Kanton Glarus · Immobiliensteuern
Immobiliensteuern im Kanton Glarus
Steuerliche Fragen rund um Kauf, Besitz, Vermietung und Verkauf von Immobilien im Kanton Glarus: Grundstückgewinnsteuer, Eigenmietwert, Steuerwert, Grundbuchkosten, Geschäftsvermögen und grenzüberschreitende Sachverhalte.
Immobilien im Steuerrecht
Glarus verwendet ein dualistisches System
Bei natürlichen Personen werden selbstgenutzte und vermietete Liegenschaften laufend über die Einkommens- und Vermögenssteuer erfasst. Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen der separaten Grundstückgewinnsteuer, die der Kanton erhebt; der Ertrag geht je zur Hälfte an den Kanton und an die Gemeinde, in der das Grundstück liegt.
Grundstücke im Geschäftsvermögen werden anders behandelt: Veräusserungsgewinne fliessen grundsätzlich in die Einkommens- bzw. Gewinnsteuer ein. Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken natürlicher Personen erfasst die Grundstückgewinnsteuer den Teil des Erlöses, der die Anlagekosten übersteigt; zudem unterliegen bestimmte steuerbefreite juristische Personen der Grundstückgewinnsteuer.
Natürliche Personen
Selbstnutzung, Vermietung und laufende Besteuerung
Selbstgenutzte Liegenschaft
Der Eigenmietwert ist als Einkommen zu deklarieren. Für selbstgenutzte Einfamilienhäuser und Wohnungen wird er massvoll mit 60 % des Marktmietwerts festgelegt, für Ferien-, Weekend- und Zweitwohnungen gilt der volle Marktwert. Abziehbar sind Schuldzinsen und Unterhaltskosten.
Vermietete Liegenschaft
Miet- und Pachterträge gehören zum steuerbaren Einkommen. Unterhaltskosten können effektiv oder pauschal mit 10 % bzw. bei über zehnjährigen Gebäuden mit 20 % des Bruttomietertrags abgezogen werden; die Wahl ist pro Periode und Liegenschaft möglich.
Vermögenssteuer zum Steuerwert
Für Liegenschaften gilt der am Standort veranlagte Steuer- bzw. Einheitswert. Wertvermehrende Investitionen erhöhen den bisherigen Steuerwert laut Steuerverwaltung um 80 % der Kosten; ist noch kein Steuerwert bekannt, kann in der Regel 80 % des Kaufpreises eingesetzt werden.
Keine Liegenschaftssteuer
Glarus gehört laut ESTV zu den Kantonen, die auf eine Liegenschaftssteuer in jeglicher Form verzichten. Laufend werden Liegenschaften deshalb nur über die Einkommens- und die Vermögenssteuer erfasst.
Grundstückgewinnsteuer
Private Grundstückgewinne werden mit 10 % bis 30 % besteuert
Steuerbar ist der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten übersteigt, also den Erwerbspreis und die wertvermehrenden Aufwendungen. Die Steuer beträgt 10 % auf den ersten CHF 5’000, je 15 %, 20 % und 25 % auf den weiteren CHF 5’000 und 30 % auf dem Gewinn über CHF 20’000; Gewinne unter CHF 5’000, bei parzellenweiser Veräusserung unter CHF 2’000, werden nicht besteuert.
Steuerpflichtig ist die veräussernde Person; die Steuer ist durch ein gesetzliches Pfandrecht gesichert, das allen vertraglichen Pfandrechten vorgeht. Beispiel: Ein Gewinn von CHF 100’000 ergibt nach Tarif CHF 27’500, nach zehn vollen Besitzesjahren abzüglich 20 % noch CHF 22’000.
Kurze Besitzesdauer
Bei einer anrechenbaren Eigentumsdauer von weniger als einem Jahr erhöht sich die Steuer um 30 %, bei weniger als zwei Jahren um 20 %, bei weniger als drei Jahren um 15 % und bei weniger als vier Jahren um 10 %.
Lange Besitzesdauer
Nach fünf vollen Jahren ermässigt sich die Steuer um 5 %, danach um 3 Prozentpunkte pro Jahr bis 35 % nach 15 Jahren und um 5 Prozentpunkte pro Jahr bis 85 % nach 25 Jahren; dabei bleibt es bis zum 30. Jahr. Ab 30 vollen Jahren beträgt die Ermässigung 90 %.
Steueraufschub
Aufgeschoben wird die Steuer unter anderem bei Erbgang, Erbvorbezug und Schenkung, bei güter- und scheidungsrechtlichen Übertragungen zwischen Ehegatten sowie bei Landumlegungen und Ersatzbeschaffungen. Die kantonale Wegleitung nennt für gemischte Schenkungen eine Schenkungskomponente von mindestens 25 % des Verkehrswerts. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist dies jedoch keine starre Mindestgrenze: Auch bei einer geringeren Differenz kann eine gemischte Schenkung vorliegen, wenn ein Schenkungswille und ein offensichtliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung nachgewiesen sind. Ist die Übertragung steuerlich als gemischte Schenkung anerkannt, wird die Grundstückgewinnsteuer vollständig aufgeschoben; die übernehmende Person übernimmt die latente Steuerlast (Urteile 9C_335/2023, E. 3.7, und 9C_271/2025, E. 3.1 und 7.5).
