferienwohnungen nicht. Abziehbar sind Schuldzinsen, Unterhaltskosten und die Liegenschaftensteuer.
Vermietete Liegenschaft
Miet- und Pachterträge gehören zum steuerbaren Einkommen. Unterhaltskosten können effektiv oder pauschal mit 10 % bzw. bei über zehnjährigen Gebäuden mit 20 % des Bruttomietertrags abgezogen werden.
Vermögenssteuer zum Verkehrswert
Liegenschaften werden mit dem rechtskräftigen Verkehrswert aus der amtlichen Schätzung erfasst, der in der Regel aus Ertrags- und Realwert bestimmt wird. Hypotheken und andere Schulden werden vom gesamten Vermögen abgezogen.
Liegenschaftensteuer
Auf Thurgauer Grundstücken wird jährlich eine Liegenschaftensteuer von 0,5 ‰ des Verkehrs- oder Ertragswerts am 1. Januar erhoben. Steuerpflichtig ist, wer zu Beginn des Steuerjahres als Eigentümer oder Nutzniesser im Grundbuch eingetragen ist; der Ertrag geht zu 57 % an die Politische Gemeinde und zu 43 % an den Kanton.
Grundstückgewinnsteuer
Private Grundstückgewinne werden mit 40 % besteuert
Steuerbar ist die Differenz zwischen dem Veräusserungserlös und den Anlagekosten, also dem Erwerbspreis und den wertvermehrenden Aufwendungen. Die Steuer beträgt vor Berücksichtigung der Besitzesdauer 40 % des steuerbaren Grundstückgewinns; Tarifstufen oder kommunale Steuerfüsse gibt es dabei nicht.
Die Steuer wird vom Kanton erhoben; der Ertrag geht zu 43,5 % an den Kanton, je zu 25 % an die Politische Gemeinde und die Schulgemeinde und zu 6,5 % an die Kirchgemeinde. Gewinne können mit Grundstückverlusten desselben und der vier vorangegangenen Kalenderjahre verrechnet werden; Steuerbeträge unter CHF 50 werden nicht erhoben.
Kurze Besitzesdauer
Bei einer Besitzesdauer von weniger als drei Jahren erhöht sich die Steuer für jeden Monat, um den die Besitzesdauer kürzer ist, um 1 %. In Härtefällen kann der Zuschlag bis zur Hälfte reduziert werden.
Lange Besitzesdauer
Ab dem sechsten Besitzesjahr ermässigt sich die Steuer um 4 % und für jedes weitere Jahr um weitere 4 %, höchstens um 72 %. Bei der maximalen Ermässigung beträgt die Belastung rechnerisch 11,2 % des Grundstückgewinns.
Steueraufschub
Aufgeschoben wird die Steuer unter anderem bei Erbgang, Erbvorbezug und Schenkung, bei Handänderungen unter Ehegatten sowie beim Verkauf einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft, wenn der Erlös innert angemessener Frist – in der Regel zwei Jahre – in eine gleich genutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz fliesst.
Ersatzbeschaffung im Detail
Ein Aufschub setzt voraus, dass der reinvestierte Betrag die Anlagekosten der verkauften Liegenschaft übersteigt; vollständig aufgeschoben wird die Steuer, wenn der massgebende Veräusserungserlös vollständig reinvestiert wird. Ein gleich hoher Reinvestitionsbetrag genügt; er muss den Erlös nicht übersteigen. Zweit- und Ferienwohnungen sind ausgeschlossen; wird die Ersatzliegenschaft erst nach der Veranlagung erworben, ist innert 90 Tagen ein Revisionsgesuch einzureichen.
Geschäftsvermögen und juristische Personen
Geschäftsliegenschaften und juristische Personen
Juristische Personen
Bei AG, GmbH und Genossenschaften gehören Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken zum steuerbaren Reingewinn und werden mit der ordentlichen Gewinnsteuer erfasst. Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen bei juristischen Personen nur bestimmte steuerbefreite Institutionen.
Geschäftsvermögen natürlicher Personen
Bei Selbständigerwerbenden fliessen Gewinne aus Geschäftsliegenschaften in die Einkommenssteuer. Die Abgrenzung zwischen Privat- und Geschäftsvermögen entscheidet deshalb darüber, ob der Satz von 40 % oder der Einkommenssteuertarif zur Anwendung kommt.
