US-Immobilien · Erbschaft · Schenkung
US-Immobilie vererben oder verschenken bei Schweizer Wohnsitz
Eine Immobilie in den USA kann bei Tod oder Schenkung US-Steuerfolgen auslösen, obwohl der Eigentümer in der Schweiz lebt. Entscheidend sind der Status des Eigentümers, die Eigentumsstruktur, das Nachlassabkommen und die Regeln des zuständigen Schweizer Kantons.
Für Estate und Gift Tax gilt ein eigener Statusbegriff
Zunächst ist die Person des Erblassers oder Schenkers zu beurteilen. US-Staatsangehörigkeit und US-Domicile sind von der einkommensteuerlichen Ansässigkeit zu unterscheiden. Eine Green Card beantwortet die Domizilfrage für Nachlass- und Schenkungssteuern nicht allein.
| Ausgangslage | US-Prüfung |
|---|---|
| US Citizen mit Schweizer Wohnsitz | Grundsätzlich weltweites Vermögen für Estate und Gift Tax berücksichtigen; anwendbare Freibeträge und Abzüge gesondert bestimmen. |
| Nicht-US-Staatsbürger mit US-Domicile | Grundsätzlich ebenfalls weltweiter Anwendungsbereich. Massgebend sind die tatsächlichen Umstände und die dauerhafte Bleibeabsicht. |
| Weder US Citizen noch US-domiciled | Grundsätzlich begrenzter Anwendungsbereich für bestimmte US-Vermögenswerte. Direkt gehaltene US-Immobilien können sowohl bei Tod als auch bei Schenkung erfasst werden. |
Der Wohnsitz der Erben allein entscheidet nicht über die US-Nachlasssteuer. Ebenso wenig macht eine Schweizer Steuererklärung die US-Immobilie zu einem ausschliesslich Schweizer Nachlassgegenstand.
US-Immobilien können auch bei Schweizer Eigentümern Estate Tax auslösen
Direkt gehaltenes Grundstückseigentum in den USA zählt grundsätzlich zum dort belegenen Vermögen eines Nonresident Not a Citizen. Für einen solchen Nachlass ist insbesondere Form 706-NA zu prüfen.
Die allgemeine Erklärungsschwelle wird anhand des US-belegenen Vermögens zuzüglich der gesetzlich einzubeziehenden Schenkungsbeträge ermittelt. Übersteigt dieser Betrag USD 60’000, kann Form 706-NA erforderlich sein. Abzüge und Abkommensentlastungen werden anschliessend gesondert geprüft.
Eine Hypothek darf für diese Prüfung nicht ungeprüft vom Immobilienwert abgezogen werden. Haftungsart, Bewertung und zulässiger Schuldenabzug sind zu unterscheiden.
Eine erforderliche Form 706-NA ist grundsätzlich innerhalb von neun Monaten nach dem Tod einzureichen. Eine Fristverlängerung für die Erklärung bedeutet nicht automatisch eine entsprechende Verlängerung der Zahlungsfrist.
Auch mögliche Nachlass- oder Erbanfallsteuern des Immobilienstaates sind separat zu prüfen. Die US-Bundessteueranalyse deckt diese Ebene nicht vollständig ab.
Das Nachlassabkommen Schweiz–USA gesondert anwenden
Zwischen der Schweiz und den USA besteht ein eigenes Abkommen vom 9. Juli 1951 über Nachlass- und Erbanfallsteuern. Es ist vom Einkommensteuerabkommen zu unterscheiden.
Vor der Steuerberechnung sind der persönliche und sachliche Anwendungsbereich sowie die anwendbaren Entlastungsregeln zu prüfen. Schweizer Wohnsitz allein rechtfertigt weder die Annahme vollständiger US-Steuerfreiheit noch die Beschränkung der Analyse auf das US-Innenrecht.
Abkommensberechtigung
Domizil, Staatsangehörigkeit und Nachlassverhältnisse anhand des Abkommens bestimmen.
Entlastung berechnen
Eine abkommensbedingt erhöhte US-Steuergutschrift kann relevant sein. Dafür können Angaben zum weltweiten Nachlass erforderlich werden.
