Immobilien, Beteiligungen und Nutzungsrechte
Bewertung bei Nachfolge, Erbschaft und Schenkung
Bewertungen bestimmen Schenkungsumfang, Nachlasswert, Ausgleichszahlungen, Pflichtteilsberechnungen und steuerliche Bemessungsgrundlagen. Entscheidend sind Bewertungszweck, Bewertungsstichtag, Vermögensart, kantonale Vorgaben sowie Schulden, Nutzungsrechte und mögliche latente Steuerbelastungen.
Bewertungszweck und Stichtag
Der Bewertungszweck bestimmt, welcher Wert relevant ist
Verkehrswert, Steuerwert, Ertragswert, Substanzwert und vertraglich vereinbarter Wert können erheblich voneinander abweichen.
Welche Wertgrösse massgebend ist, hängt davon ab, ob die Bewertung beispielsweise für eine Schenkung, Erbteilung, Pflichtteilsberechnung, Steuerdeklaration, Unternehmensnachfolge, Finanzierung oder einen Verkauf benötigt wird.
Jede Bewertung benötigt außerdem einen klar definierten Bewertungsstichtag. Grundsätzlich sind diejenigen wirtschaftlichen, rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse zu berücksichtigen, die am Stichtag bestanden beziehungsweise damals erkennbar waren.
Immobilie, Beteiligung, gesamtes Unternehmen, Forderung, Nutzniessung, Wohnrecht oder anderes Vermögen.
Schenkung, Erbteilung, Pflichtteil, Unternehmensnachfolge, Verkauf, Steuerdeklaration oder Finanzierung.
Todestag, Übertragungszeitpunkt, Vertragsdatum oder anderer gesetzlich beziehungsweise vertraglich massgebender Zeitpunkt.
Bewertung von Grundstücken
Steuerwert, Verkehrswert und Ertragswert bei Immobilien
Verkehrswert
Der Verkehrswert beschreibt grundsätzlich den Preis, der unter gewöhnlichen Marktverhältnissen für eine Immobilie erzielt werden könnte.
Dabei spielen insbesondere Lage, Grundstücksgrösse, baulicher Zustand, Nutzungsmöglichkeiten, Mietverhältnisse, Marktsituation und vergleichbare Transaktionen eine Rolle.
Ertragswert
Bei Renditeimmobilien kann die nachhaltige Ertragskraft eine zentrale Bewertungsgrösse sein.
Dabei werden insbesondere nachhaltig erzielbare Mieten, Leerstandsrisiko, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie ein angemessener Kapitalisierungssatz berücksichtigt.
Sach- oder Substanzwert
Bei einem Sachwertansatz werden insbesondere Landwert, Gebäudewert, Alter, technischer Zustand und notwendige Investitionen berücksichtigt.
Je nach Immobilientyp kann eine Kombination mehrerer Bewertungsmethoden sinnvoll sein.
Amtlicher Wert und Steuerwert
Für Vermögens-, Erbschafts- oder Schenkungssteuerzwecke können die Kantone eigene Bewertungsverfahren und steuerliche Werte vorsehen.
Diese steuerlichen Werte können deutlich vom aktuellen Marktwert abweichen und sollten deshalb nicht ungeprüft für eine Erbteilung oder Ausgleichszahlung verwendet werden.
Belastungen und Nutzungsbeschränkungen
Hypotheken, Dienstbarkeiten, Baurechte, Mietverhältnisse, Nutzniessungsrechte und Wohnrechte können den wirtschaftlichen Wert des unbelasteten Eigentums beeinflussen.
Nicht kotierte Unternehmen und Beteiligungen
Unternehmenswert zwischen Ertragskraft und Substanz
Ertragswertverfahren
Bei ertragsorientierten Bewertungsverfahren werden nachhaltig erzielbare Ergebnisse normalisiert und kapitalisiert.
Einmalige Effekte, ausserordentliche Aufwendungen, nicht marktgerechte Inhaberlöhne und nicht betriebsnotwendige Positionen müssen gegebenenfalls bereinigt werden.
Discounted-Cashflow-Verfahren
Beim DCF-Verfahren werden erwartete zukünftige freie Cashflows auf den Bewertungsstichtag abgezinst.
