Situation
Schweizer Gesellschaft & deutsche ImmobilieDeutsche Immobilie über eine Schweizer Kapitalgesellschaft
Eine Schweizer AG oder GmbH kann als Eigentümerin einer deutschen Immobilie auftreten. Steuerlich entsteht dadurch eine grenzüberschreitende Unternehmensstruktur: Die Immobilie liegt in Deutschland, während Eigentümerin und Gesellschafterbezug in der Schweiz liegen.
Überblick
Die Immobilie wird in Deutschland besteuert – die Eigentümerin bleibt eine Schweizer Gesellschaft
Wird eine deutsche Immobilie durch eine Schweizer Kapitalgesellschaft gehalten, müssen Immobilien- und Unternehmensbesteuerung gemeinsam betrachtet werden.
Auf deutscher Seite stehen insbesondere Vermietung, Finanzierung, laufende Steuerpflicht und Veräußerung im Vordergrund.
Auf Schweizer Seite ist zu prüfen, wie die deutsche Immobilientätigkeit bei der AG oder GmbH berücksichtigt wird und wie spätere Ausschüttungen oder Werttransfers an Schweizer Gesellschafter behandelt werden.
Abgrenzung zur deutschen Gesellschaft
Hält dagegen eine deutsche GmbH oder andere deutsche Gesellschaft die Immobilie und sitzt der Gesellschafter in der Schweiz, verschiebt sich der Schwerpunkt auf die deutsche Gesellschaft und die Schweizer Gesellschafterebene.
Deutschland
Die deutsche Immobilie begründet eigene steuerliche Anknüpfungspunkte
Erwerb
Kaufvertrag, Erwerberin, Finanzierung und grundbuchliche Eintragung der Schweizer Gesellschaft müssen aufeinander abgestimmt werden.
Vermietung
Mieterträge und objektbezogene Aufwendungen werden auf Ebene der Schweizer Gesellschaft steuerlich erfasst.
Finanzierung
Bankdarlehen, Gesellschafterdarlehen und konzerninterne Finanzierung sind steuerlich getrennt zu beurteilen.
Veräußerung
Beim späteren Verkauf sind die deutschen Steuerfolgen auf Gesellschaftsebene zu prüfen.
Eine Schweizer Gesellschaft macht die deutsche Immobilie nicht zu einem rein Schweizer Steuerfall.
Die Belegenheit der Immobilie schafft weiterhin eine eigenständige deutsche steuerliche Ebene. Die Schweizer Gesellschaft muss deshalb ihre deutsche Immobilienaktivität organisatorisch und steuerlich sauber abbilden.
Schweizer Gesellschaft
Die deutsche Immobilie muss in die Schweizer Unternehmensstruktur integriert werden
Bilanzierung
Immobilie, Finanzierung und laufende Ergebnisse müssen in der Rechnungslegung der Schweizer AG oder GmbH nachvollziehbar sein.
Steuerliche Ausscheidung
Die ausländische Immobilientätigkeit ist gegenüber der übrigen Schweizer Geschäftstätigkeit abzugrenzen.
Ausschüttungen
Gewinne aus der Immobilienstruktur gelangen erst über Ausschüttungen oder andere Transfers an die Gesellschafter.
Substanz & Leitung
Sitz, tatsächliche Leitung und operative Organisation der Schweizer Gesellschaft sollten zur gewählten Struktur passen.
Typische Fragen
Was bei einer Schweizer Gesellschaft mit deutscher Immobilie häufig geklärt werden muss
Kann eine Schweizer AG oder GmbH eine deutsche Immobilie kaufen?
Die konkrete Erwerbs- und Grundbuchstruktur sollte vor dem Kauf gesellschafts- und steuerrechtlich geprüft werden.
Wo werden die Mieteinkünfte besteuert?
Die deutsche Immobilie schafft einen deutschen Besteuerungsanknüpfungspunkt auf Ebene der Schweizer Gesellschaft.
Kann die Schweizer Gesellschaft deutsche Finanzierungskosten abziehen?
Entscheidend sind die konkrete Finanzierung, die wirtschaftliche Zuordnung und die steuerlichen Regeln auf Gesellschaftsebene.
Was gilt bei Gesellschafterdarlehen?
Darlehenskonditionen, Fremdvergleich und grenzüberschreitende Zinszahlungen müssen gesondert geprüft werden.
Ist eine Schweizer AG günstiger als eine deutsche GmbH?
Das hängt von Erwerb, Finanzierung, laufender Besteuerung, Ausschüttungsstrategie und späterem Exit ab.
Was gilt beim Verkauf der Immobilie?
Der Immobilienverkauf ist auf Gesellschaftsebene zu behandeln; anschließend ist zu prüfen, wie der Gewinn in der Schweizer Struktur verbleibt.
Was gilt beim Verkauf der Gesellschaft statt der Immobilie?
Share Deal und Asset Deal sind steuerlich und wirtschaftlich unterschiedlich und sollten separat strukturiert werden.
Wann ist eine deutsche Immobiliengesellschaft sinnvoller?
Eine deutsche Gesellschaft kann organisatorisch einfacher sein, verändert aber die Besteuerung auf Unternehmens- und Gesellschafterebene.
Checkliste
Unterlagen für die Strukturprüfung
Gesellschaft
Handelsregisterauszug, Statuten, Gesellschafterstruktur und Organigramm.
Immobilie
Kaufvertrag, Grundbuchdaten, Objektbeschreibung und Nutzung.
Finanzierung
Bankdarlehen, Gesellschafterdarlehen, Sicherheiten und Zinskonditionen.
Vermietung
Mietverträge, Mieteinnahmen, Verwaltung und laufende Objektkosten.
Rechnungslegung
Jahresabschlüsse, Kontenpläne und Abbildung der deutschen Immobilientätigkeit.
Exit-Plan
Geplanter Immobilienverkauf, Share Deal oder langfristige Bestandshaltung.
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