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Immobilien Schweiz–Deutschland

Deutsche Immobilien bei Wohnsitz in der Schweiz

Steuerberatung für Personen mit Wohnsitz in der Schweiz und Immobilien in Deutschland. Wir koordinieren deutsche Einkommensteuer, Vermietung, Veräusserung und Finanzierung mit der Schweizer Deklaration, Vermögenssteuer und internationalen Steuerausscheidung.

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Immobilien im Belegenheitsstaat

Deutschland besteuert die Immobilie – die Schweiz verlangt dennoch Angaben

Einkünfte und Veräusserungsgewinne aus einer deutschen Immobilie können grundsätzlich in Deutschland besteuert werden. Bei Wohnsitz in der Schweiz bleibt die Immobilie zugleich Bestandteil der Schweizer Steuerdeklaration.

In der Schweiz wird die deutsche Immobilie regelmässig für die internationale Steuerausscheidung, die Bestimmung des Steuersatzes und die Vermögenssteuer berücksichtigt. Auch Schulden und Schuldzinsen müssen grenzüberschreitend richtig zugeordnet werden.

Wir stimmen die deutsche Immobilienbesteuerung mit der kantonalen Schweizer Steuererklärung ab und sorgen für konsistente Werte, Erträge und Nachweise.

Leistungsübersicht

Steuerliche Leistungen für deutsche Immobilien

01

Bestandsaufnahme

Erfassung der Immobilie, Nutzung, Finanzierung und bisherigen Steuerbehandlung.

  • Kaufvertrag und Anschaffungskosten
  • Eigennutzung oder Vermietung
  • Darlehen und Schuldzinsen
  • Bisherige Steuererklärungen
02

Deutsche Einkommensteuer

Erstellung und Koordination der deutschen Erklärung für Immobilieneinkünfte.

  • Beschränkte Steuerpflicht
  • Anlage V
  • Werbungskosten
  • Steuerbescheid und Vorauszahlungen
03

Schweizer Steuererklärung

Deklaration der deutschen Immobilie im zuständigen Wohnkanton.

  • Immobilienwert
  • Miet- oder Nutzungswert
  • Schulden und Schuldzinsen
  • Internationale Steuerausscheidung
04

Vermietung

Ermittlung der deutschen Mieteinkünfte und Abstimmung mit der Schweiz.

  • Mieterlöse und Nebenkosten
  • Abschreibung
  • Unterhalt und Verwaltung
  • Leerstand und Renovierung
05

Eigennutzung und Ferienwohnung

Prüfung der steuerlichen Behandlung selbst genutzter oder gemischt genutzter Objekte.

  • Private Nutzung
  • Zeitweise Vermietung
  • Nutzungsaufteilung
  • Schweizer Eigenmietwertfragen
06

Finanzierung

Koordination von Immobiliendarlehen, Schuldzinsen und grenzüberschreitender Zuordnung.

  • Deutsche Hypotheken
  • Schweizer Finanzierung
  • Schuldzinsenabzug
  • Währungsumrechnung
07

Veräusserung

Prüfung der Steuerfolgen beim Verkauf einer deutschen Immobilie.

  • Anschaffungs- und Veräusserungszeitpunkt
  • Private Veräusserungsgeschäfte
  • Eigennutzungsbefreiung
  • Schweizer Satzbestimmung
08

Erwerb und Struktur

Steuerliche Prüfung vor dem Erwerb oder einer Umstrukturierung.

  • Direkter Erwerb
  • Personen- oder Kapitalgesellschaft
  • Grunderwerbsteuer
  • Nachfolge und Finanzierung
09

Korrekturen und Nachdeklaration

Aufarbeitung bislang nicht oder unvollständig erklärter Immobilien.

  • Fehlende deutsche Erklärungen
  • Nicht deklarierte Mieten
  • Fehlende Schweizer Angaben
  • Behördenkorrespondenz

Vermietete Immobilien

Erträge und Aufwendungen nach deutschen Regeln ermitteln

Die deutsche Steuerberechnung bildet die Grundlage für die Immobilieneinkünfte. Die Schweizer Deklaration übernimmt diese Werte jedoch nicht immer unverändert.

Prüfung 1

Mieteinnahmen

Kaltmiete, Nebenkosten, Kautionen und sonstige Zahlungen erfassen.

Prüfung 2

Abschreibung

Gebäudeanteil, Anschaffungsnebenkosten und Abschreibungsbeginn bestimmen.

Prüfung 3

Aufwendungen

Unterhalt, Verwaltung, Finanzierung und grössere Renovierungen einordnen.

Prüfung 4

Abgleich Schweiz

Ertrag, Immobilienwert, Schulden und Schuldzinsen kantonal abstimmen.

