Artikel · Kapitalanlagen & Quellensteuern
US-REIT bei Schweizer Wohnsitz
Wie werden Anteile an einem US Real Estate Investment Trust besteuert, wenn der Anleger in der Schweiz wohnt? US-REITs verbinden Merkmale einer börsengehandelten Kapitalanlage mit besonderen US-Regeln für Immobiliengewinne. Deshalb müssen Ausschüttungen, Quellensteuer und ein möglicher FIRPTA-Bezug getrennt geprüft werden.
Immobilien über Wertpapiere
Ein REIT ist keine direkt gehaltene US-Immobilie
Ein Real Estate Investment Trust hält typischerweise Immobilien oder immobilienbezogene Anlagen und schüttet einen erheblichen Teil seiner Ergebnisse an seine Anteilseigner aus.
Der Anleger hält jedoch grundsätzlich Aktien beziehungsweise Anteile am REIT und nicht unmittelbar die einzelnen Immobilien des REIT.
Für ausländische Anleger enthält das US-Steuerrecht dennoch besondere Regeln, wenn Ausschüttungen oder Veräußerungsgewinne auf US Real Property Interests zurückgehen.
Einordnung
Drei Ebenen müssen unterschieden werden
REIT-Anteil
Der Anleger hält einen Anteil an einer US-Gesellschaft beziehungsweise Qualified Investment Entity und nicht unmittelbar eine einzelne Immobilie.
Ausschüttung
Zahlungen eines REIT können steuerlich unterschiedlich qualifiziert werden. Deshalb muss die konkrete Ausschüttung und deren steuerliche Kennzeichnung betrachtet werden.
Veräußerung
Beim Verkauf der REIT-Anteile ist separat zu prüfen, ob die Beteiligung für einen ausländischen Anleger als US Real Property Interest behandelt wird oder eine Ausnahme greift.
US-Steuer
REIT-Ausschüttungen sind steuerlich nicht immer gewöhnliche Dividenden
Für einen Schweizer Anleger, der für US-Steuerzwecke als ausländische Person behandelt wird, können Ausschüttungen eines US-REIT unterschiedlichen US-Quellensteuerregeln unterliegen.
Besonders relevant ist, ob eine Ausschüttung lediglich als Dividende behandelt wird oder auf Gewinne aus der Veräußerung von US Real Property Interests entfällt.
- ordinary REIT dividend
- capital gain distribution
- US Real Property Interest prüfen
- Qualified Investment Entity berücksichtigen
- Beteiligungshöhe prüfen
- Börsenhandel des REIT berücksichtigen
- W-8BEN und Treaty Status prüfen
- Form 1042-S auswerten
Ausschüttungen
Welche Art von Zahlung hat der REIT geleistet?
Gewöhnliche Ausschüttung
Soweit die Zahlung als Dividende behandelt wird, gelten grundsätzlich die US-Quellensteuerregeln für Dividenden an ausländische Anleger einschließlich möglicher Treaty Benefits.
Capital-Gain-Distribution
Soweit eine Ausschüttung auf einen Gewinn des REIT aus der Veräußerung eines US Real Property Interest entfällt, können besondere FIRPTA-Regeln Anwendung finden.
Andere Bestandteile
Ausschüttungen können weitere steuerliche Bestandteile enthalten. Für die grenzüberschreitende Behandlung sollte deshalb die steuerliche Jahresaufstellung des Brokers oder REIT verwendet werden.
FIRPTA & börsengehandelte REITs
Die Beteiligungshöhe kann entscheidend sein
REITs gehören für diese Regeln zu den sogenannten Qualified Investment Entities. Grundsätzlich können Ausschüttungen, die auf Gewinne aus US-Immobilien zurückgehen, bei einem ausländischen Anteilseigner wie ein Gewinn aus einem US Real Property Interest behandelt werden.
Für Anteile eines REIT, die regelmäßig an einem etablierten US-Wertpapiermarkt gehandelt werden, besteht jedoch eine wichtige Ausnahme.
Hielt der Anleger während des maßgeblichen Einjahreszeitraums nicht mehr als 10 % des börsengehandelten REIT, wird eine entsprechende Ausschüttung grundsätzlich nicht als USRPI-Veräußerungsgewinn behandelt, sondern kann als Dividende des REIT behandelt werden.
- ist der REIT börsengehandelt?
- wie hoch ist die Beteiligung?
- wurde irgendwann mehr als 10 % gehalten?
- welcher Einjahreszeitraum ist maßgeblich?