Position offenlegen
Eine beanspruchte Treaty Position muss in der erforderlichen US-Erklärung nachvollziehbar dokumentiert werden.
Die Steuerbelastung lässt sich deshalb nicht allein aus dem Wert des US-Hauses ableiten. Auch das übrige Vermögen, Schulden, frühere Schenkungen und die Begünstigten können für die Berechnung benötigt werden.
Eine lebzeitige Schenkung ist kein automatischer Steuerausweg
Bei einem Schenker ohne US-Staatsangehörigkeit und ohne US-Domicile kann die unentgeltliche Übertragung einer US-Immobilie US Gift Tax auslösen. Die Besonderheiten, die bei bestimmten immateriellen Vermögenswerten bestehen, lassen sich nicht auf direkt gehaltene Grundstücke übertragen.
Für meldepflichtige Schenkungen eines solchen Nonresident Not a Citizen ist nach den aktuellen IRS-Vorgaben Form 709-NA vorgesehen. Ob Steuer entsteht, hängt von Bewertung, zulässigen Ausschlüssen und Abzügen sowie der konkreten Übertragung ab.
Der IRS führt die Schweiz als Vertragspartner für Estate Tax, nicht für Gift Tax. Eine Entlastung im Erbfall darf deshalb nicht unverändert für eine lebzeitige Schenkung unterstellt werden.
Auch ein Verkauf unter Verkehrswert, die Übernahme einer Hypothek oder ein vorbehaltenes Nutzungsrecht erfordern eine eigene Prüfung. Sie können die Abgrenzung zwischen Schenkung und entgeltlicher Übertragung verändern.
Schenkung und Vererbung über den gesamten Zeitraum vergleichen
| Frage | Lebzeitige Übertragung | Erwerb von Todes wegen |
|---|---|---|
| Übertragungssteuer | Gift Tax und allfällige Schweizer Schenkungssteuer prüfen. | Estate Tax, Abkommensentlastung und Schweizer Erbschaftssteuer prüfen. |
| US-Anschaffungskosten | Für einen späteren Gewinn grundsätzlich Fortführung der steuerlichen Basis des Schenkers; Sonderregeln beachten. | Grundsätzlich Wertansatz nach den Regeln für geerbtes Vermögen, häufig Verkehrswert am Todestag; Ausnahmen beachten. |
| Späterer Verkauf | Historische stille Reserven können beim Beschenkten weiter relevant sein. | Der für den Erbfall massgebende Basiswert ist für den späteren Verkauf zu dokumentieren. |
| Verfügung und Nutzung | Eigentum, Kontrolle, Finanzierung und allfällige Nutzungsrechte ändern sich schon zu Lebzeiten. | Nachlassabwicklung, Vertretungsbefugnisse und Eigentumsumschreibung müssen organisiert werden. |
Eine niedrige Übertragungssteuer ist deshalb nicht das einzige Entscheidungskriterium. Auch spätere Einkommensteuer, Verfügungsrechte, Finanzierung und die Familienplanung gehören in den Vergleich.
Die Schweizer Behandlung richtet sich nach Kanton und Vermögensart
Die kantonale Prüfung muss klären, welche persönliche oder sachliche Anknüpfung besteht, wem das Vermögen zufällt und wie ausländisches Grundeigentum ausgeschieden wird. Aus einer Befreiung für Ehegatten oder Nachkommen in einem Schweizer Kanton folgt keine entsprechende US-Befreiung.
Direktes Grundstückseigentum und eine Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft sind dabei auseinanderzuhalten. Bei Gesellschaftsanteilen kann die Schweizer Einordnung von der Behandlung einer unmittelbar übertragenen ausländischen Liegenschaft abweichen.
Auch ohne endgültige Schweizer Steuerbelastung können Inventar-, Auskunfts- oder Deklarationsangaben erforderlich sein. Für die laufende Schweizer Steuererklärung der Erben sind anschliessend die neue Eigentumsquote, Immobilienwerte und Erträge zu berücksichtigen.
Die allgemeine Einordnung erläutert Erbschaft und Schenkung zwischen Schweiz und USA.
