Fachartikel
Renovierung & anschaffungsnahe HerstellungskostenRenovierung nach Kauf einer deutschen Immobilie bei Schweizer Wohnsitz
Wer eine vermietete deutsche Immobilie kauft und anschließend renoviert, kann die Kosten nicht automatisch sofort als Werbungskosten abziehen. Zu unterscheiden sind Erhaltungsaufwand, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahe Herstellungskosten. Besonders wichtig sind der Dreijahreszeitraum und die 15-%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
Überblick
Die 15-%-Grenze ist nicht die erste, sondern erst eine spätere Prüfung
Bei Renovierungen nach dem Immobilienkauf sollte nicht sofort mit der 15-%-Grenze begonnen werden. Zunächst ist zu prüfen, ob die Kosten bereits nach allgemeinen Regeln Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind.
Ist das Gebäude beim Erwerb für die vom Käufer vorgesehene Nutzung nicht betriebsbereit, können Aufwendungen zur Herstellung der objektiven oder subjektiven Funktionstüchtigkeit bereits Anschaffungskosten sein.
Eine Erweiterung oder eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung kann unabhängig von der 15-%-Grenze zu Herstellungskosten führen.
Erst für die danach verbleibenden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen stellt sich die besondere Frage der anschaffungsnahen Herstellungskosten.
Die Bezeichnung „Renovierung“ sagt steuerlich noch nichts aus.
Dieselbe Handwerkerrechnung kann je nach Zustand des Gebäudes, Art der Maßnahme, Zeitpunkt und Gesamthöhe der übrigen Arbeiten sofort abzugsfähig oder nur über die AfA zu berücksichtigen sein.
Prüfreihenfolge
Vier Schritte zur steuerlichen Einordnung der Renovierung
Betriebsbereitschaft
Zunächst wird geprüft, ob das Gebäude bei Anschaffung für die konkret vorgesehene Nutzung bereits objektiv und subjektiv funktionstüchtig war.
Echte Herstellungskosten
Erweiterungen oder wesentliche Verbesserungen können bereits nach den allgemeinen Herstellungskostenregeln aktiviert werden.
3 Jahre / 15 %
Für verbleibende Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen wird anschließend § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG geprüft.
Erhaltungsaufwand
Erst wenn keine Aktivierungsvorschrift greift, kommt bei einer vermieteten Immobilie ein sofortiger Werbungskostenabzug in Betracht.
Seit Januar 2026 gibt es hierzu ein neues BMF-Schreiben.
Die Finanzverwaltung hat die Abgrenzung von Erhaltungsaufwand, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten mit Schreiben vom 26. Januar 2026 umfassend neu zusammengefasst. Das Schreiben gilt in allen offenen Fällen.
BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026
Die Verwaltungsanweisung enthält die aktuelle Systematik, zahlreiche Beispiele und konkrete Regeln zum Dreijahreszeitraum und zur 15-%-Grenze.
Dreijahreszeitraum
Die drei Jahre beginnen taggenau mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums
Maßgeblich ist nicht einfach das Kalenderjahr des Kaufs und auch nicht zwingend das Datum des notariellen Kaufvertrags.
Beginn
Der Dreijahreszeitraum beginnt taggenau mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, also regelmäßig mit dem Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten.
Ende
Nach Ablauf von drei Jahren endet die besondere §-6-Abs.-1-Nr.-1a-Prüfung für danach ausgeführte Maßnahmen.
Arbeiten müssen nicht bezahlt sein
Die innerhalb der drei Jahre erbrachten Bauleistungen können relevant sein, auch wenn Rechnung oder Zahlung erst später erfolgen.
Arbeiten müssen nicht abgeschlossen sein
Ist eine Maßnahme am Ende des Dreijahreszeitraums noch nicht fertiggestellt, sind die bis dahin erbrachten Leistungen zu berücksichtigen und gegebenenfalls zu schätzen.
Der Dreijahreszeitraum ist deshalb kein „drei Steuerjahre“-Zeitraum.
Bei Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten beispielsweise am 15. September beginnt die Prüfung grundsätzlich an diesem Tag und läuft taggenau über drei Jahre.
15-%-Grenze
Die Netto-Renovierungskosten werden mit den Anschaffungskosten des Gebäudes verglichen
Übersteigen die einzubeziehenden Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb der drei Jahre ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor.
Nur Gebäude
Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungskosten des Gebäudes. Der auf Grund und Boden entfallende Kaufpreis gehört nicht in die 15-%-Bemessungsgrundlage.
Ohne Umsatzsteuer
Die zu prüfenden Renovierungsaufwendungen werden für die 15-%-Grenze ausdrücklich ohne Umsatzsteuer angesetzt.
„Übersteigen“ 15 %
Die gesetzliche Rechtsfolge tritt ein, wenn die maßgeblichen Aufwendungen die 15-%-Grenze überschreiten.
Alle relevanten Maßnahmen zusammen
Es wird grundsätzlich nicht jede Rechnung isoliert geprüft. Die innerhalb des maßgeblichen Zeitraums einzubeziehenden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden zusammengerechnet.
