Fachartikel
Immobilie & SchenkungsteuerDeutsche Immobilie schenken bei Schweizer Wohnsitz
Wird eine in Deutschland gelegene Immobilie an eine in der Schweiz wohnende Person verschenkt, bleibt Deutschland steuerlich unmittelbar beteiligt. Neben Schenkungsteuer und Immobilienbewertung sind vorbehaltene Rechte, Grunderwerbsteuer, spätere Vermietung, Abschreibung und die Schweizer Steuerdeklaration zu koordinieren.
Ausgangslage
Eine deutsche Immobilie bleibt auch bei Schweizer Wohnsitz ein deutscher Steueranknüpfungspunkt
Bei einer deutschen Immobilie ist die Belegenheit des Grundstücks entscheidend. Selbst wenn sowohl Schenker als auch Beschenkter außerhalb Deutschlands wohnen, gehört deutsches Grundvermögen zum deutschen Inlandsvermögen.
Deshalb kann Deutschland die Schenkung einer deutschen Immobilie grundsätzlich auch dann erfassen, wenn der Beschenkte ausschließlich in der Schweiz steuerlich ansässig ist.
Wohnt der Schenker zusätzlich in Deutschland oder besteht eine andere persönliche deutsche Steueranknüpfung, kann statt einer beschränkten sogar eine unbeschränkte deutsche Schenkungsteuerpflicht vorliegen.
Gleichzeitig muss bereits vor dem notariellen Vertrag entschieden werden, ob die Immobilie vollständig übertragen wird oder ob sich der Schenker beispielsweise Nießbrauch, Wohnrecht oder andere Rechte vorbehält.
Übergeordnete Situation
Für Geld, Wertpapiere, Beteiligungen und andere Vermögensübertragungen behandelt die übergeordnete Seite die allgemeine Schenkungssteuerlogik Deutschland–Schweiz.
Deutschland
Deutsche Schenkungsteuer entsteht nicht erst durch einen deutschen Wohnsitz des Beschenkten
Steuerpflicht bestimmen
Zunächst wird geprüft, ob Schenker oder Beschenkter deutscher Inländer ist oder ob lediglich beschränkte Steuerpflicht besteht.
Grundstück bewerten
Für die Schenkungsteuer wird ein deutscher Grundbesitzwert auf den Bewertungsstichtag festgestellt.
Freibetrag bestimmen
Verwandtschaftsverhältnis, frühere Erwerbe und gegebenenfalls beschränkte Steuerpflicht beeinflussen den nutzbaren Freibetrag.
Lasten & Begünstigungen
Nießbrauch, Wohnrecht, Schulden und mögliche Immobilienbegünstigungen werden anschließend berücksichtigt.
Deutsches Grundvermögen ist auch bei zwei im Ausland wohnenden Personen deutsches Inlandsvermögen.
Der Schweizer Wohnsitz des Beschenkten beseitigt deshalb die deutsche Schenkungsteuer auf eine unmittelbar gehaltene deutsche Immobilie nicht.
Schenker wohnt in Deutschland
Dann kann grundsätzlich der gesamte Erwerb der deutschen unbeschränkten Schenkungsteuerpflicht unterliegen. Die deutsche Immobilie ist ohnehin steuerlich erfasst.
Schenker und Beschenkter wohnen in der Schweiz
Auch dann bleibt die deutsche Immobilie als deutsches Inlandsvermögen grundsätzlich Gegenstand der deutschen beschränkten Schenkungsteuerpflicht.
Persönliche Freibeträge
Bei unbeschränkter Steuerpflicht gelten insbesondere 500.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner sowie 400.000 Euro für Kinder. Bei beschränkter Steuerpflicht ist die besondere Kürzungsregel für Freibeträge zu prüfen.
Frühere Schenkungen
Frühere Erwerbe vom selben Schenker innerhalb des deutschen Zehnjahreszeitraums können für Freibetrag und Steuerberechnung relevant sein.
