Kanton Zürich · Vermögenssteuer

Vermögenssteuer Zürich: Bewertung von Vermögenswerten

Für die Zürcher Vermögenssteuer zählt nicht automatisch der Kaufpreis eines Vermögenswertes. Bankguthaben, börsenkotierte Wertschriften, private Unternehmen, Immobilien und andere Vermögenswerte folgen unterschiedlichen Bewertungsregeln. Massgebend ist grundsätzlich der steuerliche Wert am Ende der Steuerperiode.

Bewertungsgrundsatz

Grundsätzlich zählt der Verkehrswert

Das Zürcher Steuergesetz knüpft bei der Vermögenssteuer grundsätzlich an den Verkehrswert an. Für einzelne Vermögensarten bestehen jedoch besondere Bewertungsmethoden und administrative Bewertungswerte.

Der Bewertungsstichtag ist bei einer ganzjährigen Steuerpflicht grundsätzlich das Ende der Steuerperiode. Bei einer natürlichen Person mit Kalenderjahr als Steuerperiode ist damit regelmässig der Vermögensstand am 31. Dezember massgebend.

Das bedeutet beispielsweise, dass ein Aktienkurs während des Jahres für die Vermögenssteuer nicht entscheidend ist. Massgebend ist grundsätzlich der steuerlich relevante Wert am Jahresende.

Vermögenswert	Grundsätzliche Bewertung	Typischer Nachweis
Bankguthaben	Grundsätzlich Nominalwert beziehungsweise Kontostand am Bewertungsstichtag	Bankauszug per Jahresende
Kotierte Aktien, ETFs, Fonds und Anleihen	Schlusskurs am Bewertungsstichtag beziehungsweise letzter verfügbarer Börsenkurs	Depotverzeichnis / Steuerkurs
Nicht kotierte Beteiligungen	Verkehrswert nach den schweizerischen Bewertungsgrundsätzen für Wertpapiere ohne Kurswert	Jahresabschluss / Steuerwertmitteilung
Zürcher Immobilien	Kantonaler Vermögenssteuerwert nach der Zürcher Bewertungsmethode	Amtliche Liegenschaftenbewertung
Forderungen und Darlehen	Grundsätzlich Nominalwert; Wertminderung bei nachgewiesener eingeschränkter Werthaltigkeit möglich	Darlehensvertrag / Nachweis Werthaltigkeit
Geschäftsvermögen	Bewertung nach den für die Einkommenssteuer massgebenden Werten	Bilanz und Geschäftsabschluss

Wertschriften & Guthaben

Börsenkurs, Steuerkurs oder Nominalwert

Bei liquiden Finanzanlagen ist die Bewertung meist vergleichsweise klar. Entscheidend ist jedoch, den richtigen Stichtagswert zu verwenden.

Börsenkotierte Aktien

Bei kotierten Wertpapieren gilt grundsätzlich der Schlusskurs des Bewertungsstichtages. Ist an diesem Tag kein Börsenhandel erfolgt, wird auf den letzten Börsentag vor dem Stichtag abgestellt.

ETFs, Fonds und Anleihen

Auch börsenkotierte Fonds, ETFs und Anleihen werden grundsätzlich anhand des massgebenden Jahresendkurses beziehungsweise des veröffentlichten Steuerwertes erfasst.

Bankkonten

Guthaben auf Bank-, Spar- und vergleichbaren Konten werden grundsätzlich mit dem tatsächlichen Guthaben am Bewertungsstichtag erfasst.

Fremdwährungen

Vermögenswerte in Fremdwährung müssen für die schweizerische Steuererklärung in Schweizer Franken umgerechnet werden. Dabei sind die für die Steuerperiode massgebenden steuerlichen Umrechnungskurse zu verwenden.

Depotwert ist nicht gleich Anschaffungskosten.

Für die Vermögenssteuer ist grundsätzlich der Wert am Bewertungsstichtag massgebend. Ob eine Aktie vor Jahren deutlich günstiger oder teurer gekauft wurde, ist für die Vermögenssteuerbewertung normalerweise nicht entscheidend.

Private Unternehmen

Nicht kotierte Beteiligungen benötigen eine eigene Bewertung

Bei Beteiligungen an privaten AGs und GmbHs fehlt ein täglich beobachtbarer Börsenkurs. Deshalb wird der steuerliche Verkehrswert nach schweizweit abgestimmten Bewertungsgrundsätzen ermittelt.

Bestehende Unternehmen

Für nicht kotierte Wertpapiere wird grundsätzlich die Wegleitung zur Bewertung von Wertpapieren ohne Kurswert für die Vermögenssteuer angewandt. Dabei können insbesondere Substanz und Ertragskraft des Unternehmens massgebend sein.

Start-ups

Bei innovativen Unternehmen in der Aufbauphase stellt Zürich grundsätzlich auf den Substanzwert ab, solange noch keine repräsentativen Geschäftsergebnisse vorhanden sind.

Finanzierungsrunden

Ein bei einer Finanzierungsrunde bezahlter Preis ist während der typischen Aufbauphase eines Start-ups nicht automatisch der Vermögenssteuerwert. Nach Abschluss der Aufbauphase können Investorenpreise dagegen an Bedeutung gewinnen.