Die Kaufpreisaufteilung beeinflusst unmittelbar die 15-%-Grenze.
Je nachdem, welcher Anteil des Immobilienkaufpreises steuerlich dem Gebäude zugerechnet wird, verändert sich auch die absolute Höhe der 15-%-Schwelle.
Kaufpreis zwischen Gebäude und Grund und Boden aufteilen
Gebäudeanteil, BMF-Arbeitshilfe und AfA-Bemessungsgrundlage werden im eigenen Fachartikel vertieft.
Einzubeziehende Maßnahmen
Auch klassische Schönheitsreparaturen können in die 15-%-Prüfung fallen
Der Begriff der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen wird weit verstanden. Entscheidend ist nicht, ob eine einzelne Maßnahme isoliert betrachtet normalerweise sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand wäre.
Heizung
Erneuerung oder Instandsetzung vorhandener Heizungsanlagen kann in die Prüfung einzubeziehen sein.
Sanitär
Arbeiten an Bad, Leitungen und vorhandenen Sanitärinstallationen können relevant sein.
Elektro
Erneuerung und Modernisierung bestehender Elektroinstallationen gehört typischerweise zur Renovierungsprüfung.
Fenster
Austausch oder Modernisierung vorhandener Fenster kann in die 15-%-Berechnung einzubeziehen sein.
Fußböden
Erneuerung von Bodenbelägen kann ebenfalls Bestandteil einer anschaffungsnahen Sanierung sein.
Schönheitsreparaturen
Auch Tapezieren und Streichen von Wänden, Decken, Böden, Heizkörpern, Türen oder Fenstern kann einzubeziehen sein.
Schönheitsreparaturen werden nicht automatisch separat herausgerechnet.
Werden sie im Zusammenhang mit einer innerhalb des Dreijahreszeitraums vorgenommenen Instandsetzung oder Modernisierung durchgeführt, können auch solche normalerweise sofort abzugsfähigen Maßnahmen Teil der anschaffungsnahen Herstellungskosten werden.
Was nicht in die 15-%-Prüfung gehört
Nicht jede Ausgabe innerhalb der ersten drei Jahre wird mitgerechnet
Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten
Regelmäßig anfallende laufende Arbeiten wie typische Wartungen fallen nicht unter die besonderen anschaffungsnahen Herstellungskosten.
Erweiterungen
Erweiterungen werden nicht in die 15-%-Prüfung einbezogen. Das bedeutet aber nicht, dass sie sofort abzugsfähig sind: Sie können bereits eigenständige Herstellungskosten darstellen.
Später verursachter Schaden
Wird ein Substanzschaden erst nach der Anschaffung nachweislich durch schuldhaftes Verhalten eines Dritten oder beispielsweise eine Naturkatastrophe verursacht, kann dessen Beseitigung außerhalb der anschaffungsnahen Herstellungskosten liegen.
Nur mittelbar veranlasste Kosten
Nicht jede Ausgabe, die im Umfeld einer Renovierung entsteht, ist selbst eine Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme. Die konkrete Leistung ist zu prüfen.
Verdeckte Altschäden sind dagegen kein automatischer Ausweg.
Bestand der Mangel bereits bei Anschaffung, kann die spätere Beseitigung grundsätzlich auch dann in die 15-%-Prüfung fallen, wenn der Käufer den Mangel beim Erwerb nicht kannte.
Besondere Konstellationen
Bei mehreren Wohnungen oder gemischter Nutzung kann die Prüfung differenzierter werden
Mehrfamilienhaus einheitlich vermietet
Wird das gesamte Gebäude einheitlich zur Vermietung genutzt, kann für die 15-%-Prüfung grundsätzlich auf das Gebäude als einheitlichen Zusammenhang abgestellt werden.
Unterschiedliche Nutzungen
Bestehen steuerlich mehrere Wirtschaftsgüter beziehungsweise unterschiedliche Nutzungs- und Funktionszusammenhänge, kann die Prüfung auf den jeweils betroffenen Gebäudeteil zu beziehen sein.
Unentgeltlicher Erwerb
Bei einem unentgeltlichen Erwerb kann der Rechtsnachfolger in einen bereits laufenden Dreijahreszeitraum des Rechtsvorgängers eintreten.
Teilentgeltlicher Erwerb
Bei teilentgeltlichen Übertragungen sind entgeltlicher und unentgeltlicher Erwerbsteil für diese Prüfung auseinanderzuhalten.
Steuerfolgen
Wird die Grenze überschritten, entfällt der Sofortabzug für die einbezogenen Maßnahmen
Anschaffungsnahe Herstellungskosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes. Die Aufwendungen werden damit grundsätzlich über die Abschreibung verteilt.
Besonders wichtig ist, dass das Überschreiten der 15-%-Grenze auch erst im zweiten oder dritten Jahr erkennbar werden kann.