- wie wurde die Ausschüttung vom REIT bezeichnet?
FIRPTA-Withholding
Bestimmte Immobiliengewinn-Ausschüttungen können einem besonderen Einbehalt unterliegen
Wird eine REIT-Ausschüttung bei einem ausländischen Anleger als Gewinn aus der Veräußerung eines US Real Property Interest behandelt, gelten besondere FIRPTA-Withholding-Regeln.
Nach den aktuellen IRS-Regeln beträgt der Einbehalt auf eine solche QIE-Ausschüttung grundsätzlich 21 % des entsprechenden Betrags.
Bei einem typischen kleinen Anteil an einem börsengehandelten REIT kann dagegen die zuvor dargestellte Ausnahme relevant sein.
Schweizer Steuererklärung
REIT-Anteil und Ausschüttungen müssen auch in der Schweiz erfasst werden
Der besondere US-Immobilienbezug ändert nichts daran, dass ein Schweizer Privatanleger den REIT-Anteil und seine steuerbaren Erträge nach Schweizer Recht deklarieren muss.
Ausschüttungen
Steuerbare Ausschüttungen werden grundsätzlich als Einkommen aus beweglichem Vermögen in der Schweizer Steuererklärung erfasst. Die Schweizer Qualifikation ist eigenständig zu bestimmen.
Vermögenssteuer
Der REIT-Anteil wird mit seinem maßgeblichen Steuerwert im Wertschriftenverzeichnis und damit für die kantonale Vermögenssteuer berücksichtigt.
US-Quellensteuer
Einbehaltene US-Steuern müssen nach Art und Höhe identifiziert werden. Anschließend ist zu prüfen, ob und in welchem Umfang eine Schweizer Anrechnung beziehungsweise Entlastung möglich ist.
Abgrenzung
US-REIT oder direkte US-Immobilie?
REIT-Anteil
Der Anleger hält ein Wertpapier beziehungsweise einen Anteil an einer Investmentgesellschaft.
- Depotposition
- REIT-Ausschüttungen
- US-Quellensteuer
- mögliche QIE-/FIRPTA-Sonderregeln
- Schweizer Wertschriftenverzeichnis
Direkte US-Immobilie
Der Steuerpflichtige hält unmittelbar US-Grundbesitz.
- US-Mieteinkünfte
- Schedule E / gegebenenfalls 871(d)
- US-Abschreibung
- FIRPTA bei Verkauf
- State Tax
US-Person in der Schweiz
Für US Citizens ist die NRA-Quellensteueranalyse nicht die richtige Ausgangsbasis
Die dargestellten Quellensteuer- und FIRPTA-Fragen betreffen insbesondere einen Schweizer Anleger, der für US-Steuerzwecke eine ausländische Person ist.
Ein US Citizen oder anderer US-Steuerresident mit Schweizer Wohnsitz wird grundsätzlich nach den normalen US-Regeln auf seine weltweiten Kapitalerträge besteuert. Die Ausschüttungsinformationen eines REIT können dabei trotzdem für die korrekte US-Qualifikation relevant sein.
Beispiele
Typische Fälle
Schweizer Anleger hält 0,1 % eines US-REIT
Eine Schweizer Privatperson ohne US-Steueransässigkeit hält über ihr Depot eine kleine Beteiligung an einem börsengehandelten US-REIT.
Anleger hält mehr als 10 % des REIT
Der Anleger überschreitet während des maßgeblichen Zeitraums die 10-%-Grenze.
REIT verkauft US-Immobilien
Der REIT erzielt einen Gewinn aus der Veräußerung von US-Grundbesitz und schüttet den entsprechenden Betrag an die Anleger aus.
US Citizen mit Schweizer Wohnsitz hält REIT
Der Anleger lebt in Zürich, ist aber US-Staatsbürger und hält einen US-REIT im US-Depot.
Unterlagen
Welche Informationen werden benötigt?
REIT
- Name / Ticker / ISIN
- Börsenplatz
- Stückzahl
- Beteiligungsquote
- Kauf- und Verkaufsdaten
- Jahresendwert
Ausschüttungen
- Broker-Jahresauszug
- Dividend Statements
- Capital Gain Distributions
- Form 1042-S
- einbehaltene US-Steuer
- REIT Tax Classification
Anleger
- Schweizer Steueransässigkeit
- US Citizenship / Green Card
- W-8BEN oder W-9
- Depotstaat
- weitere REIT-Beteiligungen
- Schweizer Wertschriftenverzeichnis
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Weiterführende Fragen
Steuerberatung Schweiz–USA
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