Kanton Wallis · Immobiliensteuern
Immobiliensteuern im Kanton Wallis
Steuerliche Fragen rund um Kauf, Besitz, Vermietung und Verkauf von Immobilien im Kanton Wallis: Grundstückgewinnsteuer, Eigenmietwert, Katasterwert, Liegenschaftssteuer, Handänderungssteuer, Ferienwohnungen von Eigentümern mit Wohnsitz anderswo und grenzüberschreitende Sachverhalte.
Immobilien im Steuerrecht
Das Wallis verwendet ein dualistisches System
Bei natürlichen Personen werden selbstgenutzte und vermietete Liegenschaften laufend über die Einkommens- und Vermögenssteuer erfasst. Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen der separaten Grundstückgewinnsteuer. Bei steuerlich als land- oder forstwirtschaftlich qualifizierenden Grundstücken im Geschäftsvermögen Selbständigerwerbender gilt dies für den Wertzuwachsgewinn; wiedereingebrachte Abschreibungen unterliegen der Einkommenssteuer.
Grundstücke im übrigen Geschäftsvermögen werden anders behandelt: Veräusserungsgewinne fliessen in die ordentliche Einkommens- bzw. Gewinnsteuer ein. Die Grundstückgewinnsteuer erhebt der Kanton; zwei Drittel des Nettoertrags überweist er der Gemeinde, in der das Grundstück liegt.
Natürliche Personen
Selbstnutzung, Vermietung und laufende Immobiliensteuern
Selbstgenutzte Liegenschaft
Der Eigenmietwert ist als Einkommen zu deklarieren. Er wird massvoll festgesetzt – laut ESTV auf rund 70 % des Mietzinses eines vergleichbaren Objekts – und frühestens alle zwei Veranlagungsperioden angepasst; bei dauerhafter Unternutzung der am Wohnsitz selbstbewohnten Liegenschaft wird er reduziert. Abziehbar sind Schuldzinsen und Unterhaltskosten.
Ferienwohnung und Chalet
Auch eine selbst genutzte Ferienwohnung wird mit einem Eigenmietwert erfasst; die Reduktion wegen Unternutzung gilt nach dem Gesetz nur am Wohnsitz. Bei Vermietung sind die Mieterträge steuerbar, und Unterhaltskosten können effektiv oder pauschal mit 10 % bzw. 20 % des Bruttoertrags abgezogen werden.
Vermögenssteuer zum Katasterwert
Nichtlandwirtschaftliche Grundstücke werden zum Verkehrswert unter angemessener Berücksichtigung des Ertragswerts erfasst. Der Steuerwert von Wohnhäusern, Renditeliegenschaften und Chalets beträgt 100 % des Katasterwerts, jener landwirtschaftlicher Grundstücke 15 %; Schulden werden vom gesamten Vermögen abgezogen.
Liegenschaftssteuer
Die Gemeinden erheben jährlich eine Liegenschaftssteuer von 1 ‰ des Steuerwerts am 31. Dezember bei natürlichen und 1,25 ‰ bei juristischen Personen, ohne Schuldenabzug und mindestens CHF 25 pro Eigentümer. Juristische Personen zahlen zusätzlich eine kantonale Liegenschaftssteuer von 0,8 ‰.
Grundstückgewinnsteuer
Private Grundstückgewinne werden nach Gewinn und Besitzesdauer besteuert
Steuerbar ist die Differenz zwischen dem Veräusserungserlös und den Anlagekosten, also dem Erwerbspreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers und den anrechenbaren Aufwendungen wie wertvermehrenden Investitionen, Erwerbs- und Verkaufskosten oder Mehrwertabgaben. Der Tarif ist nach Gewinntranchen abgestuft: 12 % auf den ersten CHF 50’000, 18 % auf dem Teil von CHF 50’001 bis CHF 100’000 und 24 % auf dem Mehrbetrag ab CHF 100’001.
