Kanton Luzern · Immobiliensteuern
Immobiliensteuern im Kanton Luzern
Steuerliche Fragen rund um Kauf, Besitz, Vermietung und Verkauf von Immobilien im Kanton Luzern: Grundstückgewinnsteuer, Handänderungssteuer, Eigenmietwert, Vermögenssteuerwert, Minimalsteuer für Gesellschaften und grenzüberschreitende Sachverhalte.
Immobilien im Steuerrecht
Luzern verwendet bei Grundstückgewinnen ein dualistisches System
Bei natürlichen Personen werden selbst genutzte und vermietete Liegenschaften über die Einkommens- und Vermögenssteuer erfasst. Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen der separaten Grundstückgewinnsteuer, die Kanton und Einwohnergemeinde gemeinsam erheben.
Gewinne aus der Veräusserung von Geschäftsvermögen, die der Einkommens- oder Gewinnsteuer unterliegen, sind von der Grundstückgewinnsteuer ausgenommen. Eine jährliche Liegenschaftssteuer erhebt der Kanton Luzern seit dem Steuerjahr 2015 nicht mehr.
Natürliche Personen
Selbstnutzung, Vermietung und laufende Immobiliensteuern
Selbst genutzte Liegenschaft
Der Eigenmietwert gehört zum steuerbaren Einkommen und beträgt 70 % der mittleren Marktmiete. Bei übermässiger Belastung ist auf Antrag eine Herabsetzung möglich. Der Systemwechsel beim Eigenmietwert erfolgt per 1. Januar 2029; bis Ende 2028 gilt das heutige System.
Vermietete Liegenschaft
Miet- und Pachterträge gehören zum steuerbaren Einkommen. Unterhalts-, Verwaltungs- und Versicherungskosten sowie Schuldzinsen sind nach den gesetzlichen Regeln abziehbar; für private, vermietete Liegenschaften steht alternativ eine Pauschale von 10 % oder 20 % zur Verfügung.
Vermögenssteuerwert
Liegenschaften werden mit dem Steuerwert auf Basis der amtlichen Katasterschätzung erfasst. Für dauernd selbst bewohnte Liegenschaften am Wohnsitz gelten 75 % des Katasterwerts, wenn dieser dem Verkehrswert entspricht.
Keine Liegenschaftssteuer
Die frühere Liegenschaftssteuer von 0,5 ‰ des Steuerwerts wurde nach der Volksabstimmung vom 9. Februar 2014 abgeschafft und entfällt seit dem Steuerjahr 2015. Für Kapitalgesellschaften und Genossenschaften kann aber eine Minimalsteuer auf Grundstücken anfallen.
Grundstückgewinnsteuer
Private Grundstückgewinne werden separat besteuert
Steuerbar ist der Unterschied zwischen Veräusserungswert und Anlagewert, also Erwerbspreis plus anrechenbare Aufwendungen wie wertvermehrende Investitionen, Erwerbskosten und übliche Mäklerprovisionen. Liegt der massgebende Erwerb mehr als 30 Jahre zurück, gilt grundsätzlich die vor 30 Jahren bestehende Katasterschätzung mit einem Zuschlag von 25 % als Erwerbspreis, sofern der tatsächliche Anlagewert nicht höher ist.
Die Steuer je Einheit wird nach dem Einkommenssteuertarif für Alleinstehende berechnet und mit gesetzlich festen 4,2 Einheiten multipliziert. Gewinne bis CHF 13’000 werden nicht besteuert. Der Ertrag fällt zu 70 % an den Kanton und zu 30 % an die Gemeinde, in der das Grundstück liegt.
Kurze Besitzesdauer
Bei einer Besitzesdauer von weniger als sechs Jahren erhöht sich der Steuerbetrag für jedes fehlende volle Jahr um 10 %. Die Steuer darf jedoch 40 % des Grundstückgewinns nicht übersteigen.
Lange Besitzesdauer
Nach mehr als acht Jahren Besitzesdauer ermässigt sich der Steuerbetrag für jedes weitere volle Jahr um 1 %, höchstens um 25 %. Massgebend ist die Zeit seit der letzten steuerbegründenden Veräusserung.
Ersatzbeschaffung und Aufschub
Beim Verkauf einer dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Wohnliegenschaft wird die Steuer aufgeschoben, soweit der Erlös innert zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf in eine gleich genutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz fliesst. Aufgeschoben wird auch bei Erbgang, Erbvorbezug und Schenkung sowie – mit Zustimmung beider – unter Ehegatten.
Verfahren und Steuerpflicht
Die Gemeinde am Ort des Grundstücks fordert die veräussernde Person auf, innert 30 Tagen die für die Berechnung nötigen Angaben einzureichen. Steuerpflichtig bleibt der Veräusserer, auch wenn der Käufer die Steuer vertraglich übernimmt.