LLC, Miteigentum und Ehegatten gesondert prüfen
Wird eine US-Immobilie über eine LLC gehalten, betrifft die Übertragung möglicherweise Gesellschaftsrechte statt unmittelbaren Grundstückseigentums. Daraus folgt weder automatisch eine Befreiung von Estate oder Gift Tax noch eine bestimmte Schweizer Behandlung. Die laufende Einkommensteuerklassifikation ersetzt diese Analyse nicht.
Bei Miteigentum sind Rechtsform des gemeinsamen Eigentums, Erwerbsfinanzierung und tatsächlich geleistete Beiträge zu dokumentieren. Der im Deed genannte Anteil allein beantwortet nicht jede Nachlasssteuerfrage.
Bei Übertragungen auf einen Ehegatten ist dessen US-Staatsangehörigkeit besonders relevant. Die US-Regeln zur ehebezogenen Entlastung dürfen bei einem nicht-US-amerikanischen Ehegatten nicht pauschal wie bei einem US Citizen angewendet werden; spezielle Voraussetzungen und gegebenenfalls eine QDOT-Struktur sind zu prüfen.
Zur laufenden Immobiliengesellschaft: US-Immobilie über eine LLC bei Schweizer Wohnsitz.
Steuererklärung, Eigentumsübergang und späteren Verkauf koordinieren
Nach einem Erbfall sind die Vertretung des Nachlasses, Eigentumsnachweise, Immobilienbewertung und steuerlichen Fristen aufeinander abzustimmen. Testament und erbrechtliche Dokumente sollten mit dem Recht des Immobilienstaates koordiniert werden.
Soll die Immobilie zeitnah verkauft werden, sind Nachlasssteuer und Veräusserungsbesteuerung getrennt zu bearbeiten. Zu klären sind insbesondere der Verkäufer, dessen US-Steuerstatus, die neue Steuerbasis und ein mögliches FIRPTA-Verfahren. Ein Verkauf durch den Nachlass ist nicht ohne Weiteres derselbe Vorgang wie ein späterer Verkauf durch die Erben.
Eine Immobilie kann einen hohen Nachlasswert haben, ohne ausreichend Zahlungsmittel für Steuern, Darlehen und Abwicklungskosten bereitzustellen. Zuständigkeiten und Finanzierung sollten deshalb frühzeitig feststehen.
Diese Unterlagen werden für die Planung benötigt
Personen und Gesamtvermögen
- Staatsangehörigkeiten und Domizilverhältnisse des Eigentümers
- Wohnsitzkanton sowie Status der Begünstigten und des Ehegatten
- Übersicht über weltweites Vermögen und Verbindlichkeiten
- Frühere Schenkungen und vorhandene Steuererklärungen
- Testament, Erbvertrag und bestehende Nachlassplanung
Immobilie und Struktur
- Deed, Eigentumsquoten und Kaufunterlagen
- Aktuelle Bewertung und historische Steuerbasis
- Abschreibungsverzeichnisse bei Vermietung
- Hypotheken, Haftungsbedingungen und Finanzierungsbeiträge
- LLC- oder Trust-Unterlagen, soweit vorhanden
- Geplante Schenkung, Nutzungsrechte oder Verkaufsabsichten
Bei einem bereits eingetretenen Erbfall kommen insbesondere Todesurkunde, Stichtagsbewertung, Nachlassvertretung und die bisher veranlassten Meldungen hinzu.
Verwandte Immobilienfragen
Rechtsgrundlagen und Quellen
- ESTV: Nachlass- und Erbschaftssteuerabkommen Schweiz–USA
- IRS: Abgrenzung Estate- und Gift-Tax-Abkommen
- IRS: Instructions for Form 706-NA
- IRS: Estate Tax für Nonresident Noncitizens
- IRS: Instructions for Form 709-NA
- IRS: Gift Tax und Status des Schenkers
- IRS: Publication 551 – steuerliche Basis
- IRS: Publication 559 – Nachlassabwicklung
- Kanton Zürich: Erbschafts- und Schenkungssteuer als Beispiel kantonaler Regeln
Massgebend sind die Regeln im Zeitpunkt der Übertragung beziehungsweise des Todes. Die konkrete Behandlung hängt unter anderem von Staatsangehörigkeit, Domizil, Eigentumsstruktur, Immobilienstandort, Kanton und Begünstigten ab.
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