Das Ergebnis hängt wesentlich von Businessplan, Wachstumsannahmen, Margen, Investitionen, Finanzierung und den verwendeten Kapitalkosten ab.
Substanzwert
Beim Substanzwert werden Aktiven und Passiven auf ihre wirtschaftlichen Werte angepasst.
Stille Reserven, Immobilien, überschüssige Liquidität, nicht betriebsnotwendiges Vermögen und versteckte Verpflichtungen sollten gesondert berücksichtigt werden.
Marktvergleich
Multiplikatoren vergleichbarer Unternehmen oder tatsächlich beobachteter Transaktionen können zusätzliche Orientierung liefern.
Unterschiede bei Grösse, Wachstum, Risiko, Margen, Verschuldung und Marktstellung müssen jedoch berücksichtigt werden.
Unternehmenswert und Beteiligungswert
Der Wert des gesamten Unternehmens ist nicht automatisch identisch mit dem Wert einer konkreten Beteiligung.
Finanzschulden, überschüssige Liquidität, Stimmrechte, Minderheitspositionen, Übertragungsbeschränkungen, Aktionärbindungsverträge und fehlende Marktgängigkeit können den wirtschaftlichen Beteiligungswert beeinflussen.
Steuerliche Bewertung nicht kotierter Beteiligungen
Für nicht börsenkotierte Beteiligungen bestehen besondere steuerliche Bewertungsgrundsätze. Der daraus resultierende Steuerwert dient einem steuerlichen Zweck und muss nicht mit einem bei Verkauf oder Nachfolge tatsächlich vereinbarten Unternehmenswert übereinstimmen.
Nutzniessung, Wohnrecht und wiederkehrende Leistungen
Kapitalisierung vorbehaltener Rechte
Nutzniessung
Eine vorbehaltene Nutzniessung vermindert grundsätzlich den wirtschaftlichen Wert des unbelasteten Eigentums.
Für die Bewertung sind insbesondere erwarteter Nettoertrag, Dauer des Rechts, Kosten- und Lastentragung sowie der verwendete Kapitalisierungsansatz relevant.
Wohnrecht
Bei einem Wohnrecht ist insbesondere der wirtschaftliche Wert der überlassenen Wohnnutzung zu bestimmen.
Dabei können Mietwert, Umfang der überlassenen Räume, Unterhalts- und Nebenkostenregelungen sowie die Dauer des Rechts eine Rolle spielen.
Lebenslängliche Rechte
Bei lebenslänglichen Rechten muss die voraussichtliche Dauer wirtschaftlich abgebildet werden. Dafür können anerkannte Kapitalisierungs- und Lebenserwartungsgrundlagen verwendet werden.
Befristete Rechte
Bei einer festen Laufzeit wird der erwartete wirtschaftliche Nutzen beziehungsweise die Belastung über den vereinbarten Zeitraum kapitalisiert.
Leibrenten und andere wiederkehrende Leistungen
Kaufpreisrenten, Versorgungsleistungen und andere wiederkehrende Verpflichtungen können ebenfalls eine Barwertberechnung erfordern.
Kosten- und Lastenverteilung
Wer Unterhalt, Versicherungen, Hypothekarzinsen, Nebenkosten und Steuern trägt, kann den wirtschaftlichen Wert des Nutzungsrechts und des belasteten Eigentums wesentlich beeinflussen.
Latente Steuerbelastungen
Bruttowert und wirtschaftlicher Nettowert
Latente Grundstückgewinnsteuer
Bei steueraufgeschobenen Immobilienübertragungen kann eine zukünftige Grundstückgewinnsteuer wirtschaftlich im Objekt verbleiben.
Diese latente Belastung kann beispielsweise bei einer Erbteilung oder bei familieninternen Ausgleichszahlungen relevant sein.
Stille Reserven im Unternehmen
Stille Reserven auf Immobilien, Beteiligungen, betrieblichen Vermögenswerten oder immateriellen Werten können bei späterer Realisation Steuerfolgen auslösen.
Frühere Abschreibungen
Frühere steuerwirksame Abschreibungen können bei Verkauf, Überführung oder Nutzungsänderung steuerlich wieder relevant werden.