Bewertung
Für die Schenkungsteuer zählt der deutsche Grundbesitzwert
Der Wert aus einem alten Kaufvertrag, die verbleibende Darlehensschuld oder eine private Schätzung sind nicht automatisch die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage.
Für inländischen Grundbesitz wird auf den Schenkungsstichtag ein Grundbesitzwert nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes festgestellt. Abhängig von Grundstücksart und Nutzung kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren zur Anwendung.
Ist der nach dem gesetzlichen Verfahren ermittelte Wert höher als der tatsächlich nachweisbare gemeine Wert, kann ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden. Dafür kommen insbesondere qualifizierte Gutachten oder unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein zeitnaher tatsächlicher Kaufpreis in Betracht.
Vermietete Wohnimmobilie
Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke können unter den Voraussetzungen des § 13d ErbStG mit 90 Prozent ihres festgestellten Werts angesetzt werden.
Niedrigerer Verkehrswert
Liegt der tatsächliche gemeine Wert unter dem typisierten Grundbesitzwert, sollte geprüft werden, ob ein Nachweis nach § 198 BewG wirtschaftlich sinnvoll ist.
Nießbrauch & Wohnrecht
Vorbehaltene Rechte können Wert und laufende Besteuerung wesentlich verändern
Bei Immobilien wird häufig nicht das unbelastete Volleigentum übertragen. Der Schenker kann sich beispielsweise einen lebenslangen Nießbrauch oder ein Wohnrecht vorbehalten.
Nießbrauch
Ein vorbehaltener Nießbrauch kann die steuerliche Bereicherung des Beschenkten reduzieren. Der Kapitalwert des Rechts wird nach den deutschen Bewertungsvorschriften bestimmt.
Wohnrecht
Auch ein vorbehaltenes Wohnrecht kann bewertungsrelevant sein. Umfang, Laufzeit und tatsächliche Ausgestaltung sollten im notariellen Vertrag eindeutig geregelt werden.
Mieteinnahmen
Bei einer vermieteten Immobilie muss bei vorbehaltenem Nießbrauch geklärt werden, wem die laufenden Mieteinnahmen nach der Übertragung steuerlich zugerechnet werden.
Kosten & Instandhaltung
Der Übertragungsvertrag sollte auch festlegen, wer Instandhaltung, außergewöhnliche Reparaturen, laufende Kosten und gegebenenfalls Darlehensverpflichtungen trägt.
Nießbrauch ist mehr als eine reine Schenkungsteuerfrage.
Die Gestaltung beeinflusst nicht nur den steuerpflichtigen Erwerb, sondern häufig auch die spätere Einkommensbesteuerung und die praktische Nutzung der Immobilie.
Grunderwerbsteuer & Notar
Eine reine Grundstücksschenkung ist grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer ausgenommen
Die Übertragung einer deutschen Immobilie muss notariell beurkundet und anschließend im deutschen Grundbuch vollzogen werden.
Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes sind grundsätzlich von der deutschen Grunderwerbsteuer ausgenommen.
Vorsicht ist allerdings bei Auflagen, Gegenleistungen oder übernommenen Verpflichtungen geboten. Soweit eine bei der Schenkungsteuer abzugsfähige Auflage vorliegt, kann insoweit Grunderwerbsteuer entstehen.
„Schenkung“ bedeutet nicht automatisch „keine Grunderwerbsteuer“.
Wird die Immobilie mit abzugsfähigen Auflagen oder wirtschaftlichen Gegenleistungen übertragen, muss der entgeltliche Teil gesondert geprüft werden.
Nach der Übertragung
Die Schenkung startet die steuerliche Historie der Immobilie nicht neu
Vermietung
Wird die Immobilie nach der Schenkung vermietet und sind die Mieteinkünfte dem Beschenkten zuzurechnen, bleiben die deutschen Vermietungseinkünfte grundsätzlich in Deutschland steuerlich relevant.
AfA
Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird die deutsche Abschreibungsbasis grundsätzlich vom Rechtsvorgänger fortgeführt. Durch die Schenkung entsteht regelmäßig keine neue AfA-Basis in Höhe des Schenkungsteuerwerts.