Ersatzbeschaffung im Detail
Beim Verkauf einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft wird die Steuer aufgeschoben, wenn der Erlös in der Regel innert zwei Jahren in eine gleich genutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz fliesst. Aufgeschoben wird der Gewinn, soweit die Reinvestition die Anlagekosten übersteigt; Zweit- und Ferienwohnungen sind ausgeschlossen.
Geschäftsvermögen und juristische Personen
Geschäftsliegenschaften und juristische Personen
Juristische Personen
Bei ordentlich besteuerten Kapitalgesellschaften und Genossenschaften gehören Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken zum steuerbaren Reingewinn und werden mit der Gewinnsteuer erfasst. Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen bei juristischen Personen nur bestimmte nach Art. 60 StG steuerbefreite Institutionen.
Geschäftsvermögen natürlicher Personen
Bei Selbständigerwerbenden fliessen Gewinne aus Geschäftsliegenschaften in die Einkommenssteuer. Die Abgrenzung zwischen Privat- und Geschäftsvermögen entscheidet deshalb darüber, ob der Grundstückgewinnsteuertarif oder der Einkommenssteuertarif angewandt wird.
Land- und Forstwirtschaft
Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken natürlicher Personen unterliegt der Gewinn der Grundstückgewinnsteuer, soweit der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Wird der Erlös in ein selbstbewirtschaftetes Ersatzgrundstück in der Schweiz reinvestiert, kann die Steuer aufgeschoben werden.
Mehrere Kantone
Liegenschaften begründen regelmässig ein besonderes Steuerdomizil. Bei Unternehmen oder Privatpersonen mit weiteren Steuerdomizilen ist deshalb eine interkantonale Steuerausscheidung erforderlich.
Kauf und Eigentumsübertragung
Kauf: keine Handänderungssteuer, aber Grundbuchgebühren
Keine Handänderungssteuer
Glarus erhebt beim Erwerb eines Grundstücks keine Handänderungssteuer im engeren Sinn. Laut ESTV kennt der Kanton für den Eigentumsübergang lediglich eine Grundbuchgebühr.
Grundbuch und Beurkundung
Neben der Grundbuchgebühr können Kosten für die öffentliche Beurkundung, die Errichtung oder Änderung von Grundpfandrechten und weitere Transaktionsschritte anfallen. Die Höhe richtet sich nach den kantonalen Gebührenvorschriften.
Pfandrecht für die Grundstückgewinnsteuer
Die Grundstückgewinnsteuer des Verkäufers ist durch ein gesetzliches Pfandrecht auf dem Grundstück gesichert. Zahlt die erwerbende Person diese Steuer, zählt der Betrag nur dann zu ihren Anlagekosten, wenn er bei der Veranlagung des Verkäufers berücksichtigt wurde; die Sicherstellung gehört deshalb in den Kaufvertrag.
Lex Koller
Bei Erwerb durch Personen im Ausland oder ausländisch beherrschte Gesellschaften ist zusätzlich das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland zu prüfen.
Typische Fragestellungen
Wann eine Immobiliensteueranalyse sinnvoll ist
Verkauf nach kurzer Haltedauer
Bei weniger als vier Jahren Eigentumsdauer erhöht sich die Steuer um 10 % bis 30 %. Zeitpunkt und mögliche Aufschubtatbestände sollten vorab geprüft werden.
Privat oder Geschäftsvermögen?
Die Zuordnung entscheidet, ob ein Gewinn der Grundstückgewinnsteuer oder der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer unterliegt.
Eigenheim und Ersatzbeschaffung
Eigenmietwert bis Ende 2028, Unterhaltsplanung und eine Ersatzbeschaffung innert in der Regel zwei Jahren sollten als Gesamtpaket geplant werden.
Grenzüberschreitende Eigentümer
Bei Eigentümern mit Wohnsitz in Deutschland, den USA oder anderen Staaten müssen Glarner Immobiliensteuern mit dem ausländischen Steuerrecht und dem Doppelbesteuerungsabkommen koordiniert werden.
Weiterführendes Fachwissen
Weitere Steuern im Kanton Glarus
Häufige Fragen
Immobiliensteuern Glarus
Wie wird der Verkauf einer privaten Immobilie im Kanton Glarus besteuert?
Gilt die Grundstückgewinnsteuer auch für eine GmbH oder AG?
Gibt es im Kanton Glarus eine Handänderungssteuer oder eine Liegenschaftssteuer?
Welche Gewinne sind von der Grundstückgewinnsteuer ausgenommen?
Gilt bei selbstgenutztem Wohneigentum der Eigenmietwert?
Was gilt, wenn die Liegenschaft vor mehr als 30 Jahren erworben wurde?
Steuerberatung
Immobiliensteuern vor Kauf, Strukturierung oder Verkauf prüfen
Bei Immobilien im Privat- oder Geschäftsvermögen, Gesellschaftsstrukturen, Zuzug oder Wegzug, interkantonalen Sachverhalten sowie Eigentümern mit Bezug zu Deutschland oder den USA unterstützen wir bei der steuerlichen Einordnung im Kanton Glarus.