Immobilienverkauf

Deutsche Veräusserungsbesteuerung vor dem Verkauf prüfen

Beim Verkauf einer deutschen Privatimmobilie sind insbesondere Haltedauer, Eigennutzung, frühere Vermietung, Anschaffungskosten und Veräusserungskosten zu prüfen. Bei Gesellschafts- oder Betriebsvermögen gelten andere Regeln.

Deutschland

Veräusserungsgewinn und Steuerpflicht

Ermittlung des steuerlichen Ergebnisses und Prüfung möglicher Befreiungen.

  • Zehnjahreszeitraum
  • Eigennutzung
  • Anschaffungs- und Herstellungskosten
  • Nachträgliche Investitionen
  • Veräusserungskosten
Schweiz

Deklaration und Satzbestimmung

Koordination des deutschen Verkaufs mit der Schweizer Steuererklärung.

  • Internationale Ausscheidung
  • Satzbestimmung
  • Vermögensabgang
  • Rückführung des Verkaufserlöses
  • Nachweis der deutschen Besteuerung

Schweizer Steuerausscheidung

Immobilienwert, Ertrag, Schulden und Zinsen abstimmen

Deutsche Immobilien werden in der Schweiz regelmässig nicht unmittelbar besteuert, beeinflussen aber die internationale Steuerausscheidung und häufig den anwendbaren Steuersatz.

Der ausländische Immobilienwert ist nach kantonalen Vorgaben zu bestimmen. Schulden und Schuldzinsen werden in der Schweiz nicht zwingend direkt der deutschen Immobilie zugeordnet, sondern nach den anwendbaren Ausscheidungsgrundsätzen verteilt.

Deshalb sollten deutsche und Schweizer Angaben gemeinsam vorbereitet werden, auch wenn die Steuererklärungen unterschiedliche Berechnungen verwenden.

Verwandte Leistungen

Immobilien mit Vermögen, Nachfolge und Wohnsitz verbinden

Eine deutsche Immobilie kann zugleich Kapitalanlage, Familienvermögen, Nachlassgegenstand oder fortbestehender Bezug nach einem Wohnsitzwechsel sein.

Häufige Fragen

Deutsche Immobilien bei Schweizer Wohnsitz

Wo werden Mieteinkünfte aus einer deutschen Immobilie besteuert?
Deutschland darf Einkünfte aus einer in Deutschland gelegenen Immobilie grundsätzlich besteuern. Bei Wohnsitz in der Schweiz müssen die Immobilie und die Einkünfte dennoch in der Schweizer Steuererklärung angegeben und für die internationale Steuerausscheidung berücksichtigt werden.
Muss ich in Deutschland eine Steuererklärung einreichen?
Bei steuerpflichtigen deutschen Vermietungseinkünften ist regelmässig eine deutsche Einkommensteuererklärung erforderlich. Der Umfang hängt von Eigentumsform, Nutzung und weiteren deutschen Einkünften ab.
Wie wird die deutsche Immobilie in der Schweiz bewertet?
Der anzusetzende Wert richtet sich nach den Vorgaben des Wohnkantons. Häufig werden Kaufpreis, ausländischer Steuerwert, Verkehrswert oder kantonale Umrechnungs- und Schätzmethoden herangezogen.
Kann ich deutsche Schuldzinsen in der Schweiz abziehen?
Schulden und Schuldzinsen werden in der Schweizer internationalen Steuerausscheidung nach den anwendbaren kantonalen Grundsätzen verteilt. Sie werden daher nicht zwingend vollständig der deutschen Immobilie zugeordnet.
Ist der Verkauf einer deutschen Immobilie nach zehn Jahren steuerfrei?
Bei einer privat gehaltenen Immobilie kann ein Verkauf ausserhalb des deutschen Zehnjahreszeitraums steuerfrei sein. Eigennutzung kann ebenfalls zu einer Befreiung führen. Bei Betriebsvermögen, Gesellschaften oder gewerblichem Grundstückshandel gelten andere Regeln.
Welche Unterlagen benötigen Sie?
Typischerweise benötigen wir Kaufvertrag, Grundbuch- und Objektdaten, Darlehensunterlagen, Mietverträge, Jahresabrechnungen, Belege über Unterhalt und Investitionen sowie bisherige deutsche und Schweizer Steuererklärungen.

Kontakt

Besprechen wir Ihre deutsche Immobilie.

Im Erstgespräch klären wir Wohnsitzkanton, Nutzung, Vermietung, Finanzierung, Anschaffungskosten, geplanten Verkauf, bisherige Steuererklärungen und den erforderlichen Leistungsumfang in Deutschland und der Schweiz.

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