Wurden Aufwendungen in einem früheren Jahr zunächst als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand behandelt und wird die Schwelle später überschritten, kann dies nach der aktuellen Verwaltungsauffassung zu einer rückwirkenden Korrektur der früheren Steuerbescheide führen.
Umgekehrt können Erstattungen die relevanten Aufwendungen reduzieren. Auch dadurch kann sich die Beurteilung der 15-%-Grenze nachträglich verändern.
Das Renovierungsbudget sollte deshalb über den gesamten Dreijahreszeitraum überwacht werden.
Eine isolierte Prüfung nur im ersten Jahr reicht nicht aus. Gerade bei Renovierungen in mehreren Bauabschnitten kann die 15-%-Grenze erst später überschritten werden.
Schweizer Wohnsitz
Die deutsche Renovierungsklassifikation bleibt eine deutsche Ertragsteuerfrage
Wohnt der Eigentümer in der Schweiz, wird eine vermietete deutsche Immobilie weiterhin nach den deutschen Regeln für die deutschen Vermietungseinkünfte beurteilt.
Deutschland
Erhaltungsaufwand, Herstellungskosten, anschaffungsnahe Herstellungskosten und AfA werden für die deutschen Vermietungseinkünfte nach deutschem Recht bestimmt.
Schweiz
Die deutsche Einordnung wird nicht automatisch eins zu eins in die Schweizer Steuerdeklaration übernommen. Dort gelten kantonale Bewertungs- und Ausscheidungsregeln.
Deutsche Immobilie in der Schweizer Steuererklärung
Immobilienwert, Mietertrag, Schulden und internationale Steuerausscheidung werden dort separat behandelt.
Typische Fragen
Häufige Fragen zur Renovierung nach dem Immobilienkauf
Was genau sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Das sind Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung, die ohne Umsatzsteuer mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen.
Beginnen die drei Jahre mit dem Notarvertrag?
Nicht zwingend. Maßgeblich ist der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, regelmäßig also der Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten.
Wird der Grundstückswert in die 15-%-Grenze einbezogen?
Nein. Die Grenze bezieht sich auf die Anschaffungskosten des Gebäudes. Der Bodenanteil ist deshalb herauszurechnen.
Rechne ich brutto oder netto?
Für die gesetzliche 15-%-Grenze werden die einzubeziehenden Aufwendungen ohne Umsatzsteuer betrachtet.
Sind Malerarbeiten sofort abziehbar?
Nicht automatisch. Schönheitsreparaturen können im Zusammenhang mit einer Sanierung ebenfalls in die anschaffungsnahe Herstellungskostenprüfung einbezogen werden.
Was gilt für eine neue Heizung?
Der Austausch einer vorhandenen Heizungsanlage kann Bestandteil einer Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme sein und damit in die 15-%-Prüfung fallen. Die konkrete Maßnahme ist dennoch zunächst nach der allgemeinen Prüfreihenfolge einzuordnen.
Sind Erweiterungen in der 15-%-Grenze enthalten?
Nein. Erweiterungen sind ausdrücklich aus dieser besonderen Prüfung ausgenommen, können aber bereits nach den allgemeinen Regeln eigenständige Herstellungskosten sein.
Was gilt bei einem später entstandenen Wasserschaden?
Ein erst nach Anschaffung neu entstandener Substanzschaden kann unter den Voraussetzungen der aktuellen Verwaltungsauffassung außerhalb der anschaffungsnahen Herstellungskosten liegen.
Was passiert, wenn ich erst im dritten Jahr über 15 % komme?
Dann können auch die bereits in früheren Jahren angefallenen relevanten Aufwendungen rückwirkend als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln sein.
Ist die Regel bei selbst genutzten Immobilien genauso wichtig?
Die Frage des sofortigen Werbungskostenabzugs ist vor allem bei vermieteten oder zur Vermietung bestimmten Immobilien relevant. Bei reiner privater Eigennutzung besteht ohnehin grundsätzlich kein Werbungskostenabzug aus Vermietung.
Checkliste
Unterlagen für die steuerliche Renovierungsprüfung
Kaufvertrag
Kaufpreis, Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten sowie Kaufpreisaufteilung.
Gebäudeanteil
Steuerlich nachvollziehbare Aufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden.
Rechnungen
Sämtliche Handwerker- und Materialrechnungen nach Maßnahmen und Leistungsdatum.
Renovierungsplan
Geplante und bereits ausgeführte Maßnahmen für den gesamten Dreijahreszeitraum.
Zustand bei Kauf
Exposé, Fotos, Gutachten, Übergabeprotokoll und bekannte Mängel bei Anschaffung.
Nutzung
Vermietung, Eigennutzung und gegebenenfalls unterschiedliche Nutzung einzelner Gebäudeteile.
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Sie haben eine deutsche Immobilie gekauft und planen Renovierungen?
Wir prüfen Gebäudeanteil, Dreijahreszeitraum, 15-%-Grenze, Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie den möglichen Werbungskostenabzug und stimmen die Renovierungsplanung mit der deutschen AfA und der laufenden Besteuerung ab.
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