Steuerpflichtig ist die veräussernde Person; Ehegatten und Kinder werden für ihre Gewinne getrennt besteuert, und Steuerbeträge unter CHF 100 werden nicht erhoben. Als Veräusserung gelten auch wirtschaftliche Handänderungen, etwa der Verkauf von Beteiligungen an einer Immobiliengesellschaft, sowie die Überführung vom Privat- ins Geschäftsvermögen; Handänderungen ohne Grundbucheintrag sind innert 30 Tagen zu melden.
Kurze Besitzesdauer
Bei einem Verkauf innert fünf Jahren gelten erhöhte Sätze: im ersten Besitzesjahr 19,2 %, 28,8 % bzw. 38,4 %, im fünften Jahr noch 13,2 %, 19,8 % bzw. 26,4 %. Im sechsten Jahr gelten die Grundsätze von 12 %, 18 % und 24 %.
Lange Besitzesdauer
Nach mindestens sechs Jahren Eigentum ermässigt sich die Steuer um 4 % pro Jahr; gemäss Steuersatztabelle gelten im siebten Jahr 11,52 %, 17,28 % bzw. 23,04 % und im 25. Jahr 2,88 %, 4,32 % bzw. 5,76 %. Nach mehr als 25 Jahren betragen die Sätze 1 %, 2 % bzw. 3 %.
Steueraufschub
Aufgeschoben wird die Steuer bei Erbgang, Erbvorbezug und Schenkung, bei Eigentumswechseln unter Ehegatten und güterrechtlichen Auseinandersetzungen, bei Güterzusammenlegungen sowie bei der Ersatzbeschaffung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke oder einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft in der Schweiz.
Ersatzbeschaffung im Detail
Die verkaufte Liegenschaft muss in den zwei Jahren vor dem Verkauf mindestens ein Jahr als Hauptwohnsitz gedient haben, und die Reinvestition muss innert zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf erfolgen. Das Wallis wendet die absolute Methode an: Nicht reinvestierte Beträge werden sofort besteuert; erfolgt der Ersatzkauf erst nach der Veranlagung, kann innert 90 Tagen nach Wohnsitznahme die Rückerstattung verlangt werden.
Geschäftsvermögen und juristische Personen
Geschäftsliegenschaften und juristische Personen
Juristische Personen
Bei AG, GmbH und Genossenschaften gehören Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken zum steuerbaren Reingewinn und werden mit der ordentlichen Gewinnsteuer erfasst – beim Kanton mit 2,25 % bzw. 5,2 %, bei der Gemeinde mit 2,75 % bzw. 6,75 %.
Geschäftsvermögen natürlicher Personen
Bei Selbständigerwerbenden fliessen Gewinne aus Geschäftsliegenschaften in die Einkommenssteuer. Die Überführung einer Liegenschaft vom Geschäfts- ins Privatvermögen unterbricht die Besitzesdauer für die Grundstückgewinnsteuer.
Land- und Forstwirtschaft
Bei steuerlich als land- oder forstwirtschaftlich qualifizierenden Grundstücken im Geschäftsvermögen Selbständigerwerbender unterliegt der Wertzuwachsgewinn der Grundstückgewinnsteuer. Wiedereingebrachte Abschreibungen werden dagegen bis zur Höhe der Anlagekosten mit der Einkommenssteuer erfasst (Art. 14 Abs. 5 StG). Die blosse landwirtschaftliche Nutzung genügt für die steuerliche Qualifikation nicht in jedem Fall, insbesondere bei Bauland. Bei Reinvestition in ein selbstbewirtschaftetes Ersatzgrundstück kann die Grundstückgewinnsteuer im gesetzlichen Umfang aufgeschoben werden; ein Aufschub der Einkommenssteuer ist gesondert zu prüfen. Der Steuerwert landwirtschaftlicher Grundstücke für die Vermögenssteuer beträgt 15 % des Katasterwerts.
Immobiliengesellschaften
Der Verkauf von Beteiligungen an einer Immobiliengesellschaft gilt als wirtschaftliche Handänderung und kann Grundstückgewinnsteuer auslösen. Auch die Handänderungssteuer erfasst Anteilsübertragungen, bemessen nach der Gegenleistung, mindestens nach dem Katasterwert.