Späterer Verkauf
Für die deutsche Zehnjahresfrist bei privaten Veräußerungsgeschäften wird bei unentgeltlichem Erwerb grundsätzlich auf die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger abgestellt.
Eigennutzung
Nutzt der in der Schweiz wohnende Beschenkte die deutsche Immobilie selbst und hält sie dauerhaft als eigene Bleibe bereit, kann zusätzlich eine deutsche Wohnsitzfrage entstehen.
Deutsche Immobilie bei Schweizer Wohnsitz
Die laufende Besteuerung von Vermietung, Finanzierung, Eigennutzung und späterem Verkauf wird auf der allgemeinen Immobilienseite vertieft.
Schweizer Behandlung
Der Schweizer Wohnsitz des Beschenkten löst nicht automatisch Schweizer Schenkungssteuer auf die deutsche Immobilie aus
Eine in Deutschland belegene Immobilie fällt nicht allein deshalb unter eine Schweizer kantonale Schenkungssteuer, weil der Beschenkte in der Schweiz wohnt.
Kantonale Schenkungssteuer
Bei Grundstücksschenkungen richtet sich die kantonale Schenkungssteuerzuständigkeit grundsätzlich nach dem Ort des Grundstücks. Eine deutsche Immobilie liegt außerhalb der Schweizer kantonalen Steuerhoheit für Grundstücksschenkungen.
Schweizer Steuerdeklaration
Nach dem Eigentumsübergang muss die deutsche Immobilie bei Schweizer Steueransässigkeit dennoch in der Steuerdeklaration und internationalen Steuerausscheidung berücksichtigt werden.
Vermögenssteuer
Ausländische Immobilien werden regelmäßig nicht unmittelbar mit der Schweizer Vermögenssteuer belastet, können aber den Steuersatz auf das übrige steuerbare Vermögen beeinflussen.
Mieteinkünfte
Deutsche Mieteinkünfte sind in der Schweizer Deklaration offenzulegen und werden im Rahmen der internationalen Steuerausscheidung berücksichtigt.
Schulden
Übernommene Hypotheken und sonstige Schulden sind für die schweizerische Vermögens- und Schuldzinsausscheidung gesondert nach Schweizer Regeln aufzubereiten.
Nießbrauch
Besteht nach der Übertragung ein deutsches Nießbrauch- oder Wohnrecht, muss dessen Wirkung auch bei der Schweizer Deklaration und Zurechnung geprüft werden.
Deutsche Immobilie in der Schweizer Steuererklärung
Immobilienwert, Mietertrag, Schulden und internationale Steuerausscheidung werden in einem eigenen Fachartikel behandelt.
Typische Fragen
Häufige Fragen zur Schenkung einer deutschen Immobilie in die Schweiz
Muss Deutschland besteuern, wenn wir beide in der Schweiz wohnen?
Eine deutsche Immobilie gehört zum deutschen Inlandsvermögen. Deshalb kann auch bei Schenker und Beschenktem mit Wohnsitz in der Schweiz deutsche Schenkungsteuer entstehen.
Ist die Immobilie mit ihrem Marktwert anzusetzen?
Deutschland ermittelt zunächst einen Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz. Ist der tatsächliche gemeine Wert niedriger, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden.
Kann ein Nießbrauch die Schenkungsteuer reduzieren?
Ein vorbehaltener Nießbrauch kann als Belastung den steuerlichen Wert der Bereicherung reduzieren. Höhe und Abziehbarkeit müssen anhand der konkreten Gestaltung berechnet werden.
Entsteht zusätzlich Grunderwerbsteuer?
Eine reine Grundstücksschenkung ist grundsätzlich ausgenommen. Bei Auflagen, Schuldübernahmen oder anderen Gegenleistungen kann jedoch teilweise Grunderwerbsteuer relevant werden.
Gibt es eine Begünstigung für vermieteten Wohnraum?
Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke können bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt werden.
Beginnt nach der Schenkung eine neue AfA?
Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird die bisherige Abschreibungsbasis grundsätzlich fortgeführt. Der Schenkungsteuerwert wird nicht automatisch zur neuen AfA-Basis.
Löst mein Schweizer Wohnsitz Schweizer Schenkungssteuer aus?
Allein der Schweizer Wohnsitz des Beschenkten begründet für eine in Deutschland gelegene Immobilie grundsätzlich keine Schweizer kantonale Schenkungssteuer auf das Grundstück.
Muss die Immobilie danach in der Schweiz erklärt werden?
Ja. Bei Schweizer Steueransässigkeit gehört die ausländische Immobilie grundsätzlich in die Steuerdeklaration und internationale Steuerausscheidung.
Checkliste
Unterlagen vor der Schenkung einer deutschen Immobilie
Grundstück
Adresse, Grundbuchauszug, Flurstück, Eigentumsquote und Grundstücksart.
Bewertung
Kaufvertrag, frühere Bewertungen, Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahr und Modernisierungen.
Schenker & Erwerber
Wohnsitze, Staatsangehörigkeiten, Verwandtschaftsverhältnis und Steueridentifikationsdaten.
Vorerwerbe
Frühere Schenkungen desselben Schenkers mit Datum und damaligem Steuerwert.
Nutzungsrechte
Gewünschter Nießbrauch, Wohnrecht, Rückforderungsrechte und Kostenverteilung.
Finanzierung
Darlehensverträge, Restschuld, Grundschulden und geplante Schuldübernahme.
Vertiefung
Passende Seiten zur Schenkung und deutschen Immobilie
Schenkung aus Deutschland bei Schweizer Wohnsitz
Allgemeine deutsche Schenkungsteuer, Inlandsvermögen und Schweizer Behandlung.
Situation öffnenDeutsche Immobilie bei Schweizer Wohnsitz
Laufende Besteuerung, Vermietung, Finanzierung und späterer Verkauf.
Situation öffnenDeutsche Immobilie in der Schweizer Steuererklärung
Immobilienwert, Ertrag, Schulden und internationale Steuerausscheidung.
Artikel lesenDeutsche Mieteinkünfte bei Schweizer Wohnsitz
Deutsche Einkommensteuer, Werbungskosten und Schweizer Steuerausscheidung.
Artikel lesenDoppelbesteuerung bei Erbschaft und Schenkung
Reichweite des Erbschaftsteuer-DBA und Behandlung gewöhnlicher Schenkungen.
Artikel lesenWohnsitz Schweiz und Wohnung in Deutschland
Wann die Nutzung einer deutschen Immobilie zusätzlich einen deutschen steuerlichen Wohnsitz begründen kann.
Situation öffnenVerwandte Themen
Immobilien und Nachfolge Deutschland–Schweiz
Erbschaft & Schenkung
Grenzüberschreitende Vermögensnachfolge zwischen Deutschland und der Schweiz.
Thema öffnenImmobilien
Erwerb, Vermietung, Finanzierung, Verkauf und Nachfolge deutscher Immobilien.
Thema öffnenSchenkung aus Deutschland
Geld, Wertpapiere, Beteiligungen und Immobilien bei Schweizer Wohnsitz.
Situation öffnenDeutsche Immobilie
Laufende Steuerfolgen einer deutschen Immobilie bei Schweizer Wohnsitz.
Situation öffnenSteuerberatung Schweiz–Deutschland
Sie möchten eine deutsche Immobilie an eine in der Schweiz wohnende Person übertragen?
Wir prüfen deutsche Schenkungsteuer und Grundbesitzbewertung, Freibeträge, Nießbrauch und Wohnrechte, mögliche Grunderwerbsteuerfolgen sowie die spätere deutsche und Schweizer Besteuerung der Immobilie und stimmen die steuerliche Gestaltung mit der geplanten notariellen Übertragung ab.
Immobilienschenkung prüfen lassen