Eigenmietwert, Hypothek und selbstgenutztes Wohneigentum
Eigenheim und Steuern in der Schweiz
Selbstgenutztes Wohneigentum beeinflusst in der Schweiz Einkommenssteuer, Vermögenssteuer und bei einem späteren Verkauf die Grundstückgewinnsteuer. Bis Ende 2028 gelten noch Eigenmietwert, Unterhaltsabzüge und die bisherigen Regeln für private Schuldzinsen. Ab 2029 wird dieses System grundlegend geändert.
Geltendes Recht 2026–2028
Eigenmietwert bleibt bis Ende 2028 steuerbares Einkommen
Wer ein Haus oder eine Wohnung selbst bewohnt, versteuert nach dem derzeit geltenden System einen Eigenmietwert.
Dabei handelt es sich um einen steuerlich bestimmten Mietwert der Eigennutzung. Die konkrete Festsetzung richtet sich nach den Regeln des jeweiligen Kantons.
Der Eigenmietwert wird sowohl für die direkte Bundessteuer als auch für die kantonale Einkommenssteuer berücksichtigt.
Eigenmietwert wird bis Ende 2028 grundsätzlich als steuerbares Einkommen erfasst.
Das Eigenheim wird zum kantonalen Steuerwert in der Vermögenssteuer berücksichtigt.
Hypothekarschulden und Schuldzinsen wirken nach unterschiedlichen Regeln auf Vermögen und Einkommen.
Vermögenssteuer
Das Eigenheim gehört zum steuerbaren Vermögen
Kantonaler Steuerwert
Für die Vermögenssteuer wird eine Schweizer Immobilie grundsätzlich mit dem nach kantonalem Recht ermittelten Steuerwert berücksichtigt.
Dieser Wert entspricht nicht zwingend dem aktuellen Verkehrswert oder Verkaufspreis.
Kantonale Bewertung
Bewertungsmethode, Neubewertung und Verhältnis zum Verkehrswert unterscheiden sich zwischen den Kantonen.
Hypothek
Eine bestehende Hypothek ist grundsätzlich als Schuld bei der Ermittlung des steuerbaren Nettovermögens zu berücksichtigen.
Bestehen Vermögenswerte in mehreren Kantonen oder Staaten, werden Schulden jedoch nach den Regeln der steuerlichen Ausscheidung zugeordnet.
Miteigentum
Bei Miteigentum oder Gesamteigentum sind Immobilienwert und Schulden entsprechend den steuerlich maßgebenden Eigentumsverhältnissen zu deklarieren.
Abzüge bis Ende 2028
Unterhalt, Investitionen und Hypothekarzinsen
| Kostenart | Behandlung bis Ende 2028 | Prüfpunkt |
|---|---|---|
| Werterhaltender Unterhalt | Grundsätzlich abzugsfähig. | Erhaltung oder Wiederherstellung des bisherigen Zustands? |
| Wertvermehrende Investitionen | Grundsätzlich kein unmittelbarer Einkommenssteuerabzug. | Spätere Berücksichtigung bei Grundstückgewinnsteuer möglich. |
| Energie- und Umweltschutz | Nach geltendem Recht bestehen besondere Abzugsmöglichkeiten. | Bundes- und kantonale Voraussetzungen prüfen. |
| Hypothekarzinsen | Als private Schuldzinsen innerhalb der gesetzlichen Begrenzung abzugsfähig. | Gesamte Vermögenserträge und übrige Schuldzinsen berücksichtigen. |
| Tilgung | Nicht abzugsfähig. | Zins und Kapitalrückzahlung trennen. |
| Eigene Arbeitsleistung | Grundsätzlich nicht abzugsfähig. | Nur tatsächlich getragene Drittaufwendungen dokumentieren. |
Pauschal- oder Effektivabzug
Nach dem derzeitigen System kann bei privaten Liegenschaften regelmäßig zwischen einem Pauschalabzug und den nachgewiesenen tatsächlichen Unterhaltskosten gewählt werden.
Höhe und Details des Pauschalabzugs unterscheiden sich teilweise zwischen Bund und Kantonen.
Unterhalt oder Wertvermehrung?
Diese Abgrenzung bleibt auch langfristig wichtig. Werterhaltender Aufwand kann heute einkommenssteuerlich relevant sein, während wertvermehrender Aufwand insbesondere beim späteren Immobilienverkauf als Anlagekosten Bedeutung erhält.
Systemwechsel ab 2029
Was sich am 1. Januar 2029 beim Eigenheim ändert
Der Bundesrat hat den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung auf den 1. Januar 2029 festgesetzt.