Kauf und Eigentumsübertragung
Handänderungssteuer und weitere Erwerbskosten beachten
Handänderungssteuer von 1 % bis 1,5 %
Beim Erwerb eines Walliser Grundstücks erhebt der Kanton eine Handänderungssteuer: CHF 20 für Werte von CHF 1’001 bis CHF 50’000, 1 % von CHF 50’001 bis CHF 500’000, 1,3 % bis CHF 1’000’000 und 1,5 % ab CHF 1’000’001. Bemessen wird sie nach der Gegenleistung, mindestens nach dem Katasterwert; die Grundbuchämter ziehen sie ein.
Zuschlag der Gemeinden
Die Gemeinden können eine Zusatzabgabe von höchstens 50 % der kantonalen Handänderungssteuer erheben; massgebend ist der Satz der Gemeinde im Zeitpunkt der Einregistrierung. Steuerpflichtig ist die erwerbende Person, die Vertragsparteien haften solidarisch.
Befreiungen in der Familie
Befreit sind Eigentumsübertragungen in gerader Linie, zwischen Ehegatten und zwischen eingetragenen Partnern, einschliesslich der Auflösung des Güterstands. Bei Schenkung, Erbvorbezug und Erbteilung zugunsten anderer Personen bemisst sich die Steuer nach dem Katasterwert.
Grundpfand, Grundbuch und Lex Koller
Auch die Errichtung von Grundpfandrechten ist steuerpflichtig, ab CHF 20’001 mit 0,2 % des Pfandbetrags. Daneben sind die Kosten von Notariat und Grundbuch zu berücksichtigen; bei Erwerb durch Personen im Ausland ist zudem das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland zu prüfen.
Typische Fragestellungen
Wann eine Immobiliensteueranalyse sinnvoll ist
Verkauf nach kurzer Besitzesdauer
Im ersten Besitzesjahr liegen die Sätze 60 % über den Grundsätzen, im fünften Jahr noch 10 %. Zeitpunkt und mögliche Aufschubtatbestände sollten vorab geprüft werden.
Privat- oder Geschäftsvermögen?
Die Zuordnung entscheidet, ob ein Gewinn der Grundstückgewinnsteuer oder der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer unterliegt – und ob die Ermässigung für lange Besitzesdauer greift.
Chalet mit Wohnsitz anderswo
Eigenmietwert ohne Unternutzungsabzug, Vermögenssteuer zum Katasterwert, kommunale Liegenschaftssteuer und spätere Grundstückgewinnsteuer sollten als Gesamtpaket geplant werden – ebenso der Systemwechsel beim Eigenmietwert ab 2029.
Eigentümer in Deutschland, Frankreich oder den USA
Bei Eigentümern mit Wohnsitz im Ausland müssen Walliser Immobiliensteuern mit dem ausländischen Steuerrecht und dem Doppelbesteuerungsabkommen koordiniert werden; das Wallis besteuert dabei mindestens zum Satz der hier steuerbaren Werte.
Weiterführendes Fachwissen
Weitere Steuern im Kanton Wallis
Häufige Fragen
Immobiliensteuern Wallis
Wie wird der Verkauf einer privaten Immobilie im Wallis besteuert?
Gilt die Grundstückgewinnsteuer auch für eine GmbH oder AG?
Gibt es im Wallis eine jährliche Liegenschaftssteuer?
Wer bezahlt die Handänderungssteuer?
Muss ich für meine Ferienwohnung im Wallis Steuern zahlen, wenn ich anderswo wohne?
Kann ich die Grundstückgewinnsteuer beim Kauf eines neuen Eigenheims aufschieben?
Steuerberatung
Immobiliensteuern vor Kauf, Strukturierung oder Verkauf prüfen
Bei Immobilien im Privat- oder Geschäftsvermögen, Chalets und Ferienwohnungen, Gesellschaftsstrukturen, Zuzug oder Wegzug, interkantonalen Sachverhalten sowie Eigentümern mit Bezug zu Deutschland, Frankreich, Italien oder den USA unterstützen wir bei der steuerlichen Einordnung im Kanton Wallis.