Land- und Forstwirtschaft
Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken des Geschäftsvermögens unterliegt der Gewinn der Grundstückgewinnsteuer, soweit er nicht mit der Einkommenssteuer erfasst wird. Bei Ersatzbeschaffung eines selbstbewirtschafteten Grundstücks kann die Steuer aufgeschoben werden.
Minimalsteuer und Ausscheidung
Für im Kanton gelegene Grundstücke juristischer Personen kann eine Minimalsteuer von 0,6 ‰ des Verkehrswerts anfallen, wenn sie höher ist als Gewinn- und Kapitalsteuer zusammen; ausgenommen sind Grundstücke, die zur Hauptsache dem eigenen Betrieb dienen. Bei Unternehmen mit Sitz oder Betriebsstätten in mehreren Kantonen ist zudem eine interkantonale Ausscheidung erforderlich.
Kauf und Eigentumsübertragung
Handänderungssteuer und Grundbuchkosten beachten
Handänderungssteuer von 1 %
Beim Erwerb eines Thurgauer Grundstücks wird eine Handänderungssteuer von einheitlich 1 % erhoben, bemessen nach allen Leistungen, die der veräussernden Person zufliessen. Steuerpflichtig ist die erwerbende Person, die veräussernde haftet solidarisch; auch wirtschaftliche Handänderungen sind erfasst.
Befreiungen in der Familie
Befreit sind Eigentumswechsel durch Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis, Erbvorbezug oder Schenkung sowie Handänderungen unter Ehegatten und eingetragenen Partnern, zwischen Eltern und Nachkommen, mit Stief- oder Schwiegerkindern und zwischen Geschwistern. Liegt der Preis an einen Erbanwärter unter dem amtlichen Verkehrswert, gilt dies als gemischter Erbvorbezug und ist ebenfalls befreit.
Ersatzbeschaffung und Umstrukturierung
Beim Kauf einer Ersatzliegenschaft für selbstgenutztes Wohneigentum ist die Befreiung auf den reinvestierten Betrag begrenzt. Befreit sind auch Handänderungen bei steuerneutralen Umstrukturierungen; wird eine Sperrfrist von fünf Jahren verletzt, wird die Steuer nachträglich erhoben.
Grundbuch, Beurkundung und Lex Koller
Neben der Steuer entstehen Gebühren für Grundbuch, öffentliche Beurkundung und Grundpfandrechte. Bei Erwerb durch Personen im Ausland ist zusätzlich das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland zu prüfen.
Typische Fragestellungen
Wann eine Immobiliensteueranalyse sinnvoll ist
Verkauf nach kurzer Haltedauer
Bei weniger als drei Jahren Besitzesdauer erhöht sich die Steuer um 1 % je fehlendem Monat. Zeitpunkt und mögliche Aufschubtatbestände sollten vorab geprüft werden.
Privat oder Geschäftsvermögen?
Die Zuordnung entscheidet, ob ein Gewinn der Grundstückgewinnsteuer von 40 % oder der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer unterliegt.
Eigenheim und Ersatzbeschaffung
Eigenmietwert bis Ende 2028, Liegenschaftensteuer und Ersatzbeschaffung innert in der Regel zwei Jahren sollten als Gesamtpaket geplant werden.
Eigentümer in Deutschland
Bei Eigentümern mit Wohnsitz in Deutschland, den USA oder anderen Staaten müssen Thurgauer Immobiliensteuern mit dem ausländischen Steuerrecht und dem Doppelbesteuerungsabkommen koordiniert werden.
Weiterführendes Fachwissen
Weitere Steuern im Kanton Thurgau
Häufige Fragen
Immobiliensteuern Thurgau
Wie wird der Verkauf einer privaten Immobilie im Thurgau besteuert?
Gilt die Grundstückgewinnsteuer auch für eine GmbH oder AG?
Gibt es im Thurgau eine jährliche Liegenschaftensteuer?
Wer bezahlt die Handänderungssteuer?
Gilt bei selbstgenutztem Wohneigentum der Eigenmietwert?
Kann ich die Grundstückgewinnsteuer beim Kauf eines neuen Eigenheims aufschieben?
Steuerberatung
Immobiliensteuern vor Kauf, Strukturierung oder Verkauf prüfen
Bei Immobilien im Privat- oder Geschäftsvermögen, Gesellschaftsstrukturen, Zuzug oder Wegzug, interkantonalen Sachverhalten sowie Eigentümern mit Bezug zu Deutschland oder den USA unterstützen wir bei der steuerlichen Einordnung im Kanton Thurgau.