Eigenmietwert entfällt
Für selbstgenutztes Wohneigentum wird ab 2029 grundsätzlich kein Eigenmietwert mehr als Einkommen besteuert.
Dies gilt grundsätzlich sowohl für Erst- als auch für selbstgenutzte Zweitliegenschaften.
Unterhaltskosten entfallen
Gleichzeitig entfällt grundsätzlich der bisherige Abzug der Kosten für den Unterhalt selbstgenutzten Wohneigentums bei Bund, Kantonen und Gemeinden.
Bei vermietetem oder verpachtetem Wohneigentum bleibt der Unterhaltskostenabzug dagegen bestehen.
Private Schuldzinsen
Der allgemeine Schuldzinsenabzug wird deutlich eingeschränkt.
Private Schuldzinsen bleiben grundsätzlich nur noch im Verhältnis des Werts vermieteter oder verpachteter Immobilien zum gesamten Vermögen abzugsfähig.
Ersterwerberabzug
Für Personen, die erstmals in der Schweiz selbstgenutztes Wohneigentum erwerben, bleibt ein eigener, zeitlich und betragsmäßig begrenzter Schuldzinsenabzug bestehen.
Energie und Umweltschutz
Bei der direkten Bundessteuer entfallen ab 2029 die heutigen Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen.
Die Kantone können entsprechende Abzüge noch zeitlich begrenzt weiterführen.
Zweitliegenschaften
Auch der Eigenmietwert selbstgenutzter Zweitwohnungen entfällt.
Die Kantone können dafür eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einführen.
Verkauf des Eigenheims
Grundstückgewinnsteuer und Ersatzbeschaffung
Grundstückgewinnsteuer
Wird ein selbstgenutztes Eigenheim verkauft, unterliegt der realisierte Grundstückgewinn grundsätzlich der kantonalen Grundstückgewinnsteuer.
Kaufpreis, Anlagekosten, wertvermehrende Investitionen, Verkaufskosten und Besitzdauer beeinflussen die Steuerberechnung.
Ersatzbeschaffung
Wird das bisherige Eigenheim dauernd und ausschliesslich selbst genutzt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden, soweit der Erlös innerhalb einer angemessenen Frist zum Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.
Teilweise Reinvestition
Wird nur ein Teil des relevanten Erlöses reinvestiert, kann entsprechend ein Teil des Grundstückgewinns sofort steuerbar bleiben.
Kein Steuererlass
Die Ersatzbeschaffung verschiebt die Besteuerung lediglich. Der aufgeschobene Gewinn wird wirtschaftlich auf das neue Eigenheim übertragen.
Besondere Eigentums- und Nutzungssituationen
Wann die Eigenheimregeln nicht ohne Weiteres passen
| Situation | Steuerlicher Prüfpunkt |
|---|---|
| Teilweise Vermietung | Eigennutzung und vermieteter Teil müssen sachgerecht abgegrenzt werden. |
| Homeoffice | Berufliche Nutzung allein macht das Eigenheim nicht automatisch zu Geschäftsvermögen. |
| Nutzniessung | Eigentum, Nutzung, Eigenmietwert, Vermögenssteuer und Kostenabzüge können unterschiedlichen Personen zugeordnet werden. |
| Wohnrecht | Steuerliche Behandlung richtet sich nach konkretem Recht und Kostentragung. |
| Erbschaft oder Schenkung | Eigentumsübergang, Bewertung und spätere Grundstückgewinnsteuer gemeinsam prüfen. |
| Zweitwohnung | Bis 2028 Eigenmietwert; ab 2029 möglicher kantonaler Sondersteuerbezug. |
| Ausländisches Eigenheim | Besteuerungsrecht des Belegenheitsstaats und Schweizer Steuerausscheidung prüfen. |
Praktische Steuerdeklaration
Welche Angaben für ein Eigenheim benötigt werden
Kaufdatum, Eigentumsquote, Eigennutzung und allfällige Vermietung dokumentieren.
Eigenmietwert und kantonalen Vermögenssteuerwert übernehmen beziehungsweise prüfen.
Unterhalt, Wertvermehrung, Hypothekarzinsen und Investitionen trennen.
Kauf- und Renovationsunterlagen für einen späteren Immobilienverkauf dauerhaft dokumentieren.
Situation: Nachfolge & Immobilien
Eigenheim mit Verkauf, Bewertung und Nachfolge abstimmen
Ein Eigenheim ist nicht nur ein laufendes Einkommen- und Vermögenssteuerthema. Kaufpreis, Investitionen, Schenkungen, Erbschaften und frühere Steueraufschübe bestimmen häufig die spätere Grundstückgewinnsteuer.
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