Unternehmenswert kann deutlich vom bilanziellen Eigenkapital abweichen.

Bei einem profitablen etablierten Unternehmen ist der steuerliche Beteiligungswert nicht zwingend auf den Buchwert beschränkt. Ertragskraft und weitere Bewertungsfaktoren können den Vermögenssteuerwert erheblich erhöhen.

Liegenschaftenbewertung 2026

Zürich bewertet Immobilien ab 2026 neu

Seit der letzten allgemeinen Neubewertung im Jahr 2009 sind die Immobilien- und insbesondere die Landwerte im Kanton Zürich stark gestiegen. Ab der Steuerperiode 2026 gilt deshalb eine neue allgemeine Liegenschaftenbewertung.

Einfamilienhäuser

Für Einfamilienhäuser werden insbesondere Landwert, Lageklasse, Gebäude-Neubauwert und Altersentwertung berücksichtigt. Die neuen Bewertungsparameter gelten ab der Steuerperiode 2026.

Stockwerkeigentum

Auch Stockwerkeigentum wird neu bewertet. Für Wohnungen in Hochhäusern mit mehr als acht Stockwerken sieht die Weisung 2026 aufgrund der besonderen baulichen Situation zusätzliche individuelle Bewertungselemente vor.

Mehrfamilien- und Geschäftshäuser

Für Mehrfamilien- und Geschäftshäuser werden Ertragswerte und gemeindespezifische Kapitalisierungssätze berücksichtigt. Die Kapitalisierungssätze wurden für die Bewertung ab 2026 neu festgelegt.

Unbebautes Land

Die steuerlichen Landwerte wurden im Rahmen der Neubewertung überprüft und an die Entwicklung der Marktverhältnisse angepasst.

Neue Werte gelten bereits für die Steuerperiode 2026

Die Gemeindesteuerämter erstellen die allgemeinen Neubewertungen für 2026. Die neuen Vermögenssteuerwerte werden den Eigentümerinnen und Eigentümern grundsätzlich Anfang 2027 zugestellt.

Die amtliche Bewertung selbst ist keine separat anfechtbare Verfügung. Einwendungen gegen den Wert können im Rahmen der Steuerdeklaration und des anschliessenden Einschätzungsverfahrens geltend gemacht werden und sollten begründet beziehungsweise dokumentiert werden.

Vermögenssteuerwert und Marktwert sind nicht identisch.

Die Zürcher Bewertungsmethode soll einen steuerlich zulässigen Wert innerhalb der bundesrechtlichen Vorgaben bestimmen. Der für die Vermögenssteuer verwendete Wert kann deshalb vom tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis der Immobilie abweichen.

Immobilien ausserhalb Zürichs

Andere Kantone und Ausland werden separat behandelt

Bei einer Immobilie in einem anderen Schweizer Kanton kann grundsätzlich der dort festgesetzte Vermögenssteuerwert übernommen werden. Für die interkantonale Steuerausscheidung werden die kantonal unterschiedlichen Bewertungen über sogenannte Repartitionswerte vergleichbar gemacht.

Auch ausländische Immobilien müssen in einer Zürcher Steuererklärung angegeben werden. Sie werden jedoch im Rahmen der internationalen Steuerausscheidung gesondert behandelt.

Damit kann eine ausländische Immobilie die Zürcher Steuerberechnung beeinflussen, obwohl Zürich selbst auf den Immobilienwert nicht zwingend unmittelbar Vermögenssteuer erhebt.

Weitere Vermögenswerte

Auch weniger klassische Vermögenswerte können steuerpflichtig sein

Private Darlehen und Forderungen

Forderungen werden grundsätzlich mit dem Nominalwert bewertet. Ist die Zahlungsfähigkeit des Schuldners eingeschränkt oder bestehen andere wertmindernde Umstände, kann eine tiefere Bewertung zu prüfen sein.

Kryptowährungen

Auch Kryptowährungen gehören grundsätzlich zum steuerlich relevanten Vermögen. Für verbreitete digitale Vermögenswerte stehen steuerliche Jahresendwerte zur Verfügung; bei anderen Positionen muss ein nachvollziehbarer Stichtagswert dokumentiert werden.

Edelmetalle

Gold, Silber und andere handelbare Edelmetalle sind grundsätzlich mit ihrem steuerlich relevanten Verkehrswert am Jahresende zu erfassen.

Kunst und Sammlungen

Wertvolle Kunst- und Sammlungsgegenstände können steuerbares Vermögen darstellen. Davon zu unterscheiden ist der steuerlich besonders behandelte gewöhnliche Hausrat und persönliche Gebrauch.

Offizielle Bewertungsinformationen

Steuerwerte und Bewertungsgrundlagen prüfen

Für Wertschriften, Beteiligungen und Immobilien bestehen unterschiedliche offizielle Bewertungsgrundlagen. Bei grösseren Vermögen sollte deshalb nicht pauschal mit Markt- oder Anschaffungspreisen gearbeitet werden.

Besonders bei privaten Unternehmensbeteiligungen und Immobilien kann die korrekte steuerliche Bewertung einen erheblichen Einfluss auf das steuerbare Vermögen haben.

Liegenschaftenbewertung 2026 Bewertung von Wertpapieren

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