Ausschüttungsebene bei Kapitalgesellschaften
Bei einer Kapitalgesellschaft ist zwischen dem Wert des Vermögens innerhalb der Gesellschaft und dem Betrag zu unterscheiden, der dem privaten Eigentümer nach einer späteren Ausschüttung tatsächlich zur Verfügung steht.
Dabei können insbesondere Einkommens- und Verrechnungssteuer relevant werden.
Latente Steuer nicht automatisch zum Nominalbetrag abziehen
Eine mögliche spätere Steuerbelastung ist wirtschaftlich nicht zwingend mit ihrem vollen nominellen Betrag wertmindernd.
Zu berücksichtigen sind unter anderem erwarteter Realisationszeitpunkt, Wahrscheinlichkeit der Realisation, Haltedauer und der konkrete Bewertungszweck.
Bewertungszweck bleibt entscheidend
Ob und in welchem Umfang latente Steuern berücksichtigt werden, kann unterschiedlich beurteilt werden, je nachdem, ob es um eine Steuerdeklaration, eine Erbteilung, Pflichtteilsberechnung, einen Unternehmensverkauf oder eine familieninterne Fairnessberechnung geht.
Bewertungsprozess
Von den Ausgangsdaten zum nachvollziehbaren Wert
Steuer, Erbteilung, Schenkung, Pflichtteil, Finanzierung oder Transaktion eindeutig definieren.
Rechtliche, finanzielle, steuerliche und technische Unterlagen vollständig zusammenstellen.
Geeignete Bewertungsverfahren anwenden, Annahmen begründen und gegebenenfalls Sensitivitäten beziehungsweise Bandbreiten prüfen.
Ergebnis, Bewertungsannahmen, Belastungen, latente Steuern und verbleibende Unsicherheiten nachvollziehbar festhalten.
- Bewertungszweck und Bewertungsstichtag
- Eigentums- und Beteiligungsverhältnisse
- Grundbuch- und Immobilienunterlagen
- Mietverträge und Ertragsdaten
- Jahresabschlüsse und Businesspläne
- Steuerveranlagungen und Steuerwerte
- Darlehen und Hypotheken
- Nutzniessungs- und Wohnrechtsverträge
- Gesellschafts- und Aktionärbindungsverträge
- Stille Reserven und mögliche latente Steuern
- Vergleichstransaktionen und Marktinformationen
- Frühere Gutachten und Bewertungen
Typische Bewertungsfehler
Wo in Nachfolgefällen häufig falsche Werte entstehen
| Warnsignal | Typisches Risiko |
|---|---|
| Steuerwert wird ungeprüft als Verkehrswert verwendet | Schenkungsumfang oder Ausgleichszahlungen spiegeln den wirtschaftlichen Wert möglicherweise nicht wider. |
| Bewertung hat keinen klaren Stichtag | Spätere Entwicklungen werden unsystematisch in einen früheren Wert hineingerechnet. |
| Unternehmenswert wird mit Beteiligungswert gleichgesetzt | Finanzschulden, Liquidität, Minderheitsrechte und Übertragungsbeschränkungen bleiben unberücksichtigt. |
| Nutzniessung wird nur pauschal abgezogen | Dauer, Ertrag, Kosten und tatsächlicher Umfang des Rechts werden nicht sachgerecht berücksichtigt. |
| Latente Steuern werden vollständig ignoriert | Der wirtschaftliche Nettowert kann zu hoch angesetzt werden. |
| Latente Steuern werden pauschal zum vollen Nominalbetrag abgezogen | Realisationszeitpunkt und Eintrittswahrscheinlichkeit werden nicht berücksichtigt. |
| Unterschiedliche Werte werden nicht erklärt | Konflikte zwischen Steuerwert, Marktwert, Erbteilungswert und vertraglichem Wert. |
Weiterführende Themen
Bewertung ist Teil der Nachfolge- und Transaktionsplanung
Der richtige Wert ist häufig nur der Ausgangspunkt. Danach müssen Übertragungsstruktur, Ausgleichszahlungen, Steueraufschübe, Finanzierung und spätere Steuerfolgen aufeinander abgestimmt werden.
Bewertungs- und Nachfolgeberatung
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