Geschäftsvermögen und juristische Personen
Geschäftsgrundstücke fallen grundsätzlich in die ordentliche Besteuerung
Juristische Personen
Bei ordentlich steuerpflichtigen Kapitalgesellschaften und Genossenschaften gehören Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken zum steuerbaren Reingewinn und unterliegen der ordentlichen Gewinnsteuer.
Geschäftsvermögen natürlicher Personen
Bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen fliessen Veräusserungsgewinne in die Einkommenssteuer. Die Abgrenzung zwischen Privat- und Geschäftsvermögen entscheidet deshalb über die anwendbare Steuer.
Minimalsteuer auf Grundstücken
Kapitalgesellschaften und Genossenschaften zahlen eine Minimalsteuer von 1 ‰ des Steuerwerts ihrer Luzerner Grundstücke, wenn diese höher ist als die ordentlichen Steuern. Reine Vermögensverwaltung oder Immobilienhandel gelten dabei nicht als befreiender eigener Betrieb.
Interkantonale Unternehmen
Luzerner Grundstücke begründen ein besonderes Steuerdomizil. Bei Unternehmen mit Grundstücken oder Betriebsstätten in mehreren Kantonen werden Gewinn und Kapital deshalb interkantonal ausgeschieden.
Kauf und Eigentumsübertragung
Handänderungssteuer und Kaufnebenkosten beachten
Handänderungssteuer
Bei Handänderungen von Grundstücken erheben Kanton und Einwohnergemeinden gemeinsam eine Handänderungssteuer von 1,5 % des Handänderungswerts. Steuerpflichtig ist der Erwerber; veranlagt wird von der Gemeinde, in der das Grundstück liegt.
Bemessung und Befreiungen
Massgebend sind sämtliche Leistungen des Erwerbers, ersatzweise der Katasterwert. Steuerfrei sind unter anderem Erbgänge, Rechtsgeschäfte zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern, Konkubinatspartnern nach mindestens zwei Jahren und Verwandten in gerader Linie sowie Handänderungen unter CHF 20’000.
Grundbuch und Beurkundung
Neben der Steuer entstehen Kosten für die öffentliche Beurkundung, den Grundbucheintrag und die Errichtung von Grundpfandrechten. Diese Erwerbskosten sind bei einem späteren Verkauf als Anlagekosten anrechenbar.
Lex Koller
Beim Erwerb durch Personen im Ausland oder ausländisch beherrschte Gesellschaften kann zusätzlich das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland zu prüfen sein.
Typische Fragestellungen
Wann eine Immobiliensteueranalyse sinnvoll ist
Privat- oder Geschäftsvermögen?
Die Zuordnung entscheidet, ob ein späterer Gewinn der Grundstückgewinnsteuer oder der Einkommens- beziehungsweise Gewinnsteuer unterliegt.
Kauf über eine Gesellschaft?
Bei Renditeliegenschaften unterscheiden sich laufende Besteuerung, Minimalsteuer, Finanzierung und späterer Verkauf je nach Eigentumsform erheblich.
Verkauf oder Übertragung
Vor Verkauf, Schenkung, Erbvorbezug oder Ersatzbeschaffung sollten Besitzesdauer, Zuschläge, Ermässigungen und mögliche Steueraufschübe geprüft werden.
Grenzüberschreitende Eigentümer
Bei Eigentümern mit Wohnsitz in Deutschland, den USA oder anderen Staaten müssen die Luzerner Immobiliensteuern mit dem ausländischen Steuerrecht und Doppelbesteuerungsabkommen abgestimmt werden.
Weiterführendes Fachwissen
Weitere Steuern im Kanton Luzern
Häufige Fragen
Immobiliensteuern Luzern
Wie wird der Verkauf einer privaten Liegenschaft in Luzern besteuert?
Wie werden Grundstückgewinne einer GmbH oder AG besteuert?
Gibt es im Kanton Luzern eine Liegenschaftssteuer?
Wie hoch ist die Handänderungssteuer?
Gilt bei selbst genutztem Wohneigentum der Eigenmietwert?
Kann die Grundstückgewinnsteuer bei einem Wohnungswechsel aufgeschoben werden?
Steuerberatung
Immobiliensteuern vor Kauf, Strukturierung oder Verkauf prüfen
Bei Immobilien im Privat- oder Geschäftsvermögen, Gesellschaftsstrukturen, Zuzug oder Wegzug, interkantonalen Sachverhalten sowie Eigentümern mit Bezug zu Deutschland oder den USA unterstützen wir bei der steuerlichen Einordnung.